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从20年6月到21年6月，路径越来越清晰了：
深圳、北京、广州，稳；
南京、成都、西安、合肥等，热度30度。
江浙大部分的三四线，热度40度。
大部分的省会、地市、三四线，跌。
今年开始，很多事情有了不同以往的变化，尤其是楼市迈过30多年后，整座大厦所能倚重的4个基石，已经发生了翻天覆地的变化：
很多大房企都跨不过三道红线，
全国居民杠杆率达到新高度，
从中央到地方，银行收紧贷款，
当地方政府开始与土地财政解绑，
我们将迎来一场史无前例的危机。
1
第一个危机：
房子多了，不好卖了，价格涨了。
5月24日，上海易居房地产研究院发布最新一期《全国百城住宅库存报告》显示。截至4月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量约为4.91亿平方米，环比增长0.5%，同比增长3.2%。
有一个数据非常扎眼：
供应5457万方，成交5200万方。
这是21年以来第一次出现供大于求，与此同时，百城库存也是首次出现正增长，去化周期在10个月。
在大家的印象中，一定觉得市场特别好：库存特别少，去化特别好，西安的库存周期仅有5个月，徐州的库存周期仅有5个月。
实际上根本不是这个样子，要知道，全国城市太多了，300多个城市，2000多个县城，无非是西安合肥成都南京无锡徐州盐城，真正火热的城市加起来不过40个，占比才2%，太少了。
而且，这些城市我都去过，也就是比其他城市好点，比起16年、19年的大涨，差得远了。所以说，不要急。
这是百城库存数据：
这是百城存销比数据：
今年1-4月，全国百城商品住宅成交均价17634，同比上涨13.6%。
库存多了，房价涨了，不好卖这是趋势。
未来一定会验证这个观点。
2
第二个危机：
杠杆率还在进一步提升。
一个是房企，一个是居民。
房地产中最重要的两个参与者，他们的杠杆率都在提升，已经提升到了一个非常危险的地步。
在这张表中，房地产业是所有行业中，杠杆率最高的指标，也是杠杆率上升最高的指标。
房地产企业杠杆率上升最多，其中负债主要集中在房地产开发经营企业。
其中最典型的则是华夏幸福。
这个起家于环京，依靠跟政府之间合作快速崛起的房地产企业，在这一轮的蒙眼狂飙中，企业风险迅速攀升。举两个数据：
从2011年底到2021年初，华夏幸福有息负债从28.2亿增至1952.5亿；
从2021年2月到5月，逾期债务从52.55亿元陡增至572.20亿元。
第二个维度，则是居民杠杆率。
大家看一下，这张表已经体现得非常明显：
哪怕是在疫情之后，看着消费一般，没人愿意花钱。但是整个21年一季度，住户中长期消费贷款余额42.3万亿，占住户全部贷款的64.3%。
居民部门杠杆率中住房贷款占比约为54.3%，尤其是在浙江、福建等省，居民杠杆率也是非常高的。
3
第三个危机：
银行收紧房贷，不放了。
这一点，其实一直被普通人所忽视。作为整个房地产现金池子的承接者，从去年开始，从中央到地方，银行也已经开始快速调整贷款了。
之前敢贷的，现在不敢了。
之前能贷的，现在绝对卡你。
之前多贷的，现在少贷。
经营贷、信用贷等全年压缩。
就在前几天，广州还专门发文要严禁不良贷款：
广州市地方金融监管局近期通知，要求小额贷款公司不得开展“过桥贷”“赎楼贷”业务，存量尽快压降、结清，不得直接或变相发放住房按揭贷款。
与广州相邻的深圳，最近也有类似的举动：
近期，深圳市地方金融监管局分别对富德、企联、金赢信、大信、亚联财等5家小贷公司进行了监管约谈。深圳市地方金融监管局指出，各公司应对照各项监管要求进行全面自查整改，重点自查与房地产中介机构、按揭服务公司等各类涉房地产中介机构的合作情况，一旦发现信贷资金违规流入房地产市场，应及时采取措施，提前收回相关贷款。
别说经营贷、信用贷、过桥贷等非正规贷款，就连正常的首付、流水，都必须查来源、查流水，整个房地产的贷款系统将是以此釜底抽薪，产生的影响将是很大的：
1、利空二手。
2、房住不炒。
3、防止套利。
4、当然了，必然误伤刚需。
4
第四个危机：
来自地方政府的风险。
地方政府的风险来自哪里？我在网上找了一些数据，看两组数据：
一个是根据国家财政部数据：
2020年全国财政总收入18万亿；
其中房地产相关税收合计2万亿；
国有土地使用权出让收入8.4万亿；
房地产相关收入合计10.4万亿，占全国财政收入的57%；
以上是全国层面，我们再来看一下地方政府层面：
比如说杭州。
2019年杭州市总财政收入3650亿，其中土地出让收入1992亿，占比55%，超过杭州市财政收入半壁江山，这还只是出让收入，如果加上其他房地产相关税收，占比数据将更大。
比如说郑州。
2019年郑州市地方财政总收入1970.2亿元，其中土地出让收入1290亿元，占了65%。
相信大家对这个土地出让表格非常熟悉吧。
更关键的是，随着高层税费改革，土地财政的占比和支配权也将逐渐压缩，一定不是一两年的事情，而是以10年为周期的事情。
这是长线，这是趋势，趋势不可逆。
5
危机已经出现，甚至已经动摇了房地产的基石。
房企。
购房者。
银行。
政府。
如果基石一旦动摇，那么整个房地产市场也将面临巨大的风险。
更重要的是，未来房地产的调控、引导逻辑，不仅要防涨、更要防跌，尤其是房价暴跌，对于普通人的影响是最大的。这一点，希望大家一定要明白，房价崩盘之后的后果，你们根本无法承担。
未来一定好记住几点：
1、先求稳，再求涨。这个逻辑，千万不要颠倒。
2、在自己能力范围内，一定要优选大城市。能选上海，不要选苏州，能选苏州，不要选常州。
3、现金流最重要。月供、流水比什么都重要，活下去比什么都重要，千万不要因为月供、流水，倒在了变现之前。
4、买房一定要首选大房企。首选安全的大房企，恒大、华夏幸福、蓝光等等一定要谨慎，你根本不需要知道内幕，你只要知道，不要碰就好，千万不要碰。
生逢此时，尤其是这10年，我们见证了房地产市场的涨跌兴衰，未来10年，这一场巨大社会变革的最终目标，终将趋于平静，市场平稳着陆。 |
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发表于 2021-7-11 22:15:41
