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如题，这大概是西安人最关心的问题之一了。
今天，我们就好好聊聊。
PART 1
当然，更准确的说，很多人想问的是：全运会过后，西安的房价会不会凉凉。
尤其今年，在全运的红利下，城市大拆大建如火如荼，楼市供需失衡、最近港务区更是诞生了西安的第10个万人摇。
不过猜涨跌这事，谁都能插上一杠：反正一时半会不能证实也不能证伪。
有人基于经验主义：过去20年都涨，我看以后还得涨。
有人基于屁股理论：我买了西安的房子，以后肯定还得涨。当然，没买的，鉴定看跌的也不少。
所以，楼市预测，往往一家之言。往往还都有自己的“理”。
比如全运会后西安房价会不会凉凉。
看涨派说全运会过后，西安的上涨才开始进入第二阶段。
更多的是担忧，举最多的例子的就是：你看XXX城市，全运会过后市场热度就凉凉了。
PART 2
其实，一个城市的房价取决于多方面的。
就西安来说，七普数据后人口暴增至近1300万，说明还有大量居住需求和城市扩张的需求。
加上西安还没有实现国家对它的定位，就还处于“大建设阶段”。
也就是说西安无论在人口、基建、规划、国家定位、产业落地上，还得再接再厉。这背后的城镇化、都市圈化，也是西安房价上涨的两大动力。
但要考虑：
一：西安现在操盘能力越来越精细。价格、供需、新房、二手房、土地财政都是可以根据需求调控的。
二：宏观层面房地产对国内产业升级、人口、消费影响越来越大，房价上涨早已不符合整体利益。房地产税、二手房限价、支持保障性住房这些动作已经越来越近。
当然，我们的政策连贯性，房价又牵扯太多人的身价，很难让降的。还要考虑房价下降带来的连锁反应。
所以，谈论西安的房价，和全运会关系早已不大，而且几乎完全看政策和操盘。
PART 3
但谈论一个板块是有意义的。
因为城市看涨，也会有板块分化。一个赛事造成的热点，对一个区域的影响因素更大。
那全运会过后：港务区会凉吗？我先亮明我的观点：
一、如果是房价的下降，不会。
因为全运会过后，港务区地铁、学校、医院、公园、道路这些基建配套都已兑现，它又是西安主城现在价格最低的板块。
现在价格1.3-1.5万左右，是西安刚需唯一能够得着的板块。有配套兑现、西安这么多引进来的人口、楼市的供不应求、港务区的价格洼地支撑，不会降。
二、如果指市场热度、销量，有可能。
因为板块发展是有先后顺序的，这取决于政府规划、发展重点和热点带动。港务区的土地、新房供应的高峰期过后，销量就可能下滑。
而且，港务区现在是西安的供应主力，而且是330新政后的供应主力，330新政后，买房5年后才能销售。所以二手房的量也不会很大。
所以，港务区的房价还是夯的比较实的，市场“量”上的热度下降也属于自然。
PART 4
那投资呢？稍微长远点后的价格呢？
如果说它是西安目前价格最低的板块，又几乎没有价格水分的风险，还有一带一路、国际港这么高的定位。
很多人就想，那我能不能投资，现在1.3-1.5万，未来价格能到多少？
涉及全国的、西安的房价预期的，我就不猜测了。这里重点说板块：我认为港务区的资产增值未必能跑赢高新、航天、曲江等板块.
其实增值预期不仅看现在的价格，还有一点是看未来这里的产业规划、导入的人口。
就这点来说，我们都知道港务区除了现在全运会带来的体育、文旅酒店产业外，重要的是作为一带一路的桥头堡、重点布局电商、物流、贸易等产业。
核心功能是等西安的产业做大做强后，这里更多是作为产业进出通道。毕竟，西安也好，大西安都市圈也好，每个区域都有各自承担的功能。
PART 5
你可以说港务区是西安的纽约港，但前提是其他产业板块崛起后。
而高新、航天、沣西、泾河新城更多承载的科创、前沿制造业等，这些产业规划所承载的产业人口量、质素和房价空间也更高，其功能兑现周期也相对较短。
所以不能只看现在的价格，西南的高新三期，基本在2-2.5万左右，东北的港务区才1.3-1.5万，就觉得板块价差诱惑非常大。
事实上，如果去看北京、上海等城市，城市房价板块价差进一步拉大，这才是正常现象。
当然，以上观点，也是一家之言。大家对于全运会后，港务区，乃至西安的房价有何观点，欢迎评论区留言。 |
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发表于 2021-7-14 10:19:35
