股市与楼市的跷跷板已经偏向股市，购房逻辑发生重大变化

李志敏

一、股市与楼市的跷跷板效应

近年来，楼市与股市在涨跌表现上，存在一定程度上的跷跷板效应。当楼市火爆的时候，股市就相对低迷。当楼市受到严厉调控时，股市人气就旺。当然在节奏上，也不是那么绝对清晰，毕竟当前楼市结构性分化严重。就算是一线城市，每个城市之间的涨跌周期也不一致。

但从资金面的角度，随着我国人均GDP已跨过1万美金之后，居民的财富管理需求与日俱增，房产投资与一二级市场的股权投资仍是大部分人理财的首选。因此，流入房地产的资金与流入股票的资金一定是此消彼长，未来股市与楼市的跷跷板效应还是会在一定范围内存在。

2019年开始，房住不炒是所有房地产政策的主基调，虽然偶尔也会放下水，但愈发明显的是，政策上还是希望强化房子的居住功能，降低房子的金融投资属性。如果说，2019年之前，房子有70-80%以上的金融投资属性的话，目前至少已经降低到了50%以内，甚至在某些城市，这个比例会降得更低。

2020年是个比较特殊的存在，股市和楼市两旺。这是因为流动性的放水、疫情后资金对核心资产的追逐，以及限购政策的放松、学位房政策调整导致的换房需求的增加等等因素，都推高了一部分股市和楼市资产的价格。

但总体上看，从2019年开始到2021年，房住不炒的政策让购房需求逐步回归理性，从另一个角度来看，政府也是有意引导居民购房消费回归居住需求，在当前楼价高企的情况下，理性地、量力而行地购买一套自己合适的住房更能促进和谐社会的发展。同时，国家层面也意识到，中美之间的竞争就是科技的竞争，要发展科技必须提高直接融资的比例，必须花大力气搞活一二级资本市场。

要做到这些的首要条件，当然是要降低大家投资买房的热情和收益预期，降低房产的金融投资属性。政府近些年来积攒了很多有效的限制房价上涨的工具，只要有需要，是可以随时拿出来降房价的。

从当前这个时点看，随着大量限购限贷政策的出台，以及房产税等舆论的引导下，股市与楼市这个跷跷板已经逐渐偏向股市。也就是说目前，人们在选择投资理财的时候，买基金、买股票的动力和预期收益要略高于投资房产。

二、购房逻辑发生了哪些变化？

前几年随便购房就能躺赚的年代已经一去不复返了，未来买房真的是个技术活。不仅如此，购房的逻辑也在发生一些根本性的变化，主要体现在以下几个方面：

(1)买房不能只考虑学位，居住体验会越来越重要。

随着房产投资属性下降，人们对居住条件要求越来越高，房住不炒政策的逐步深入人心，房产的居住价值重要性正逐步提升。

交通通勤、小区环境、户型设计、楼盘品质等这些影响居住条件的因素会越来越影响房价的涨跌。

随着教育公平化的推进，小学学位资源相较于前几年稀缺程度有所下降，特别是很多优质楼盘的业主自身资源丰富，教育选择多样，未必看重楼盘自带的学位资源，比如五山的汇景新城，珠江新城的顶豪，这些楼盘因优质的居住环境，吸引了大批高端人群关注。它们学位的好坏，基本不影响房价。

（2）拥有良好居住体验的公寓也值得购买。

这个观点绝对有悖于常识。很长一段时间里，我们一直认为，公寓是不值得买的，主要原因是公寓涨幅不如住宅，公寓转手税费特别高等。但房产投资属性下降后，房子的“股性”就有所降低，也就是赚差价的可能性变低;而房子的“债性”就有所提升，也就是赚固定收入（租金）比重变高。

如果说赚差价是住宅的优势，而赚租金恰恰是公寓的优势，因此不排除在未来某个时期，买公寓比买住宅的投资回报比更高。

在什么时期会发生这种逆转？除了满足房价高位运行，总体涨幅有限的前提之外，还需要公寓产品设计地更适合居住、更接地气才行，目前很多公寓产品设计有极大缺陷，无阳台、公摊高、配套设施不足，即居住体验太差，也导致大家不愿意购买公寓产品。

如果公寓产品设计足够优秀，居住体验佳，我认为是非常值得购买的。比如在地铁站附近设计良好，带舒适阳台、装修良好、有商场配套、面积适中的小公寓，是很适合年轻人购买和居住。再比如，珠江新城的公寓“天銮”，虽然是公寓产品，但近年来的涨幅一点不比住宅差，这一年来的整体涨幅也有50%以上。究其原因，除了天銮地段优秀，周边配套齐全之外，该公寓大平层望江，装修精致，拥有良好居住体验。而且这个价位的住宅或公寓，大家对楼盘自带学位的要求都不高（因为有足够的能力享受多样化的教育资源）。

（3）楼龄久就得考虑置换，“老破小”将跑输大盘。

随着房价又一波大涨，不少人的购房思想也发生了变化。如果前些年手握大几百万首付，还可以挑三拣四，而如今也只能有所取舍。

如果买不起面面俱到的房子，那就首先要满足自己最看重的那部分需求，也就是长期的居住体验。此时，在购房预算有限的前提下，大多数年轻人宁愿选择“远大新”，也不愿意选择“老破小”。因为老市区那几十年楼龄的房子实在下不了手，甚至都下不了脚（破得连走进去看一眼的想法都没有）。

如果买得准，远大新的房子涨幅一定都不比市区差。比如知识城的房子就是如此。

曾经越秀作为教育强区，带学位的“老破小”还是有一定市场。但现在，随着名校在新区不断开分校，小学品牌已经不是那么稀缺，对口好的初中学位才是真正的稀缺资源。恰逢越秀区在这轮小升初改革中自废武功，也加剧了市场对“老破小”的不认可。

总之，建议楼龄久的楼一定要择机置换成新房，否则涨幅大概率是跑不赢市场平均涨幅的。

想要了解更多买房建议，可以私聊我。