深圳楼市，彻底凉了？

风来时狂放

经过2020年的大涨，珠三角楼市已发生巨大变化。站在2021年中当下，深圳、东莞已凉，广州见顶，佛山、珠海、中山、惠州冷热不均。
珠三角楼市还有机会吗？下一个风口在哪？


深圳楼市，彻底凉了

深圳这个王者，最终还是凉了。
6月已走过一半，二手成交量仅1300套，按照这个走势，6月二手也将锁定在3千套左右。



5月二手成交量仅3027套，也是最近一年来深圳二手成交最低点；要知道，去年顶峰时期达到了13407套，如今连一个零头都赶不上，深圳楼市何止是凉，简直就是冰冻！
不仅二手遇冷，深圳新房市场也在持续走低，打新热不再。
5月份，7个新盘齐发，分别是保达誉都花园、信达泰禾金尊府、恒壹四季华府、壹成中心璞誉府、荟港尊邸、宝泰雅苑和半山臻境。
为此报哥还专门分析过半山臻境，倒挂价差明显，以为会上演一波打新热，结果认筹结果出来，53%的中签率，远高于我的预期。
归根到底，楼市就是“政策市”，伴随深圳信贷、落户一系列的收紧，又严打“深房理”这样的炒房团伙...市场变了，买家的心态也变了。
我们梳理一下最近一年的政策调控——
2020年7月15日，深圳提高购房门槛：三年深户+三年社保。
2020年9月10日，深圳婚姻信息查询联网，打击离婚炒房。
2021年2月8日，深圳发布二手参考价，关闭报价系统。
2021年4月9日，深圳七部分联合调查“深房理”炒房团伙。
2021年5月6日，深圳建行上调房贷利率，紧接着其它银行一并跟进。
2021年5月25日，深圳落户政策收紧，执行多年的大专直接落户取消。
2021年5月27日，规定新房分批开盘不得涨价，不得借装修抬价。
2021年6月2日，深圳市地方金融监管局对辖内9家从事赎楼担保业务的公司进行监管约谈。
目前深圳楼市进入深度博弈期，买房人集体观望静等降价潮，业主又死扛不降价。接下来的深圳楼市，一定是横盘阴跌，买方市场正在来临。


广州见顶，投资暂缓

伴随深圳楼市的凉凉，广州楼市也逐渐冷静。
严查消费贷、经营贷、首付款来源、利率上浮等信贷收紧政策，以及“421”新政效应（增值税免征年限由2改5），广州二手房也迎来了阵阵寒风。
5月广州二手房成交10524套，环比下降34.33%，这也是自2020年5月以来除开春节外的历史新低。
值得一提的是，广州在收紧调控的同时，也出台了相关刺激政策。
6月8日《广州住房公积金个人购房贷款实施办法》发布，其中有3条是在明显放松：
1、二手房贷款最长期限由20年调整至30年；
2、楼龄加贷款年限由不超过40年调整至50年；
3、人才购房申请公积金贷款的，享受本市户籍职工待遇。
其实也好理解，广州楼市并不像深圳那样全线大涨，范围太大，直到2020年深圳715调控之后，广州的天河黄埔南沙才开始明显上涨，大部分区域基本没涨。
这也好理解了为什么广州“421”新政调控直接把花都、从化两个区剔除，两个都是郊区，本来就凉，再调控一下，岂不凉透。
不得不说，广州执政者真的很高明。
对于当下的广州楼市，报哥认为，像天河、黄埔这些已经大涨的板块，不适合再接盘。接下来必定是横盘调整，投资暂缓，刚需改善者伺机等待，非虚勿入。


东莞，横盘已至

东莞跟涨深圳，启动早于广州。
2019年双十一深圳豪宅税放松，深圳率先上涨，且带动周边城市跟涨，第一个响应的就是东莞，涨幅比深圳还猛。
东莞涨幅有多夸张？
今年年初发布的《2020年316个城市房价排行榜》里，东莞以二手房同比涨幅47.11%的成绩力压深圳，高居全国第一
而深圳的房价同比上涨不过34.25％，广州涨11.55％，上海涨8.45％，北京涨2.65％。东莞后来居上将“四大一线城市”甩在身后。
涨得比深圳猛，调控比深圳晚。
2020年7月25日，东莞限购、限售升级（2年改3年）。
2021年2月27日，东莞出台“莞六条”，主要是延长社保，提高首付，堵死假离婚。
2021年3月26日，东莞发布控制热点二手楼盘价格，有点类似深圳二手指导价的意思。
2021年4月30日，对新房限价。
相对东莞楼市的涨幅和疯狂，这些政策力度不够刺激，杀伤力也不大。
目前，东莞的房价以松山湖为顶点，已经冲到8万/平，比龙岗还贵。
当前的东莞，跟深圳相似，最佳投资时机已过，这个时候最好别再盲目往里冲了。


佛山，实力不输东莞

东莞跟涨深圳，那么佛山一定是跟涨广州。
深圳东莞已经涨完，广州收紧，已经处于滞涨状态，资金外溢到佛山是必然。
广佛同城，佛山在广州的外溢辐射之下，于2021年初开始明显上涨，主要是东部临广的千灯湖、北滘、陈村等板块上涨，而西部片区的基本没动。
近期佛山楼市也在收紧，5月21日，对无社保或缴税记录的非佛山户籍购房者（包含人才购房），首付比例提高至四成！且贷款利率按照二套执行。
更有甚者，部分银行对无法提供连续一年的社保或缴税证明材料，在限购区买房直接不放贷，不接件。
佛山的这一波的涨幅，被硬生生截断了。
佛山对标的是东莞，经济实力强劲，在广东省排名第三，仅次于深圳和广州。简而言之，佛山值得被看好，有几点：
1、广佛同城，距离广州近；
2、产业扎实，制造业发达；
3、购买力强劲，藏富于民的城市。
佛山和东莞的房价差太大，这显然不合理。目前，东莞的松山湖已干到8万/平，佛山的千灯湖不到4万/平；东莞的南城5万/平，佛山的北滘2.2万/平。
佛山是具有补涨潜力的价值洼地，不过佛山的涨幅也会是严重分化，选筹特别重要，佛山的经济重心在东部，重点关注禅城、顺德和南海的优质片区，以及临广片区，比如千灯湖，北滘，三山，陈村等。


珠海，洼地补涨

目前，珠三角内还在发光发热的城市不多，其中一个就有珠海。
珠海紧邻澳门，有珠澳合作的概念，虽然澳门不是粤港澳的重心，但却是大湾区中是一枚特殊的棋子，不能不重视，珠海就是融合的桥梁。
更重要的是，珠海有横琴自贸区，是大湾区除前海、南沙之外的第三大自贸区。
横琴是珠海的名片，高大上的规划，城市新贵，代表了珠海房价的天花板，目前已经6万+/平。
然而，最具投资价值的并非是横琴，有两个片区值得看好，一个是产业和概念都双优的唐家北围，然而价格已经不便宜了，目前已经突破3万+/平。



另外一个，就是金湾航空新城，金湾现在是珠海全力打造的城市副中心，金湾不算小，核心资产在航空新城
目前，金湾的三个支柱产业是：生物医药、新能源汽车、航空航天，这些高端产业人群，置业居住的首选就是航空新城。
更为重要的是，珠海最好的商业、最好的教育医疗资源都已经在这里建成落地。
珠海市政府为了全力打造这个城市副中心，不惜斥巨资建设了3座大桥+1条海底隧道，航空新城不仅与香洲老城区无缝对接，而且将变成横琴自贸区的后花园，直接承接大量高端客户的居住外溢。
目前航空新城一手均价2.6万/平左右，性价比明显，且暂时不限购不限贷，外地人可以买一套。


结

整个珠三角内，深圳、东莞进入横盘阴跌周期；广州已经见顶，短期不宜再追高。
佛山、珠海这轮涨幅未走完，仍然值得关注。
想买中山马鞍岛搏暴击的朋友，我劝你醒醒；惠州坑多肉少，自住大于投资，但相对国内大多三四线城市，也算不错了。
总而言之，珠三角楼市整体趋稳，冷热不均，楼市分化在加剧，城市分化，板块分化，楼盘分化，产品也在分化...买房投资，越来越偏向一门技术活儿。

晓望爷

深圳房价再不降，天理难容

内托体头

虽然我有房，但还是希望房价降点，公司还有很多兄弟朋友买不起房。

飘渺九月

中介刚刚跟我说价格涨了，要我考虑公寓

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小编等房价降了，彻底凉了，人家送几套给你吧

明绍宗朱聿键鼻

成交降了，房价依然在涨

我放心你带套猛

凉不了，供需摆在那里，怎么会凉？

我是来围观的逊

我只是没有资格买，有资格买我钱够马上买

hecgdge4

快点降，放开了马上再入手

楚一帆

请把标题的问号，改成感叹号！[灵光一闪]