楼市现状：一线城市房价赶人，二线城市正在催生一批中产

乔微博

我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问: 您好！我坐标山东枣庄滕州，有子弹100，目前名下一套滕州的小高层顶层，学区房，位置优越，出门广场公园在政务区，房龄7年，无贷款。夫妻二人均为机关公务员，公积金每月两人共计4500左右。目前我在枣庄新城市直机关上班，早晚通勤共计两小时。老公在滕州上班出门步行五分钟。需要向您请教：
1、作为妈妈我想更多的照顾孩子，想让孩子跟着我在枣庄市直小学中学上学，我老公来回跑，目前枣庄新城没有房子。我了解跟踪了半年次新二手学区房，最近这一周已经有两套房子中介调低大约五六万价格，有点不敢买了。前段时间，有个略低于市场价的二手次新，大高层，25楼，学区，位置优越。但是因为户型和楼层问题我最终没有选。这样的房子算不算淘笋？
2、因为滕州现有房子虽然位置好，还是学区，但是是顶层，自住需要置换，这个置换到底买在滕州还是买在枣庄新城？我考虑更多的是既能满足自住和学区，又能有长期持有的投资价值，但是现实是新城的房子实在是没有前景。滕州作为山东百强县，最近房价一直在涨。
3、手里的这100，还想在济南长期投资，不知以我目前的情况怎么去买？买什么样的，买哪。
4、请问如何置换和投资，合理配置目前手里的钱？
望回复。
回答：1.首先枣庄新城和滕州，如果从投资角度来说，我都不建议你买，未来上升价值有限。
三四线城市最大的特点就是本地人口众多，也算是个小一点的中心，但是又达不到二线的程度，炒作过后二手房流动性枯竭的太严重。一手非常猛，学区非常猛，但是很容易掉坑里。从长期来看，不值得长持，即使短期内冲高也会很短时间内冷却，没有太大价值。
而且我认为你当下改善置换并非核心需求，毕竟目前自住这套各方面都很不错，且楼龄还比较新，可以很好满足自住+学区的需求，所以不如将资金100重点去投资买房，把钱用在刀刃上，未来获取更大的收益回报。
2.济南属于二线城市，虽然不是二线中的上游，但城市吸引力尚在，大方向来看城市未来发展潜力巨大。
今年济南购房是比较好的时机，因为房价稳定不会出现太大波动，在相对安全区域购房就可以，济南房价起点较低，5年期看好济南房价涨幅。
济南最有价值的投资板块及楼盘详见内部分享。


提问：我们家住在黑龙江省鸡西市滴道区小城市，家里拆迁政府给作价是4700一平，不给钱，就是给了一套78 平米的这个门市，兄弟姐妹3个按比例分这个房子，假如我要的话，兄弟姐妹按照3400一平给我，我在交13万，这个房子属于我个人的了，这13万给他们分。如果我不要这个房子，我们就把这个门市看能不能卖出去，然后我们三个在按比例分这个钱，那我应该是添钱要门市呢，还是不要等着卖出去分钱呢？
回答：小城市门市持有价值不大，建议出手卖掉更好。
人口决定需求。小城市的需求确实不大，因此注定租金一般，增值差。
毕竟一个城市的门市回报，受产业、商务人口、涌入的人口影响。这些都是小城市的弱项。
所以，在小城市持有门市，风险较大而收益一般。
加上现在实体经济有点萎靡，主要来自消费的低下和电商的冲击，门市的投资回报率很低，不值得添钱买入。


提问：星叔好，坐标深圳，都说深圳机会大，感觉现在这里已经不是我们普通人的世界了，房价如此高，在这里扎根都很难，更别说实现梦想了，现在买房都成妄想，怎么才能买得起深圳的房啊？
回答：我经常看到这样的论断：阶级已经固化，90后00后，不再有机会。
你数数 这几年，崛起了多少巨头：拼多多、微众银行、菜鸟网络、快手、饿了么……
他们创立的时间或许有十年，但崛起的时间，就是这两年，一个企业，创立1年就做到如何如何，那是不可能的。
你还在说没机会？
没本事去创立这些公司，好好学习，去这些公司上班行不行？
没有好好学习，去不了这些公司，为他们做配套行不行？
后海总部基地上班的人，要不要买房？吃不吃外卖？理不理发？买不买衣服？贷不贷款？喝不喝咖啡？
这些衍生的服务，也提供了很多就业机会，在这些行业工作的人，勤勤恳恳，很多买了房，稳定了下来，成为了中产。
不要告诉我，你好吃懒做，地命海心，干一天歇两天，还想在后海总部基地地铁半小时范围内买的起房，我告诉你，你这个款式和型号的，全中国有10几个亿呢。
机会不是等来的，阶级也永未固化，固化的是你的思维和双腿！


提问：星叔最近看了下北京的房价的一些数据：
1.在售房源上升。
2.去年北京人口流入是负增长。
3.今年的数据显示除了西城区房价有涨幅之外，其他区域均没有大行情。
加上北京的政策还是赶人基本不会变，现在是否值得买入？还是再等一等？还是先去其他城市投资买房？比如重庆？
回答：北京长线看好，长线（踏空）风险就是短线风险。只要你的现金流没有问题，不用多想后面的短期涨跌。
现在来看，北京房价趋势有两点是肯定的：
1、北京市场回归到由“刚需推动、改善传导、炒作风气消散”的理性市场结构，这种实打实涨起来的房价，再跌回去的概率基本为0。
2、调控下，北京会从阶梯式跳涨的行情转变为长期缓涨姿态，季节性周期会非常明显，北京房价会逐渐进入淡季，9-10月又会热闹起来。有计划买卖房屋的朋友，一定要注意这个时间节奏。
北京人口问题是近几年争议最大的。因为在2015年时，北京提出了严格控制人口计划，并付诸实施，2016年即出成效，当年常住人口增速大幅度下降，只增加2.4万。
此后四年间，北京市常住外来人口总量一路下滑，截至2019年末，北京常住外来人口745.6万人，较2015年末减少77万人，很多人看到这个数据惊呆了。
由此唱衰北京房价的论调铺天盖地而来，但我一直主张北京房价拥有很强的坚韧性。因为对于北京来讲，人口数量是一方面，更需要考虑的是另一个因素：质量。
北京当初控制人口的原因就是想升级城市面貌，疏解非首都功能，将老旧产业清退，比如当年大兴区大红门批发市场，动物园服装批发市场就是重点疏解产业。
低端产业腾挪，造成大量相关从业人员流出，这部分人口就是近几年北京的主要流出人群。在这个人群中，拥有5年社保资格且能买起北京房子的，屈指可数。
而且你会看到，北京近几年“常住外来人口”在下降，但是常住人口基本保持不变，城镇人口反而在上涨。
所以这些年北京虽然在控制人口，其实人口质量在提升，和上海一样，购买力积聚，才有了年后这波大势。
不过，如果北京继续控制人口，会导致外来人口持续减少，中低部购买力无法溢出，周边地区房地产价值走弱。


提问：星叔，现在一线城市房价太高，作为我们一般上班的根本买不起，你觉得还有必要呆在一线城市吗，我们普通人如何逆袭？
回答：一线城市的打拼，只有胜败，没有妥协，过高的机会成本决定了，如果没有一定的野心，或充足的准备，或先天的优势（土著），一线城市的失败几率是远远大于成功的。
男性一批批淘汰回家，女性逐年累积直到剩女，男女相亲比例1:27。
北京，上海就是典型，一直在赶人，户口难，买房更难。
这个时候，如果能够在北上深以外的二线城市中，找到新的蓝海，无疑是一项性价比超高的投资。
想做大生意，就要来北京；
想过小日子，就回二线城市。
尤其现在已进入省会时代，虽然二线城市的薪水收入无法和北上深平齐，但人口的聚集效应导致相当一部分二线城市房产的急剧上升。
二线城市户口如何排名？
哪个城市更好落户？
哪个城市值得买房？
搞清楚这三个问题，就能知道：
应该落在哪个城市，在哪里买房，在哪里逆袭！
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