中国楼市现状：小老板买省会的城市，大老板买北上广深

风吹吹蛋蛋疼风w

我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：房产问题： 基本情况： 我们现在住在天河区长兴路有色金属研究院一带，名下有两套房子，一套房子是和父母一起名字的，一套房子是在花都郊区的。因为小孩2021年9月读小学，准备把和父母一起名字那套房子，名字撤出来，先腾出一个名额，打算在天河买一套房子，首选是五山片区，考虑到离老人家住的近，方便接送小孩。 目前打算及疑惑： 1、目前户口（有色金属研究院）对口的小学是长湴小学，虽然说是区省一级，据说近年教学质量比较一般？比五山小学还差？直升中学是长兴中学，也比较差，虽然说2026年开始小升初要摇号，摇号还是有个片区范围的，感觉目前这个片区范围都没有什么好中学？ 2、考虑把花都的房子卖了。2012年左右在花都太平镇买了一套房子，楼盘是越秀逸泉韵翠，134方，当时买的是120万左右吧。2018年底附近通地铁的时候，还可以卖180万，现在只能卖个140万左右。想着没有什么升值空间，这么远也不可能去住，是不是尽早卖掉为好？ 3、我们目前在五山片区看房子，要求是三房以上，房子2000年以后的，最好是2010年后的。五山片区最新只有睿山2012年的，但是很少放盘出来。其次就是五山花园了（2002年到2005年的房子）。 4、最近看了一套五山花园二期（2002年收楼）顶楼176方的，放盘是1080，单价6万多。房主装修的比较好，在飘窗上加了玻璃盖顶，楼顶天台花园搭了棚子（不知道算不算违建）。这个房子学位是五山小学，学位应该是比较一般，而且面积比较大，楼龄也18年了，虽然是自主为主，以后万一要换房子，转手是不是会比较麻烦？不知道值不值得。 5、除了五山片区，天河还有什么地方比较推荐，还是不能离老人家太远。预算是800左右，除非特别合适的房子，最高预算不超过1000万，交通方便，学位还不错。
回答：1.之前我在天河学位房一篇公众号推文里面特地提到过，长湴小学虽贵为省一级，其实质量很一般。2026年的摇号其实是待定事项，不一定真的摇号，保险起见你可以买一个面积小的总价低的学位房来用就可以了，再买一套大的来住兼投资 2.卖掉吧，16年那波翻倍行情都没有翻倍的话现在还跌了，这不是好的标，即使后续涨也涨不到哪里去。越快出掉越好，然后回到市区买入，市区的行情足够拟补你郊区割肉掉的肉。市区行情在起着，尽快买入吃行情 3.不是很建议买五山的房子，五山一带高校很多，虽然环境还可以，但是后续没有什么大的增量，因为科教用地你后续不好改造，另外学位也不是顶级，你要买学位房，最好上华阳，华景，龙口西，或者天府路小学也可以考虑。你的预算上到800万以上的楼盘，一没学位，二后续没有太多增量实在不妥。 你要明白，800万的房子，在广州的话要么是在市中心核心板块，要么有很强的学位，不然你不好卖，买房也要考虑流通性，毕竟大家都是住5-8年都会置换的 建议： 1.上一个小面积低总价的学位房，再入一套潜力不错的房子，买2套 2.或者直接上华阳，华景，龙口西的学位房3房


提问：雕叔你好！今天我看群上的群友都在讨论鱼珠，感觉挺热的，自己之前也去看过，虽然很好，但是价格很高了，有没别的地方还属于洼地的？可以好好淘笋？
回答：鱼珠应该说是广州目前来说下最火的板块了，价格虽然高但是高也有高的道理，参考深圳西部上一年的那波涨幅，网红盘直接推向高位。所以一向建议大家钱多的话有网红选网红，只会贵，不会错。目前淘笋也是有的，比如选一些北向或者稍微没那么好的楼层(非天地楼），稍微好砍价一点。目前来说洼地的话也就广州西部吧，要砍价还是砍得下来的


提问：雕叔，最近在关注科学城。 但发觉科学城现在都创出历史新高了，包括东荟城，鼎峰等热门楼盘。我是家庭二套，投资，重点考虑 500—600总价，面积144以内四房。最近思考下面问题 1，东荟城的124的四房，安静的要3.6—3.7了。单价不低但总价低。东荟城毕竟是刚需刚改社区，楼层矮，地铁远，总体感觉一般。优点学位好，户型好物管好。对于预算充足的改善型估计难于看上这个盘。 2，鼎峰，很少142的四房放盘，单价去到4.7—4.8，总价670左右。唯一缺点是学位一般。对于区域最贵的偏豪宅的楼盘，没有好学位支持，感觉空间有限。有点类似美林湖畔。区域质量最好，最贵，但学位不好。 3，科城山庄，142的四房，单价4.1—4.2，小区比不是上面两个，但优势是双地铁。学位中等。缺点是小区环境一般，物业普通。 4，罗兰，听说有少数内转的单位，四万。具体不大了解。 你建议如何？ 你这边是否有合适的盘源？
回答：如果关注学位，那就东荟城 如果关注居住舒适度，那就新福港鼎峰 如果有其他关注点，那么也轮不上科城山庄 其实，500-600万，可以考虑东荟城的124、141、143之类的，除了居住密度高、舒适度略差之外，地铁稍远之外，其他的都很好


提问：雕叔，想问下岭南新世界西南向105方\/450W，双城故事中楼层 能入手吗？自住兼投资 这个价格入会不会没什么涨幅空间了。
回答：这个价格就是市场价啊，岭南新世界的单价在白云区相对来看是比较高的，因为：新世界物业、华师学位，以及大社区大园林，嘉禾望岗双地铁，这些绝对硬核的增量和利好，都已经完完全全的兑现的了，我个人是觉得岭南新世界自住可以，但投资就要谨慎了


提问：雕叔你好，目前两套房无名额。一套白云区广州大道北的偏远盘，一套天河北的学位房，学位房太小不够自住。想换一套大点的，预算1000万。是在天河北置换还是去珠江新城找找？天河北目前看中希尔顿阳光，珠江新城看嘉裕丹顿。孩子还需要在天河北读几年书。能否给下建议？谢谢！
回答：1、广州大道北的偏远盘， 比如云裳丽影、富和花园、云和花园、时代天朗花园、同和小区，如果真的像你所说的偏远，那就卖掉，腾出家庭第二套名额 2、预算1000万左右，关注学位的话，特别在意的话，就买天河北龙口西的学位房没问题，希尔顿阳光（无小区、酒店管理，但户型100分），如果对居住环境要求比较高，想享受猪心的顶级配套，那就猪心西区也没问题


提问：雕叔您好，请教下最近房贷收紧，会对银行批同贷有影响吗，有没可能出现面签通过不给放款的情况，谢谢
回答：现在的按揭，审批会更加严格苛刻，流程会更麻烦，时间会更久。毕竟，额度就那么多，给谁不给谁？这就变成了一场无声的竞争，条件更优者，胜出。 到了面签环节，拿到同贷书，就以为万事大吉了？远远还不是终点。 拿到同贷书、过户，之后是出新证、入押，最后是排队等银行放款。现在出证入押到放款的时间，被拉长很多。时间一长，变数就多，而且有些银行，放款环节还有个放款岗审核。 出现的意外有且不限于，客户没维护好征信，出现新增负债，客户的首付款来源流水不严谨，银行觉得客户首付款转账有问题，银行监控到资金有回流等等。


提问：请问下，外省使用的jyd做首付，广州的公积金会审批通过吗？
回答：你要申请广州的公积金贷款，前提是你符合广州的公积金贷款条件，然后审批通过后，广州的公积金中心会要求买家做首付资金监管。公积金中心是不查你的首付来源问题。


提问：自住改善型需求三房，兼顾学位，预算1500W左右，百花片区不考虑，居住体验太差，剔除学位，该片区楼盘不值这个价。考虑的一是香蜜湖安托山片区，二是科技园片区，三是后海片区，四是宝中片区。可以给点建议，请分析一下
回答：后台还有一个问瀚盛花园和黄埔雅苑的，我一并在这里回答了。 1）安托山：福田的房子涨的不好，不是因为像罗湖一样没落，不是因为区位不行，而是因为产品不好，房龄老，面积大总价高。能够让天下父母委曲求全选择老房子的，是有可能让孩子赢在起跑线的学位，所以百花飙涨，所以黄埔雅苑不能买，瀚盛花园可以买。 天健天骄的热销，我们可以看到，福田是不缺高端购买力的，缺的是好房子，而安托山片区，可以承载这些购买力，区位中心，房龄新，红岭深高学位加成，看好这个片区。 2）科技园片区：南外大冲可以不用追，从肺炎治愈率就可以看出，患病人数越少治愈率越高，大冲考生就一百来个，蹦几个高分拉高下四大八大率，名校成色还稍显不足。南外科华还没有出成绩，但是房价涨了不少，冒险者可以继续保守者可以变道，南外高新可以买。 3）后海片区的选筹逻辑同理，南二外本部作为南山学位一哥可以放心持有。 4）宝中我觉得它是豪改的定位，成不了豪宅区，房龄大都在06年，它的出身很平民化，居住群体和几个传统豪宅区不能比，建筑品质也都不是按豪宅标准去打造的，而深圳湾最垫底的太古城南，除了楼道空间逼仄点，大堂，花园还是很有质感的。当然宝中也有一些新盘，但是零散，不够形成“圈“，因此宝中不能买太贵的房子。


提问：雕叔，有同事给我推荐珠江帝景苑，牛奶厂板块的龙湖天宸原著和招商雍华府，华润的几个小区，你觉得咋样
回答：不错的，珠江帝景有广州塔这么大一个IP，基本后续很多年都不会没流量，再加上琶洲西区的人流加起来，增量大，不过学位不怎么样哦 奶厂这两个盘吧，招商不建议，有点偏奶厂的中心，建议还是金地，龙湖，华润，不过现在也很贵哈，要业主配合过户，证不过2年，学位是有潜力的。交通同样是短板，性价比不如华景新城


提问：雕叔，请问，金碧世纪是不是最好不要小三房，要么两房要么108带主卫的三房？85的小三房会不会高不成低不就？
回答：金碧世纪的三房，无论是85平，92平，96平，还是108平，在接盘侠上都是没问题的，因为这个小区有大量的两房单位的业主置换过来，所以接盘侠上是没有问题的


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