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前言
最近，一姐和众多买房人聊天时发现，苏州楼市发生了巨大的转变！
一是，新房进入卖方市场。如案场取消中介渠道合作；买房人捧着钱追着买房
二是，次核心板块新房去化速度大幅度加快，小户型快断货了
三是，二手房去化难度加强，与新房呈现巨大反差
再加上房贷利率的突然上涨，购房者紧张心态出现，看房、买房节奏明显加快了。
可见，楼市的下一刻你永远都猜不到！下面我们来具体看一下。
01
楼市分化明显
新房进入卖方市场
去年，苏州楼市整体表现都不算太好。除了狮山和奥体的楼盘能够激起水花外，其余板块去化难度都比较大。哪怕是年后，由于购房者多数处于观望的心态，导致市场没有立马回暖。
可是在金三银四期间，朋友圈的成交海报和视频不断刷屏，再加上自媒体的渲染。苏州楼市好像一下子开窍了。
第一，由买方市场转入卖方市场，案场销售太过高冷
实际上，从去年到今年年初，一姐一直劝大家赶快买房，当时还处于买方市场，基本上只要预算够了就能上车。但是，今年金三银四楼市热度上升后，市场明显进入了卖方市场，最直观的就是销售态度冷淡，捧着钱都不愿意搭理。
如一姐有个同事，去年底上车了园区某盘，当时利率只有5.05%，三成首付随便选，最后轻松买到了心仪的楼层。可是半年过去了，现在想买房还得找关系。销售都不愿意接3成首付的客户，找他们算个月供，更是直言：有什么好算的。更别提现在利率也涨到了5.7%。真是同人，不同时不同命啊！
还有一姐上周去的科技城某盘，哪怕客户预算达到了300万，但销售也不愿意接客户，上来就是：买不到什么好房源了。然后掉头就接下一个客户。真是高傲得不得了。
第二，主核心依然不愁卖，次核心板块低总价小户型也很难买到了
主核心板块依旧不愁卖，一姐在这里也不过多赘述，去年的市场就已充分说明，今年也依然如此。
如奥体某盘，城市展厅仅公开一天，因预约量太多直接关闭展厅。还有狮山某倒挂盘，有的客户验资都过了，就因为不是全款，连开盘通知消息都没有收到。
而次核心板块如四大新城和相城元和板块，去年一整年的流速都比较一般，哪怕是小户型也很难快速去化。
结果现在只要加推，小户型都会迅速清空。如吴江太湖新城板块，入市的项目基本上都仅剩少量大户型房源在售；如平江新城板块，要加推，基本上都只能在1-5层之间淘房。
第四，项目对于中介或渠道的依赖度大幅度降低，甚至是断绝合作
据中介和渠道透露：现在市场太难做了。热门板块项目基本上断绝合作，比较典型的就是四大新城板块。
实际上，去年至今，项目或多或少都会与中介渠道合作。可是随着案场自然来访量发生了转变，项目的合作关系也跟着转变。先是三四月份的热门板块项目渠道合作撤掉，再到五六月份，不用分销成了常态。
此外，合作的佣金也大打折扣，由之前的百分之一点几，降到现在的4‰，堪称“骨折价”啊！可见，项目在砍掉渠道的同时，连全民经纪人也没有放，进一步说明了房企对于当下楼市走俏的看好。
第五、市场分化非常明显，买房人被安排的明明白白
当下苏州楼市格局已很明了，主核心板块和次核心板块非常好卖，去化速度和去化量同步上升，而中环外的刚需板块依旧很难卖。
02
库存超10万套
二手房去化依然是老大难
与新房市场的回暖相比，二手房市场去化难度还是老大难问题，去年至今挂牌基本上都在10W套以上，想实现改变太难了。
例如，一姐有个朋友，去年下半年就准备卖掉手里的二手房去换新房。位置相对不错，可是一年多了，哪怕中间不断降价，到现在房子还烂在手里，卖不出去。而市场上，像这类的人还有很多。
第一，二手房涨幅稳定，江苏省倒数第三
自年初苏州边上指数罕见冲到了0.5%后，就基本上保持在这个数值不变。但是在江苏省10个市中，排名确是倒数第三名。
第二，不是核心区的低总价老小区，甚至半1年以上都没有成交。
很多预算有限的购房者，考虑到生活的便捷程度，都很愿意买一些核心区的老小区。如姑苏区的老破小成交量一直高居不下，购房者甚至排队等房源出。
但是，只要位置不是核心区，哪怕总价低，老小区也鲜有人问，升值超1年多都没有人买。
03
购房者表现
一姐也接触了很多购房者，发现当下苏州的购房者心态极其不稳定。
如刚需购房者，这里只要分为两类：
一种是高学历高收入的刚性需求购房者，因为是首套首贷，所以购房只认准园区和狮山板块，预算直接从300万提到500万，只要还贷能力跟上，其他区多看一眼都觉得浪费。
一种是预算有限，首付只有50万左右的24K纯刚需，最多提档3万，要是到5万直接免谈。此外，除非是非买房不可如结婚、孩子准备上学，不然特别怕买错，然后错过绝佳的上车时间。
一姐同事上半年带了一个客户，刚需盘都看遍了，结果还是没买，最后等到利率上涨，然后回头说懊悔，可惜机会已经错过了。
此外，对于改善换房和投资客而言：犹豫、犹豫、再犹豫。
如一姐遇到很多改善购房者，基本上都是做2-3手的准备，一方面冲击可能够不到的主核心盘，另一边，在多个次核心板块广撒网，然后又考虑小区的品质，又考虑后期的升值空间....最后因考虑的因素太多了，导致他们都很难下定决心买房。
不少客户都直言：利率又涨了，我再想想要不要换吧，毕竟现在也能住。
写在最后
最后，一姐想和准备买房的购房者们说：
如果你是纯刚需，那么千万不要犹豫不决，也不要怕买错，立马选择上车，这样后期市场再变动也和你无关。不然要是再错过，可能后续连刚需盘都买不起。
如果你是准备改善，主要你没有准备充足的购房全款，也不是园区人才，那么狮山、园区神盘基本上就不用抢了，毕竟还是全款客户优先的多，你去了也只能陪跑。
而那些同等档次的如四大新城的改善房源，可以衡量一下你的工作地点与住房的通勤距离，以及项目周边的教育、医疗等生活配套是否已经成型，这时候就别等规划了。
最后，一姐祝大家都能买上心仪的房子。 |
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发表于 2021-7-10 19:28:55
