10年后，现在100万的房子能值多少钱？内行坦言：主要由这2点决定

我是的十八簿

在中国，房子不仅可以用来解决居住问题，还可以作为投资品实现资产的保值升值。换句话说，房子可以给家人带来安全感和幸福感，更可以带来工资收入很难获得的财富收益。尤其是过去房地产高速发展的黄金十年，投资买房几乎已经和“暴赚”画上了等号，很多城市甚至闭眼买房都可以“躺赚”。



事实确实如此。过去十年，可以说房地产创造了数不尽的财富。国家统计局数据显示，十年间我国的房地产投资总额由48267亿元，快速增长至141443亿元，增幅近3倍。不仅如此，十年间我国的平均房价也上涨了1.96倍。这还仅仅是“平均值”，如果具体到房价爆发式增长的城市，十年时间房价“不讲理”上涨超10倍的也比比皆是。
正是因为房地产具有无可比肩的“造富”效应，所以过去十年，数以万计的国人都热衷于投资买房，有闲钱的人，想尽一切办法把现金换成房产，没有钱的人，借钱贷款凑够三成首付也要买房。根据央行的数据显示，2020年末，我国个人住房贷款余额34.44万亿元。值得一提的是，过去十年，这一数字激增了7倍多。



数以亿计的国人对房地产情有独钟，疯狂加杠杆投资买房，其结果就是，不仅把民生房地产炒成了奢侈品的价格，更加剧了金融市场的不稳定，钱都想方设法跑到房地产里来，实体、高科技、小微企业等很难得到输血。
所以好景不长，从2017年开始，全国各大热点城市就开启了一轮又一轮的密集调控，国家不仅喊出了“房住不炒”的口号，更多次强调“要解决刚需的住房难题”。从结果来看，经历四年多坚持不懈调控后，房地产终于迎来了久违的降温，也正逐渐回归居住本源。
从2017年到现在，很多城市的房价都逐渐趋于平稳，更有不少城市房价“不涨反跌”，比如环一线卫星城燕郊、香河、大厂等，三年多时间，房价已经由最高点4万一平，跌到了不足2万一平。这种情况下，投资买房铁定是“亏损”的。更有甚者入场的时机不对，不仅亏掉了首付款，由于资金链吃紧，更已经还不上银行贷款了。



买房亏损，这事并不是危言耸听，因为经济学家李迅雷曾经说过，要想投资买房能够保本，必须要确保所购买的房产房价年均涨幅不低于7%。放眼望去，在房住不炒高压调控的当下，房价年涨幅还能达到不低于7%这个要求的城市凤毛麟角。
过去10年，投资买房堪称是当之无愧的最佳投资渠道，10年前10万市值的房产，现在可能已经普遍都超过百万元了。像北上广深这类一线城市，价值甚者可能已经高达千万元了。那么10年后，现在100万的房产，还能值多少钱呢？能不能继续复制过去“10万变100万”十年翻十倍的疯狂了呢？



首先我们先来听听地产大佬们的观点。李嘉诚、王健林观点一致：未来10年，除少数十几个城市还有投资价值，房价还能够“10年翻一倍”上涨外，其余绝大多数不具备投资价值的城市，房产只会面临逐渐“贬值”的结果。对于绝大多数城市的房产，更是只具备居住属性，不再适合投资。
据媒体报道，李嘉诚曾经接受记者采访时直言，全球经济不容乐观，中国也在放缓，未来楼市有波动，要慎重购买。如果买房是用来自住，建议随时都可以买，但如果买来是等着升值，现在不建议再买入。李嘉诚解释，过去这些年，我国的很多城市地价、房价上涨都过快，有些城市甚至已经严重虚高，不值得再购买。未来只有那些有人口增量优势，有发达经济支撑的城市，房产才有投资价值。但即便有价值，涨幅也不会太夸张，一则国家在搞“房住不炒”，房价肯定不能波动太多，二则限购、限售已经削弱了很多城市房产的投资价值。



在这一点上，同为地产大佬的王健林，和李嘉诚的观点是一致的。早在2018年，王健林就直言表示，未来我国的城市分化会非常严重，房价差距也会很离谱。少数十几个一二线城市，在区位优势、国家政策支持、人口增量优势、经济动力支撑下，房价还有很大的上升空间，每年上涨10%应该是没问题的。但是对于为数众多的三四线城市，王健林早就表现出了“担忧”，在他看来，这些城市都存在建设过度，需求严重不足的问题，房地产市场和房价都已经是强弩之末。他甚至以底特律的衰败，来暗示很多“三无”三四线城市未来的结局。
基于上述李嘉诚和王健林的一致观点，我们总结，现在市值100万的房产，10年后，不同城市可能面临不一样的结局：如果是位于人口聚集、经济发达的国家中心城市，10年后值200万甚至是300万都仍然有可能，但如果房子是位于区位、人口、经济、资源等都没有任何优势的三四线城市，10年后可能连100万都不值。因为随着时间的推移，这些城市的房地产将会回归居住本源，房子也只是用来住的，他的市场价值或仅仅只能用建设之初的建筑成本来衡量。再往细了说，如果房子是位于鹤岗、玉门、乳山等“收缩型”城市，那么很显然，10年后，房子不仅可能一文不值，还会面临白送都无人接盘的尴尬处境。



在听完地产大佬的观点之后，我们还是应该参考内行的分析，未来10年，100万市值的房子到底还能值多少钱？内行坦言，主要由这2点决定：地段和需求。
地段：地段本质上分为两个层面，大的层面是城市的级别区别，小的层面是不同板块的差别。经济学家任泽平说，未来是都市圈时代，只有都市圈内的核心城市房产才有投资价值。无独有偶，经济学家马光远也认为，未来只有20%的城市20%的楼盘拥有升值前景。所以在地段大的层面，就是要选好城市，准确地说，未来全国真正具备投资价值，房价10年翻一倍的城市可能不超过20个。任泽平认为这些城市肯定在上海、北京、深圳、广州、南京、成都、杭州、重庆、武汉、长沙等10个都市圈内的城市。
地段小的层面实际上指的就是城市核心区域的优质板块。众所周知，一座城市有重点发展区域，也有平庸区域，买房投资肯定首选地方资金投资、政策大力支持的板块。事实上，任何一座城市，区域和板块之间，房价差都会很大，有些甚至相差4-5倍。所以，未来10年，100万市值的房产，如果是在核心区域优质板块，价值还可能翻倍，但是如果是平庸板块，可能连大盘都跑不赢。



需求：需求对应的实际上是人口。当然这不是指总的人口因素，而是指一个城市、一个区域的能影响房地产走势的刚需购房需求和投资购房需求。简单来说就是，需求是对房价最主要的支撑因素。而和需求相对立的就是供给。
通过种种信息，很多人可能已经知道了，当前阶段我国总体上其实已经不缺房了，实际上从2020年起住房就已经步入“供大于求”局面，理论上我国房价其实已经开始步入“下跌通道”了。那么为何数据上显示，我国平均房价还是“不跌反涨”呢？归根结底是因为，供需不平衡导致的房价区域分化严重，即有潜力的发达城市因为供应严重跟不上需求，房价上涨幅度过大，而那些供应远远大于需求的城市，虽然理论上房价要迎来下跌，但因为种种原因，最终房价还是保持了稳定。
这不是重点，我们真正想表达的意思是，10年后，100万的房产市值是涨还是跌，也取决于它所在的城市的供应与需求的关系变化上。如果供应小于需求，房价有上涨压力，对于供需关系严重失衡的城市，房价10年再上涨一倍，也不是不可能；反之房价则有下跌压力，尤其是现在很多县城，房价都已经过万一平了，但实际上这些城市供应早就已经严重过剩，房价下跌的压力比很多人想象的大。



回到最初的问题，10年后，现在100万元的房子能值多少钱？在内行看来，主要取决于地段和需求：如果是人口显著增长需求爆发且发达城市的黄金地段，房价想不涨都难，10年后，100万市值变成200万、300，甚至是更高的价格，都是有可能的；但如果是人口流失严重且低级别城市的偏僻地段，10年后由于贬值的原因，可能连100万都不值。
总结：10年后，那些拥有人口优势的发达城市核心地段的房产未来仍然会有较高的投资前景，而那些需求不足供应过剩的欠发达城市偏僻地段，未来房产别说升值，可能白送都有人嫌麻烦。有人可能会说，这岂不是给买房投资的人指明了方向？其实不然，我们分析这些，本意是希望大家正视房地产的发展逻辑，不要人云亦云，更不要在买房时选择失误。刚性需求，买房是自住，在哪里买更多是由自己的生活所决定的。但如果大家还是希望通过投资房产获取收益，那么我们还是劝大家要认清趋势，一方面这是国家明令禁止的；另一方面未来即便有些城市房产仍然具有投资价值，但我们也要降低预期，因为房地产“暴赚”时代已经过去了。

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现区分城市，然后再添加条件。

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