楼市分化加剧！2021年下半年深圳买房逻辑变了

我是的十八簿

6月9日，深圳发改委发布《深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，提到了经济、人口等指标的发展目标，同时提到了区域的发展规划。
其中，重点提到了区域发展规划要“双扩区”。一是推动区域发展扩区，比如前海合作区扩区；二是要实现深圳都市核心区的“扩容”，比如龙华的民治街道等，将被纳入深圳都市核心区。
早在发展规划出来之前，龙华民治片区就已经非常火了！
去年，「龙华版欢乐海岸」-红山6979开业，引进约200个知名品牌，其中50个品牌首进龙华，入场装修率达85%，民治片区也成为市级商圈的重要组成部分。
同年，销售额达70亿，入伙率超50%的龙华标杆住宅项目-龙华金茂府也引进了不少品牌商业。有业主更是看好民治片区价值潜力，一举买下好几间店。
该业主提到了四点买入逻辑：
1）品牌店铺抢先入驻，租金回报收益可观；
2）高端人群环绕，消费赋能商业；
3）交通汇聚人群带动商业发展；
4）规划明晰，片区价值崛起就在朝夕。
金茂府周边引入了哪些品牌店铺？在区域环境及城市发展规划利好之下，龙华民治将迎来怎样的发展契机？在楼市分化严重的当下，龙华金茂府的商铺是否乘着发展“东风”笑傲江湖？
为了更深入了解市场，壹地产进行实地探访！


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[size=1.059em]实探！龙华金茂府商铺
[size=1.059em]高端主力店入驻，回报率约4%
龙华金茂府商业定位为高端街区，目前已入驻的商铺有具备「全世界最好吃烤肉」之称、入选「全亚洲前500大优质餐厅」的台湾日式烤肉-橘焱胡同，也是橘焱胡同的龙华首店。



▲实拍图
还有首进龙华的29年老字号海鲜酒楼-胜记·茶叹居、Oak欧客咖啡龙华首店、澈烘培、Re 酒吧等餐饮店。



▲实拍图





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此外，新加坡国际早教品牌-小马快跑、全国知名健身品牌-乐刻健身、晨曦芭蕾、VinGo以及福奈特干洗店等均已入驻，街区商业业态非常齐全。



▲实拍图



▲实拍图



▲实拍图


多家品牌商铺的入驻，说明一点：资本普遍看好金茂府商铺为其带来的价值。
首先，与周边其他商铺相比，金茂府的商铺都是临街的商铺。
临街商铺有两个非常明显的优势：

• 临街商铺具有单独的门面，商家可自主选择经营业态以及时间，比如目前的乐刻健身，就是24小时营业；
  
• 临街商铺更接近消费人群，客流量大，商业氛围更浓厚。
  

其次，金茂府商铺有小面积，且目前是现铺。这就意味着，拥有一套金茂府商铺的门槛要比相比市面上其他商铺低，买入无需等待即可享受租金收益。
值得注意的是，这些商铺拥有70年产权，且层高约5.1米，大部分使用率约95%，比市面商铺高约20%。
且据壹地产现场了解，金茂府商业基本完成入驻，业态丰富且高端。
目前周边商铺租金约600元/平·月，参考金茂府商铺售价（12-18万/平），静态年租金回报率约4%，且随着租金的上涨，未来动态回报率有可能更高。


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[size=1.059em]超5成业主已入伙
[size=1.059em]高端客群自带巨大消费潜力光环
城市高端消费人群，往往拥有更强劲的经济动能；人群汇聚，往往能给片区商业带来更多的价值。
金茂府是金茂「府系」产品线，以其彪悍的产品力成为深圳业内的打卡学习样板，是红山片区乃至整个龙华片区内的标杆住宅项目，住宅套总价超千万，部分超7000万。



▲金茂府商铺效果图
正因此，金茂府也成为深圳高端圈层的超级标签，凝聚大量高净值业主。
据了解，金茂府超5成住户已入伙。可以说目前仅金茂府单个项目，就已经凝聚了数百户数千万资产的业主。
金茂府周边还有中海锦城、鸿荣源尚峻、潜龙曼海宁等多个社区环绕，拥有约12万的高端住户群，周边还有龙塘村等约10万住户，拥有庞大的消费人群。
此外，金茂府对面的华东师范大学附属深圳龙华学校有约3000固定的师生人流，项目旁边的龙华金茂府幼儿园也将汇聚大量的消费人群。



▲示意图（底图来源：百度地图）
庞大人群汇聚将产生大量的消费需求，其中的高净值人群不仅消费能力强且往往对于生活品质有着更高的追求，这意味着高净值人群汇聚的片区对高端商业有着更多的需求。
同时，高端住户聚集的强大消费规模，也会给商铺带来稳定且长期的高端商业氛围，一定程度上也能稳定租金收益，甚至作用于商铺价值的提升。
除了高端社区汇聚的高端住户群能给片区商业赋能外，金茂府周边便捷的交通也可汇聚海量人群，赋能片区商业。




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[size=1.059em]双地铁+北站枢纽
[size=1.059em]汇聚海量人流再赋能商业
交通是城市跳动的脉搏，助推城市价值流动，引领着城市商业的发展。
比如：

• 美国费城快速轨道线开通后，其附近的房地产价值增长7％，即平均每平方米增长4500美元，而轨道交通使可达性提高，使土地价值上升了6.4％；
  
• 香港地铁沿线物业与非沿线物业的理性价差在至少在30%以上。
  

可见，交通便捷的片区不仅仅商业较为繁荣，物业价值往往也更高。



▲示意图（底图来源：百度地图）
龙华金茂府紧邻地铁4号线（上塘站）、地铁6号线（上芬站），是双地铁口物业；通过地铁4号线、6号线可快速高效接驳福田、罗湖等中心区；还可通过深圳北站换乘地铁5号线，速达南山中心区、前海等地，三线日均客流量约224万。
【注：4号线辐射深圳1/4（约500万）人口，日均客流量最高达80万（数据来源：深圳市交通运输局）；今年4月份地铁5号线日均客流量约110万人次，6号线日均客流量约34万人次（数据来源：深圳地铁集团公司官网）】
项目还临近深圳北站超级交通枢纽，这里是集高铁、地铁、公交以及城轨于一体的交通枢纽，与香港、广州形成半小时生活圈，与武汉、厦门形成四小时生活圈，交通网络覆盖全国。
从深圳北站出发，乘坐广深港高铁，约20分钟可达香港西九龙，辐射香港CBD、福田CBD共计约800万人口。



▲深圳北站枢纽地区效果图
除了已有建成的地铁4号线、5号线以及6号线外，深圳北站枢纽未来还将引入地铁22号线、27号线、深惠城际等交通线路，进化为新的城市枢纽中心，打造汇聚多样人群、多元共创的大湾区交荟门户，也是深圳面向世界的门户，未来年发送旅客约7000万人次。
届时，将虹吸海量消费客流，助力片区的经济、产业发展，再度为龙华金茂府商业赋能。


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[size=1.059em]占据城市发展核心
[size=1.059em]龙华金茂府站在发展风口上
城市中轴背后，往往都承载着都市繁华，位于深圳中轴核心的龙华，亦如此！
龙华金茂府除了周边有海量高端人群以及坐拥齐全的交通配套外，还拥有极佳的区位优势。



▲区位示意图
项目位于龙华，占据了粤港澳大湾区战略支点上的中轴核心。值得注意的是，项目还坐落于深圳十四五规划中重点提及的城市核心区-民治街道。
被纳入都市核心区，意味着民治街道的「城市地位」上升了，在肩负城市发展重任的同时，区域价值还将进一步得到提升。
此外，龙华金茂府还临近建设规模近千万平（约950万平）的北站超级总部基地，其中商业规模约550万平，目前已有不少企业入驻，比如：
深圳高铁总部、美团科技总部等总部企业；深圳综合交通设计研究院、深圳计算机科学研究院等科研中心；中国人寿、汇隆财富、英大证券等金融企业等。



▲示意图
未来将规划约20栋高层商务办公楼，引进约20-30家大型总部企业及上市公司。
总部企业的汇聚将为北站超级总部基地将汇聚大量的高端人群，届时除了可助力片区经济、产业的发展外，还将新增大量高端消费需求，为片区内商业赋能。
龙华金茂府不仅占据了城市发展C位，位于深圳规划核心区，周边还有超级总部枢纽基地，可以说站在了城市发展风口上。
随着规划逐步兑现、企业的入驻，将开拓片区商业新格局，有利于龙华金茂府所在片区商业价值的攀升。
总的来说，龙华金茂府的商铺不仅租金收益可观，还有高端消费赋能、交通赋能以及规划赋能，商业价值优势明显，或乘着城市发展“东风”，笑傲楼市！
龙华金茂府鎏金金铺，建筑面积约21-142平，其中主力产品为建面30-70平，还有面积为766.66平的独栋商业，均已载誉面市。
据壹地产了解，目前龙华金茂府商铺正在火热销售中，部分已卖出。感兴趣的朋友，抓紧了！



▲龙华金茂府鸟瞰效果图