魔都楼市！房价一直在涨，现在这个时机适合置换房产吗？

计划你大爷计j

本文摘选自上海房叔微信公众号

壹

提问：房叔！您好！目前上海置换风险大吗，感觉房价一直在涨，怎么操作比较好？

回答：你好，胆子大一点，先买后卖，只要你的房子不是太差。大部分人卖房的目的是为了置换，重新再买房。买与卖的先后问题便显得格外重要。在楼市上行期置换，一定要先买后卖，楼市下行期置换，一定要先卖后买，一般是年后卖出年底再买入，卖出时要注意各区域的涨价规律。行情好的时候，所有的房子都在涨，如果你先卖再去买，就可能卖房的那点钱根本买不到满意的房子了。只有先买后卖才能吃到两个房子的涨幅。钱不够怎么办？别怕，各种小额贷都在等你开口呢。此刻你借钱买房的那点利息，和你早买的那个房子几个月涨的钱相比，完全可以忽略不计啊，你甚至会觉得他们利息好低!

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贰

提问：房叔，你好，想问下现在是置换二手房的时机吗？现在调控新政刚出，后续价格会不会下来点，房源会不会比现在多？另外想问下，政通路250弄和政通路311弄如何，听说房龄比较老，但是交通比较方便，将来容易出手吗？还有，这两个小区周围配套和升值空间如何？

回答：你好，未来会越来越严，而当前调控其实是一个窗口期，使得一些很拽的房东，从惜售开始愿意谈一谈，所以需要把握好这个窗口期。两个盘很近，都是较老的房子，只是其地理位置较好，地铁口，配套繁华，生活方便，而且供需紧张，所有也有一定的价值。

叁

提问：房叔好！我去年准备把房子卖掉的，但是看到上海楼市的走势我就想等一等说不定能更高，我现在又很纠结因为出了一些政策，怕之后再卖掉又不划算了，那我到底是卖还是不卖呢？

回答：你好，当前的房产市场中买房与卖房相互僵持，都希望获得更多对己方有利的条件，但市场并非一成不变，上海楼市调控仍在进行中，调控加码手段让房产的市场预期变得扑朔迷离。建议房东惜售也要看准时机，否则高层进行楼市调控之后，外围郊区供应加大，二手房市场预期不足，流动性将减弱，届时卖房难度也会加大，房产出手收益有所折损。建议卖方珍惜目前房源存量不足的时机出手房产，时间拖延之后成本也会增加，如之前增值税政策调整，就对不满五年的房产出售产生了极大的冲击，大额增值税费使得不少房源只能降价出售。除此之外，限贷政策的加紧同样会阻碍购房者选择二手房的脚步，留给卖家的时间并不充足，一味捂盘惜售可能会导致得不偿失。

肆

提问：房叔，你好，坐标上海，名下有自住房一套，近期打算置换买改善房，想知道在上海哪个板块买的改善房后面升值空间大呢？

回答：你好，板块属性在一定程度上影响了板块内房子的增值潜力。板块属性主要包括交通，高端/低端配套和高收入人群几个方面。对于置换型购房者更倾向于板块具有高端配套，以及高收入人群属性。对比上海几大板块，建议考虑前滩板块，首先前滩的配套方面优势在教育与交通，劣势是医疗方面不太成熟，不过高收入人群比例大，综合看此板块总体投资价值市还是十分突出的。而真如板块，配套上教育，商业以及医疗都没有特别具有吸引力，交通方面稍微强一点，有双轨交汇，而因为板块内没有成型产业，也吸引不到高收入人群，其未来发展还是要看产业的引入。徐泾板块的问题和真如板块类似，未来发展还是要看是否有产业引入。大宁板块，高端配套在于它的大型商圈，教育，医疗，这几个方面都还不错，交通方面也不算差，因为自身发展也有一部分高收入人群，主打改善的板块但综合下来处于刚需不划算，改善不愿意的中间地位。

伍

提问：房叔你好，产证上不是同一人的动迁房，交易有什么风险？

回答：你好，动迁安置房需满3年后才能上市交易，判断年限的标准为：小产证自登记之日起满3年或者大产证自登记之日起及动迁协议自签署之日起共同满 3 年 。你说的这个情况目前也不清楚这套房子是不是在不满足上市交易的情况下已经违规交易过的，如果是的话，那么就属于产权不清晰的房子。如果在实际交易过程中您所有的钱都给到产权人，而产权人有变化的话，很容易涉及官司导致房屋被司法查封。所以风险性是非常大的，不建议购买。

陆

提问：房叔您好，我家两个男孩，初三和预初。我和太太名下有一套全款联洋三房，太太名下有套洋泾的一室户少量贷款，由岳父母居住，他们已退休，8年前取得户籍，本市无房。现在打算卖出联洋房子，买入浦江华侨城的三或四房自住，预计的差价约为6-7百万，想用岳父母的名字去徐泾摇号买新，是否符合当前的限购政策？从投资角度看是否合理？浦江的初中对口学校层次如何？谢谢。









回答：你好，首先说下老人已经是上海户籍的问题，这个只要是上海户口，就有享受购房的对应政策，不过退休可能买首套需要全款付，因为按揭主贷人年龄有限制；另外的话，联洋房子可以不用卖掉。卖掉再买可能会踏空，加上现在网签政策的改变。可以把全款房做抵押。贷个6-7成出来，再去打新。不过目前的信贷政策稍微收紧，具体可以向合伙人贷款专家提问咨询下情况会比较好。

白云追月素

除了砖头就没别的说啦