五大房企联手降价？央行出手，截流楼市资金，2018年的历史或重演

飘渺九月

经历了年初的“小阳春”躁动后，楼市终于出现了“降价潮”的苗头。
比如，在三条红线的融资压力下，龙头房企也开始扛不住了。
据《中国经济周刊》6月8日报道，与今年1月份的阶段高峰相比，保利地产、万科和融创中国，5月份每平方米销售均价分别下降5202元、2890元和1987元，恒大、碧桂园降幅较小，但与一月份相比，也降了696元和28元。
以融创为例，从1月份到5月份，此公司的售价依次是15730元、15220元、 14610元、14310元和13833元。



这5家公司，恰恰是国内操盘金额最大的5家房地产公司，他们合计的操盘金额占当年全国房地产销售额的18%。
均价下降的同时，这几家公司销量还算不错，同比去年增长幅度接近翻倍了，其中当然有低基数的原因，但很大程度上还是因为资金面不断收紧，不得不“以价换量”。
房企逐步降价的同时，冷清气氛也在各大一二线城市蔓延。
在深圳，5月新房住宅成交2677套，环比下滑23.6%，成交量降至近一年最低值；二手住宅过户套数为3027套，环比下滑37.9%，成交套数为2020年3月以来新低。
证券时报6月9日报道，二手房成交参考价退出4个月后，在5月31日至6月6日当周，深圳二手房网签量仅为784套，环比下跌15.2%，失守800套关口。
为了把房子卖掉，有业主自掏佣金促成交10万元重金奖中介，新房市场也开始趋冷，近期深圳推售的多个新盘均因诚意登记人数不足，未触发积分机制。
在广州，黄埔区广州科学城板块某小区业主卖了一套房子，正常成交价是4万每平，网签价格做到了2.8万/㎡。
之所以网签价这么低，是因为卖家想避税，随后魔幻的事情出现了，同小区的业主联名举报，要求彻查并撤销交易，原因在于小区成交均价从4万被拉低到了3.3万，信里说“对全小区业主的核心资产造成了严重伤害”。
按理说，房子是人家自己的，想卖多少钱就卖多少钱，如果在楼市火热的时期，就算有业主降价卖房，也无关大局，可现在广州二手房业主搞得风声鹤唳，生怕房价就此开启阴跌，本质上是对后市悲观预期的表现罢了。



在东莞，这个去年领涨珠三角的明星城市，市场已逐步恢复理性，5月东莞二手住宅网签面积14.9万㎡，约1344套，同比-39%，环比-21.6%，全市二手住宅挂牌价为2.93万元/㎡，环比4月下跌1.99%，开始出现“量价齐跌”。
此外，成都、杭州、宁波等多个热点城市，在祭出成交参考价、限购升级等措施后，涨幅收窄、成交量萎缩、高价房源减少的现象频频出现。
房企打折促销，热点城市房价恢复理性，与今年央行的动作有关。
一方面，央行大力压降银行房贷流入楼市。
今年以来，央行实施了“房地产贷款集中度管理制度”，将银行业金融机构分为5档，给每一档的银行都定下了两个标准，分别是房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。
像第一档的工农中建交几家大型银行，两大指标分别是40%、32.5%；第二档银行是27.5%、20%；第三档是22.5%、17.5%。



这两大指标刚公布时，很多人还不以为然，觉得不少银行没有突破指标上限，不会对楼市造成太大冲击。
事实不然，新规压顶，越来越多的银行在控制房贷增速，相关额度十分紧张，有部分银行还积压着今年1月份的贷款业务未放款，甚至有银行因为额度不足，支行暂停房贷业务、或是全面暂停二手房业务。
房贷审批周期一旦变长，必然会拖累地产商的回款进度，从而助推房企的降价幅度。
另一方面，央行大幅压降房企融资规模。
开发商的经营模式，是靠钱“堆出来”的，准确来说，是靠贷款、信托、发债等各种渠道融资赖以维持。
要遏制住房企无序扩张，不要产生那么多“地王”，控制住拿地楼面价、终端房价，就需要从融资入手。
央行就是这么做的，今年开始，所有房企都要执行融资新规：扣除预收账款后的资产负债率大于70%。净负债率大于100%。现金短债比小于1倍，满足这3个要求，有息负债增速才能保持在15%的水平上，否则就不准发债融资。



新规的效果，堪称立竿见影。
在5月份，40家典型上市房企共完成融资440.91亿元，环比下降28.48%，同比下滑27.40%。
与此同时，上交所债券项目信息平台一次性披露26只ABS（资产支持证券）产品的审核状态“终止”，合计拟发行金额超过1500亿元，规模创今年以来新高，其中，绝大部分都是各类房地产公司、城投集团、文旅地产开发公司等涉房企业，以及作为SVP存在的信托公司等。
不管是银行贷款，还是涉房信托、资产证券化工具，都在打压范围内，央行正在用全方位的封锁，去截流楼市的“资金链”。
双管齐下，房企、炒房客、房价高涨的热点城市，自然就扛不住了。
现在还是6月中旬，如果这种趋势保持下去，未来3-5个月，楼市极有可能会重演2018年的历史。
2018年的时候，因为调控政策升级，各地执行严格的限价政策，房企捂在手中的高价地只能亏本卖出，还有棚改大规模退潮，大量房企被困在三四线城市，由此拉开降价促销的大幕。
当时，河南平顶山、福建漳州、江西上饶等三四线城市，哪怕是合肥、杭州、厦门等一二线城市，特价房、打折房层出不穷，降价力度动辄就是30%以上，连前期的老业主们都忍不住了。
之所以说2021年会重复这样的历史，原因有二。
1，每到下半年，尤其是8-10月份，房地产市场的表现都不太好，房企要面对三季报和年报的业绩压力。



加上今年“供地两集中”的原因，剩下的半年，22个城市还有两次集中供地，会大量消耗现金流，降价促销的压力会更大，更何况今年央行对资金面的收紧尤其严厉，降价潮在5大房企引领下，很可能“一触即发”。
2，这两年，房企破产数量创新高已经不是什么新鲜事了，关键是像泰禾、华夏幸福等巨型房企的资金链都开始断裂，最近某龙头房企因为商票未兑付，接近半价卖房上了热搜，足见资金面紧到了何种地步，没有了银行“输血”，高杠杆的房企接下来降价幅度会更大。
一句话：从2020年开始的楼市躁动，将在2021下半年终结，我们拭目以待。

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勇敢的树袋熊1

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