为什么楼市调控中受伤的总是你？真相来了

小妖花满楼满fx

楼市这枚熊孩子，是怎么被管成了乖宝贝的？


没买房盼房价跌，买了房怕房价跌！


最近广州黄埔某小区的业主们就打响了一场“房价保卫战”。


原因是，该小区一套每平价值4万的房源，以2.8万一平的价格售出。


业主们认为，这样做对所有业主的核心资产造成了严重伤害。并表示如不处理，将向国家税务机关进一步投诉。







业主们举报“虚假交易”的背后，就是业主们“房价坚决不能降”的决心。


他们的OS就是：你想便宜卖房，没门儿！


这些年来，由于业主们对于房价的执着，发生的奇葩事可不少：


降价？业主打砸售楼处！







业主抱团涨价；







出现上面这些情况，都说明：房价上涨之下，已经形成了一个强大而坚固的利益群体。而房价“能涨不能跌”的预期已经有些根深蒂固了。


按道理讲“有涨就有跌”这样的市场道理，大家都明白。可业主们的这份执念不仅是被此前楼市热潮的影响，还有那惊人的“负债”——家庭杠杆率。


土地财政、房地产投资造富……


在过去的几十年中，中国的有产者，与房企和政府早已经捆绑在了一起。他们共同关系着当前中国的金融系统，保证好房价的稳定，就是确保不出现系统性金融风险。


今天小白菜就用一张图为开头，跟大家一起看看楼市调控在一场怎样的布局之下，政府又是怎样在管住房地产这个熊孩子。

控制楼市=控制系统性风险

过去这一年国内多个城市房价出现了明显的涨幅，根据官方统计局的数据显示，广州、深圳同比涨幅近13%。这只是总体的一个情况，部分地区涨幅50%以上也不是没有。这些我们之前的文章中也提到过。







所以，我们看到从2020年下半年开始，政府又出台了一系列与房地产有关的政策措施：


“三道红线”，“两道红线”，“两集中”，打击经营贷流入楼市，二手房官方指导价，以及最近的“国有土地使用权出让收入划转给税务部门征收”。


如果仔细分析就不难看出，调控政策控制着土地、资金、房价三个重要的核心因素。从土地供应、土地财政、住宅供应、银行信贷、二手房交易量、成交价格等等，都在调控之中……







我们先从土地开始讲：


目前土地供应政策中一个重点的措施就是“两集中”，即“集中发布公告、集中组织出让，全年不超过三次”，该政策涉及22个重点城市，包括：北京、上海、广州、深圳这四大一线城市，和天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙18个大城市。


可以说，控制了这22个重点大城市的土地供给，相当于控制了全国房地产市场的主体。


两集中政策，体现了政府对于当下土地市场的调控政策核心——集中！


听起来像是个废话，但是这个非常重要。


从前土拍各大城市可以按照自己的节奏安排，房企们错过这次还有下次。可如今，一年只供三次地，不同城市之间前后也差不了几天。房地产作为一个资金密集型的相对长周期的投资。集中供地，集中开发，同时期大规模投资，然后短期内大规模销售。这对于房企在前期的资金端和后期的销售端压力都不小。


你想想全国那么多房企一起竞争，那么多城市在差不多的时间同时开始，集团就这么多钱，周转起来可是不容易的。可是，你今天不拿可能后面就拿不到了。拿不到就意味着这个城市的这个团队今年没有项目可以做，那这个团队不就等于废了吗？


所以各个房企是拼了命的拿地。但这不过是一场“巨头秀实力的比赛”。


为了准备一场集中土拍，房企东腾西挪，集中火力出击。那些现金流充裕、融资成本低的房企，首先资金实力上就碾压了同行。


据说这次华东某市的一场土拍，某准千亿房企集团给了很大支持，筹集到上百亿资金，结果发现在别家面前小巫见大巫，有央企直接调拨了1300亿现金过来。


所以我们看到，集中供地政策基本上淘汰了大量中小型房地产公司，加速房地产投资市场的分化，大型地产商成为少数的竞逐者。


当一个物品只有一个供给者的时候，价格相对好控制。反之，供应者越多，价格控制力就越弱。所以如果地产商越多，地产商对新房的价格控制就越弱。看懂这个理论之后，我们会发现在这一套操作之后，结果是这样的：

土地向少量大型房地产企业集中，有利于调控土地价格和土地财政的稳定；
少量大型房企集中销售，可以保证新房价格不至于过高；
商业银行向少量大型房企提供贷款，既可以为政府创造稳定的土地财政收入，同时大型房企的实力也保证了银行获得稳定的利息收入，不出现风险。

如果你担心大型房企出问题，那就涉及到另一个政策——“三道红线”。

剔除预收款后的资产负债率大于70%；
净负债率大于100%；
现金短债比小于1。

商业银行只会给符合三道红线的房企房贷，这就有效的控住了可能发生的金融风险。比如恒大，在这次的“两集中”拍地中拿地规模就很小。主要就是由于“三道红线”的压力。


企业端的金融风险控制住了，剩下的就是购房者端。


过去20年，房地产吸收了大量居民储蓄以及银行信贷，中国家庭最主要的债务便是房贷。


据央行公布的一项2019年城镇家庭资产负债显示，当前我国城镇居民家庭负债率为56.5%。而房贷成为家庭负债的主要构成，在有负债的居民家庭中76.8%的有住房贷款、户均贷款余额为38.9万房贷，占家庭负债总比重的75.9%。另外一方面平均家庭负债为51.2万元，其中53.8%的家庭负债在30万以下，35.6%的为30~100万。


试问，当家庭储蓄不足、负债率高企时，市场如何继续？


前些年，受益于棚改货币化，很多“幸运”的家庭得到了大量的财富，这些人成为各大小城市的购房主力军，同时也推高了房价。


但随着棚改货币化的结束，“幸运”的人已经幸运过了，“不那么幸运”的家庭“掏空了留个口袋的钱”都献给了房子。而还有很多居民手中的储蓄已经无法应付当前的房价了。


于是乎“经营贷”、“消费贷”等就成为了他们买房的工具。但这背后隐藏的风险不言而喻。


所以我们看到，有关部门在严查“经营贷”的资金违规进入楼市。







除此之外，购房资格（社保、纳税、户籍等）、限购政策、限贷政策等等，而这些政策往往最先受伤的是“刚需”。因为，这些都大大增加了他们的购房成本，有的人甚至在短时间内失去了购房或者刚需置换的资格。


其实，这让很多“刚需”们非常怨愤，大家往往会抱怨“为啥受伤的总是我”。


但是，其实如果你仔细看看就会发现，楼市需求端调控的核心就是“推高门槛，抑制需求”，说白了，就是不让你借钱买房！


为什么这么做？为了降杠杆。


在房价的波动中，投资客当然会受伤，但是真正伤筋动骨的是“刚需”。这就是开头那些业主为什么对于“降价卖房”那么愤慨的原因。


我们结合当下全球的宏观政策环境来看，目前全球经历了一轮货币宽松的周期，预计很快就是这个宽松周期的尾声，因为美国的通胀已经成为市场关注的焦点了。


在货币宽松的影响下，全球的房价都迎来了一次大规模的上涨。


往往在低利率环境下，会出现商业银行盲目授信、房地产商盲目投资、家庭部门盲目贷款买房。可当商业银行、房地产企业及家庭部门的杠杆率高到一定程度时，市场会变得很脆弱。任何风吹草动，比如央行上调利率、国外爆发金融危机，都可能触发债务风险。


大家还记得2007年美国次贷危机是如何爆发的？2000年互联网危机后，美联储长期执行低利率，导致商业银行盲目发放次级贷款，家庭部门盲目贷款，负债激增。2005年开始美联储提高利率，大量家庭无力偿还房贷，引发了次贷危机。


今年，咱们国家一直没有降低利率，盲目跟进宽松政策，就是要防控风险。


你可以说，这么做有些误伤刚需，但其实也是在保护刚需，更是在防范在家庭部门出现系统性金融风险。


最近前央行行长周小川在陆家嘴论坛的喊话很到位，“你不要老想着一夜暴富，不要从事过度的投机活动，也不要超出自己的收入能力借太多的钱。”



中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清更加耿直：“押注房价永远不跌的人终会付出沉重代价”。







高层话都说到这个份上了，你听明白了吗？