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合肥县域的集中供地、学区划分都在昨天完成了，不轮结果如何，对于合肥楼市而言，这意味着上半年所有可能造成影响的变数业已落定。
那么对于即将开始的下半年，合肥楼市将步入怎样的周期，当肥东、长丰也进入触顶摇号的战场，板块、房价又会出现怎样的变化呢？
Part.1
合肥楼市变局！
告别短炒，房产进入中长期升值时代
2021年上半年，合肥楼市激荡起伏、诡谲不平，彷如一场全程无尿点的大戏，而站在上半年的尾巴上回头来看，从政策到市场，从普通刚需到投资炒房客，每一个参与者都在经历影响未来很多年的变局时代。
1、让投机炒房客惨淡出局
咱们先说昨天的学区划分，相信很多人还记得今年早些时候，坊间流传的“47变45”消息，一些大V或真或假的评论，这其中是被动的蹭热点还是主动的引导不得而知，而其中，杏花小区便是炒房客们极力鼓吹的小区，一时间被疯狂扫货。
下图是今年初的成交截图：
而下面则是最近的挂牌价情况，其中一套甚至挂到4.98万/㎡！
但不论是3万+、4万+，还是逼近5万，这些挂牌价都毫无意义！
当然，昨天之前想必也有一些高位接盘的买家，不知道昨天看到最终结果之后，是否有内心崩溃的感觉。
事实证明，这场喧嚣的炒房失败了，而这场败局其实便是上半年合肥楼市的典型缩影，最直接的目的便是打击炒房客，让那些寄望短期爆炒获利的家伙们惨淡出局！
2、让长期坚守合肥的人获利
我们说，合肥上半年的政策、市场等变局，譬如在摇号热盘的限售3年规定，都是在精准打击短炒投机者，让那些相信合肥并愿意在这座城市扎根、奋斗的人们分享发展带来的红利。
相信我们很多人都能认可，即从过去几十年的经验，以及未来的社会、经济发展来看，房价依然会处于上升趋势，房产确实是资产保值的优质工具。
这里面有全球金融环境、货币超发的影响，有房地产经济本身的压舱石支撑地位，也有社会对房子本身的深层次观念等，这里就不展开讨论。
而对于合肥，“万亿GDP”之后的新征程，长三角一体化的大时代格局等，这些都让我们看到合肥未来发展的巨大潜力，那么反馈到房产来说，我们自然相信它会拥有很好的升值空间。
而且像6月3日的集中供地，像昨天肥东、长丰的拍地，整个合肥都进入限价、竞自持触顶摇号时代，意味着在一级市场便已奠定了未来的房价格局。
所以说，伴随着合肥的快速发展，反映在房价上，将是一个平缓上升的曲线，不论是新站、瑶海，还是运河新城、东部新中心、肥东、肥西、长丰，房价都在不断的夯实和抬升。
合肥不欢迎收割一批韭菜便立马转战城市的炒房客，但那些能够中长期坚守、参与合肥城市的建设者，必定会享受到城市发展的红利。
Part.2
展望！合肥楼市
政策、土地、板块、房价演变！
从某种意义上来说，只要买房或考虑买房，我们其实都是投资客，因为你会考虑区位、配套、品牌等各种因素，这些都会影响房子的升值。
因此，上半年合肥楼市的诸多变化在楼市政策、土地市场到板块、房价等方面的影响，其中一些规律和总结值得大家注意。
1、精准制导的合肥楼市政策
上半年，合肥“4·6新政”的发布，8条措施非常系统性的针对了当前市场的症结，包括在这之后的细则推出，精准、及时响应，是合肥楼市政策的重要特征，也就是说，未来的政策依然存在变数，只要市场出现不理性，政策势必会重拳出击。
但同时，“4·6新政”发布后，楼市并没有像前些年那样进入下行期，整体运行依然良好，所以这也说明合肥楼市政策并不是打压，我们都说，楼市本质上是政策市，那么在这一程度上，政策市也是为了更好的楼市发展，所以大家都可以保持良好的预期。
来源：摄图网
2、合肥集中供地后的供求影响
“双集中”土地政策的实施，不仅是合肥，也是北上广、南京、杭州、厦门等22个城市在供地方面的深远变局。
政策发布后，业界有预估这可能会因供求关系的变化，平抑市场需求，从而稳控房价，甚至可能还有一定的回落，并影响地方土地财政收入，但结果来看，这些影响几可忽略不计。
因为最关键的仍然是供需，既是市场上的房源供需，也是房企们的土地供需。
我们看合肥，滨湖、包河、庐阳等热点区域拍地火热非常正常，而在新站、运河新城、北城、肥东这些所谓的“偏远”、“洼地”，抢地依然激烈，不论其未来的发展，最直接的还是供需紧张带来的饥渴。
这也让我们更加称赞合肥土地政策在近几年的持续性调整，因为没有这些，大家会看到一个又一个“地王”诞生，县域房价飙涨，然后再推动城区房价，这绝不是我们想看到的局面。
当然，也因为土拍政策的限制，合肥今年集中供出的地块未来上市周期会拉长，新的限价环境下，未来的新房、二手房格局变化也需要长期的观察，如果不是资金充裕，普通刚需尽量还是早上车。
来源：摄图网
3、低洼板块抬升，热度分化更细化
目前，合肥楼市中，一边是登记人数高涨的“打新热盘”，一边是无法触发摇号的普通楼盘，较新政之前的“普热”，眼下的市场，区域、板块的热度分化，这也是过去几年合肥市场一直演变的趋势。
但与过去不同的是，如新站这样曾经的“洼地”，随着土地市场的推动，随着区域建设的推进、购房人群的进一步增多，板块的热度也上来了，所以在未来，我们会看到一个更加细化的分化市场：
（1）随着城市基建、路网的建设，区域中心的定位，板块分化更细碎；
（2）因为不同项目的品牌、定价及配套享有，分化演变也会不断凸显，这其实也说明了购房者的选择更理性了；
（3）板块热度的传导也是值得关注的焦点，近两年的典型便是滨湖到包河的热度传递，今后也将会反映在更微妙的板块之间。
来源：摄图网
4、合肥新房、二手房房价演变
在国家统计局刚刚发布的70城房价数据中，合肥新房环比涨幅0.2%，同比涨幅7.1%；二手房环比上涨0.3%；同比涨幅6.1%。
这是继4月合肥新房、二手房涨幅回落后，再次出现了降幅，可以看出合肥“4·6新政”后，市场取得了阶段性的调控预期。
应该说，在新房这块，因为限价机制，因为新的土拍政策中提前进行了预估，未来的房价涨幅都是预期可控的。
而在二手房市场中，自发性强，不可控的因素较多，确实很难杜绝炒作行为，但新政两个多月以来，合肥的二手房市场表现已经证明了政策的效果。
来源：摄图网
滨湖、高新等热点二手房片区，成交量大幅下降，别看很多房源挂牌价一个比一个高，但很难成交，而无法成交的房源，价格挂的再高也是白搭。
理性的市场中，新房与二手房确实会存在一定的倒挂，这是板块价值的兑现结果，也是新房热卖的关键所在，但也需要控制在合理的范围内。
对于购房者，在面对周边新房可以有机会摇号的情况下，当然不会考虑二手房，而且新的调控环境带来的稳定预期，购房者自然更加理性看待未来的房价空间。事实上，如果继续肆意的挂牌、炒作、哄抬房价，不排除合肥未来推出二手房指导价的可能。
结 语
如今的市场，不管是几千人抢的限价盘，还是一般的楼盘，得益于合肥当前的调控政策，给予了购房者一个相对公平的选择环境，尽管也出现了某盘置业顾问选房作假的情况，但随后的及时的处理，也让我们相信今后的楼市环境会不断的完善。 |
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发表于 2021-7-15 09:44:57
