买房真的可以抵抗通货膨胀？持有房产成本为6%，房价涨幅能到6%吗

啤酒瓶空了缓

通货膨胀所带来的货币贬值一直是经济发展过程中不可避免的现象，基于我们国家近些年来经济的快速增长，通货膨胀的速度会更快，货币贬值也变得更加明显。
对于普通人而言，如果没有好的投资方向，选择把钱都存入银行的话，必然是跑不赢通货膨胀的，手中的钱可能还是那么多钱，但是购买力可能已经大不如从前。



当然大多数普通人不懂投资，也不敢轻易投资，利润率很低的投资基本上无法跑赢通货膨胀，利润率高的投资又要承担很大的风险，最后可能会变得一无所有。这也就是为什么中国人热衷于投资房产，因为在过去房价大涨的背景下，投资房产的利润率很高，同时投资房产基本上不需要承担什么风险，因此房产基本上成为人们心目中最好的投资品。
很多人都说棚改政策推动了一轮房价上涨，其实从本质上来说，棚改政策主要是改善老百姓的居住环境，只不过在拆迁的过程中采用了安置房和货币化安置的房子，使得很多拆迁户手中获得了大量的资金，如果把这些钱存入银行的话，随着时间的推移，通货膨胀日益显著，这些钱只会逐渐贬值。因此最后这些资金还是流入了楼市，因为对于普通人来说，基本上不懂投资，把钱放入楼市才是最稳妥的选择。因此棚改政策的资金最终还是流入楼市，最终导致房价迎来了一轮上涨。



其实分析棚改政策导致房价上涨的原因，还是人们为了抵抗通货膨胀，把钱放入了楼市，可以这样说，长期以来房子就是人们心目中抵抗通货膨胀最好的资产。
不过如今楼市发生了很大的改变，最明显的表现就是房价涨幅相比过去收窄很多。过去的房价大涨我们都经历过，房价年涨幅10%甚至20%都是非常普遍的现象，而今房价的涨幅基本不会再超过10%，根据国家统计局公布的3月份以及4月份70城的房价分析不管是一线城市、二线城市还是三线城市，虽然整体房价在上涨，但是房价涨幅相比过去真的收窄很多。
如果按照过去的房价涨幅，房子确实是抵抗通货膨胀的最好资产，不过在现在的楼市环境下，房价的涨幅已经收窄，同时房子的持有成本非常高，持有房产真的还可以抵抗通货膨胀吗？
首先我们来分析一下房子的持有成本。很多购房者都会忽视房子的持有成本，因为房子的持有成本是多方面因素造成的，并且计算起来也相对比较复杂。关于房子的持有成本，经济学家李迅雷认为：房子的资金成本在5%以上，加上房子的折旧成本，每年房子的持有成本至少为6%。
资金成本方面，目前大多数城市的房贷利息都在5.5%左右，当然这并不意味着利息成本是5.5%，因为购房者在买房的时候，只有70%的购房款是向银行贷款，因此每年的利息成本为5.5%的70%，也就是3.85%。当然除了利息成本之外，还有需要交纳维修基金、物业费、税费等成本，如果这些都加起来的话，相当于在资金方面的持有成本在5%左右。
折旧成本方面，房子前期的折旧并不明显，不过随着时间的推移，折旧就会变得越来越明显每年平均的折旧成本也会在1%以上。
综合分析的话，房子每年的持有成本基本上在6%以上。



然后分析一下房价涨幅。前一段时间，国家统计局公布了3月份和4月份70城的房价分析，数据显示，不管是4个一线城市还是31个二线城市或者是35个三线城市，房价的年涨幅基本都维持在5%左右，这和社科院对于2021年的房价预测基本一致。
因此我们基本上认为现在全国平均房价处于5%的涨幅属于正常水平，未来几年房价涨幅也大概率会维持这样的水平。
以上是整体的房价涨幅，如果看局部楼市的话，楼市分化仍然在继续，城市之间的分化尤为明显。目前有部分城市的房价处于稳定上涨状态，也有部分城市的房价出现明显的下跌。
即使我们按照全国房价的平均涨幅，目前房价的涨幅也很难达到6%，但是房子的持有成本已经超过6%，很明显大多数时候持有房产是亏损的。在这样的背景下，买房真的还可以抵抗通货膨胀吗？



笔者认为，如果从短期来看，投资房产连盈利都很难做到，更不要谈什么抵抗通货膨胀了，因此对于投资客而言，并不建议盲目投资房产；不过对于刚需来说，买房是长期的事情，房子作为实物资产确实拥有抵抗通货膨胀的能力。
为什么说短期房子不能抵抗通货膨胀，而长期却可以呢？主要原因是前期是持房成本最高的时候，同时也是房价增量最小的时候。后期随着时间的推移，房子的持房成本会越来越低，房价的增量也会越来越大。
上文中我们分析过房贷的利息成本，相当于房屋总价的3.85%，事实上这是前期的利息成本，后期随着本金越来越少，房贷利息成本也会越来越低，后期基本上可以忽略不计。虽然前几年房子的持有成本会超过6%，但是随着时间的推移，房子的持有成本只会越来越低，还款后期，房子的持有成本基本上可以忽略，只剩下房子的折旧成本。
为什么说前期是房价涨幅最小的时候呢？如果房价持续按照5%的涨幅上涨的话，那么每年同比去年的涨幅确实没有改变，但是如果计算房价的绝对增量，房价的涨幅每年都会上涨。举个例子，原本房价是1万元，每年房价的涨幅是5%，那么房价在数值上的涨幅是500元，一套100平米的房子增值5万元；20年后房价是2.65万元，同样5%的房价涨幅，一套100平米的房子增值13万元左右。
结合上面的分析，我们会发现如果是投资客投资房产，是极为不划算的事情，因为投资客一般会在短期内将房子卖出去；但是如果是刚需购房者买房，虽然房子的持有成本很高，但是从长期来看并不吃亏，持有房产的时间越长，房子所带来的增值效应就会越明显，抵抗通货膨胀的效果也会越明显。
关于买房抵抗通货膨胀的说法，你有什么看法呢？

楚一帆

赶紧去买房子 买来不动 专家都说了 长期是升值的

晓望爷

能抵御通胀的只有黄金美元，全球通用