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二娃说
我们买房，切忌只看规划不看市场，越是卖力吆喝的地方，越应该警惕。
上周四晚上8点，二娃开了一场直播，和大家聊了将近2个小时的楼市行情和预判，直播结束后，我嗓子都快哑了。
结果，还时不时收到粉丝的私信：“二娃，你直播有没有回放啊，那天忙，没来得及看”，“二娃，你直播有没有文字版，求直播笔记”。
◎ 网友留言截图
好吧，既然这么多人想知道我周四直播都说了啥，那今天，我就整理成文字版分享给大家。
最近呀，又开始有蛮多粉丝来问我同样的问题了：现在适不适合入手买房？房价是不是要跌了？我要不要再等等？
说实话，如果是一个月之前，二娃可能还会让大家再观察观察。记得当时，我还专门写了一篇文章叫：最近一个月，不要买房！
因为那时候，广州限价之谜还未解开，整个楼市都弥漫着一层“迷雾”，没人看得清前方的路。
但现在，这层迷雾似乎已经开始消散了。
所以，大家现在来问我适不适合入手，还要不要再等等的话，我的答案都是：刚需自住，现在就可以入手了，看到有合适的，买就对了！
为什么我会这么说呢？以下两个问题，会告诉你答案！
01
为什么广州红盘不继续熬鹰了？纷纷6月抢开？
大家都知道，自从一手房开始限价以来，广州多个红盘都开启了“潜水模式”，明明有货，而且货量还很大，但却迟迟不开盘，甚至连声音都没有了。
但在6月，这些盘又奇迹般的恢复了生机，纷纷拿证，释放开盘信息。
比如万科城市之光，目前E区8栋住宅，全部拿证，预计6月26日开盘，备案价在5.5-5.7万/㎡左右。
◎ 万科即将推出的E地块，图源：广州房产
而中鼎珺合府，也在前几天，拿到了1-3栋的预售证，预计6月18日开盘，备案价5.3-5.7万/㎡。
隔壁万博和樾府也不甘示弱，据网友爆料，销售称项目预计本月底加推新楼栋，吹风6.4万/㎡起，最高的可能会冲破7万/㎡！
而科学城的大壮名城，据说这个月也要加推开盘。
所以，为啥大家都不继续“熬鹰”了，而纷纷选择6月抢开？（先别急，这个问题的答案，放在下一个问题一起说）。
02
今年下半年，广州房价真能实现0增长吗？
如果你看过二娃之前报道的广州限价细则，那你一定知道里面有这么两条内容：
① 对于新备案的项目，价格调整规则由价格备案后半年内不得提出调整改为价格备案后，今年内不得调整（明年价格调整规划则视市场行情再作修改），对于2021年2月前已完成备案的项目，不允许任何价格上调，仅允许项目整体一次性提出下调申请（每套申请房屋均需要单价下调，不允许价格高低搭配）。
② 保障广州全年房价增长在5%以内，要求8个月内广州市住宅价格零增长。
◎ 新政之下，看不到前方的路，by：二娃
我相信，是个正常人都能从上面2条内容中，得出一个结论：如果官家严格执行这个政策，今年房价必然只会降，不会升了！所以，买房不需要着急，现在入手可能会站岗。
但最最关键的是，官家最后执行时，会不会真的这么严？
这个问题的答案，直接决定着下半年市场的走向，以及大家买房，要不要继续等待的问题。
所以，以上两个问题，你们找到答案了吗？
不好意思，二娃找到了！
◎ 广州限价细则的2条内容
同样，我们以万科城市之光和中鼎珺合府为例。说实话，如果严格按照广州限价细则来算的话，万科城市之光的备案价能搞到5.3万/㎡就顶天了。
毕竟，它第一次开盘，最高成交单价也就4.9万/㎡，而第二次清退的房源价格，最高也就5.3万/平米，所以绝不可能做到5.5-5.7万/㎡的。
而中鼎珺合府，作为一个全新盘，按照限价细则来的话，它只能参考同街道其他新盘的价格，而周边，唯一可以参考的就是城市之光。
另外，和樾府也是。二期目前开两次盘了，一次比一次贵，第三次居然吹风要冲破7万/㎡了。
因此，也有网友发来质问：不是限价吗？为何和樾府还要涨？
◎ 网友聊天截图
由此可见，官家在“限价管控”上嘛，明显没有我预想的那么严格，相对而言还是比较包容的。
所以，大家也就别继续期盼限价后，房价会跌了。目前看来不现实，除非是那种远郊的项目。那些好地段，大房企的红盘，降价的可能性还是极小的。
因此，现在遇到有合适的楼盘，该买就买吧。不要嫌它贵，房价只有贵和更贵两种选择，现在买是贵，以后买那就是更贵了。
03
广州房价总体走势如何？
说完上面2个问题，我们再来聊聊第三个问题：广州房价走势如何？
其实，关于这个问题吧，我上一篇文章“别笑！广州楼市要降温了......”里面，就专门用了M1（广义货币）和M2（狭义货币）的趋势图来给大家解释了这个问题。
目前来看，货币依旧在收紧，市场流动的资金在变少，这意味着，楼市会逐渐降温。
二娃觉得，接下来的市场更多是平稳发展，房价可能会横盘一段时间，但好地段好项目，依旧要靠抢！
当然，直播的时候，我还专门解读了一下“卖地的钱归税务部门”的影响，介于内容太多，这里二娃就不逐一写出来了，总体来说是利好，利于降房价，降低当地ZF对土地财政收入的依赖，推动当地ZF去发展实体经济，加快基础设施建设等。
04
今年，能不能买房？
最后，我们再来聊下，今年还能不能买房这个问题。
我的答案是：能！
话不多说，来看几个数据：
1）今年广州网签，最牛的项目中海观澜府，业绩已经去到60多亿了，套均价700多万。
2）上周，二娃去新塘看了套1.2亿的别墅，放出来几天，就有很多客户看房，拍摄完当天，听说就已经有买家下诚意金了。
3）广州网签破10万+的项目，现在一抓一大把。以前，就那么几个，很多楼盘说是10万+但网签都没有破的。汇悦台都经常出现9万多的网签备案价。但今年特别多，并且首次出现了网签单价破20万/㎡的楼盘—珠光云山壹号。颐德公馆也网签了一套，单价16万/㎡的房源。
◎ 广州1-5月，网签价破10万/㎡楼盘已有23个
4）今年，法拍房也特别火，东方新世界，一套破破烂烂的房子，还是北向，90多平米做2房，拍出9万多的单价。
凯旋新世界，广粤尊府那套，二娃也去看过，不管是采光还是景观，都好一般，最后从起拍价9万/㎡，拍到了18.8万/㎡！
◎ 拍出18.8万/㎡的房源内部实景
这些都说明了啥？
说明了，广州中心区的房子，大家依旧在疯狂买入，广州的购买力还是非常强劲的。大家不要总拿自己的收入来看待广州的房价！要知道，广州的房价不是由普通上班族收入水平决定的，而是由珠三角最有钱的那群人，收入水平决定的。
另外，大家总担心买了房子后，房价跌，二娃对此只想说一句：价格的根本，还是由供需决定的，所以，市区的房子就这么多，能不涨吗？
反之，供应量巨大的增城、花都这些地方，我是不怎么建议买的，除非纯自住考虑。 |
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发表于 2021-7-6 16:10:29
