青岛人口大变局，各区市楼市之影响

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自从全国和省里公布了七次人口普查数据以来，就等着青岛1007万之后的各个区市如何分配了。本以为会有一场比较隆重的记者会，结果就通过媒体简单发布了。
由于本次人口普查导致的各区市人口出现了巨大的变动，所以需要先分析一下从2019年到2020年底这一年之中的变化情况，然后上溯十年，再做分析。和其他人不同的是，以前者为主。



2019年底和2020年底的青岛各区的人口基本统计数字，可以看到多出这57万人，分配差别极大。
头部的两个区，底部的两个市，人口都是负增长。但是市北和莱西下滑不大，主要集中在了市南和平度。
市南区一把少了超过十万之众，这是个巨大的比例。对给市南的班子来说，压力不小。毕竟本城当年有“镶着金边的抹布”之称。如今金边上的首善之区，人口大幅度流失，不可谓不惊人。
青岛的行政区划分，其实没有按照每个区都有未开发区域来做，而是不平衡的东西横切，这样使得市南再无土地开发。这些年，楼盘甚少，多是海边的豪宅，价格惊人。而西部等老破小难以改造，使得众多人口或者去了崂山浮山后，或者去了李沧，或者去了郊区养老，星流云散，大势所趋，如同中山路一样美人迟暮，不可阻挡。就市南来说，把剩下的活干好，比如鲁商、财富这些项目完工就可，不折腾为上，提供好写字楼这些服务，守住本钱就很好了。
市北颇有点类似，其实也在走市南的老路。好在当年给划过来一个老四方，还有点地，只是拆迁艰难，所以效率不高，能目前看还能维持住这110万人口，长久看，还需要在环境、产业、教育、交通等问题上做出众多努力，否则也得流失。
崂山区增加人口不多，主要是曲高和寡，房价太高，已经普遍豪宅化。后边的关键是就是承载能力的问题，就是如何拆迁张村河谷底等旧村，否则增加人口也有巨大瓶颈。
李沧的优势在于2017年前的很多年里，扮演了青岛市区刚需承载地的功能，让大量年轻人落地于此，所以在市内四区中增加人口最快最多。但是这几年，随着院士港的大举修建，大量住宅变成商业土地，这种作用大幅度降低。



就青岛市内四区总体而言，总人口从270多万增加到了280多万，好像没增加多少，但是人口的质量大幅度提高了，这是关键。上过大学的比例而言，四个区都在35%以上，这100万大学学历的人群素质决定了其收入的无可匹敌，自然是支撑房价的最大因素。
而西海岸和城阳，只在25%左右徘徊，和市区相比，差距巨大。其他远郊区，更不必说。
作为青岛市区产业转移的承载地，而外来人口的主要导入地，两个郊区，城阳和西海岸，一北一西，扮演了主要的人口增长的作用。这次增加的57万人，城阳分了26万，西海岸分了30万，几乎就是总和，其他各区算是自己腾挪而已。



而如果以十年期计算，城阳增加37万，西海岸增加51万，这88万占了135万增加人口的几乎三分之二。
所以，这是人口增量的最大受益者。主要是因为产业兴旺，面积广大，房价不高，又是近郊。
但是我们看到，西海岸新区实际上是两区合并，但是就人口增加方面，比起城阳总数来说，优势不大。再请注意房子的销售，西海岸每年销售套数，一般是城阳加高新的两倍。如此算来，你就知道为什么那边的房屋空置率高了，为什么二手房的销售难度要更大。
胶州和即墨，这次都给分了八万多人，总体打平。即墨人口一举超过平度，胶州人口也达到了近百万。这和这两个地方每年2万套的稳定销售总量就整体能挂钩了，说明人口的增加比较大。两个地方的土地可是多得很，能不能保持这样的规模是个关键，毕竟后边的人口流入难度会增大许多。



还有就是平度和莱西的两个正在突破的后花园。这次莱西的表现显然比平度要好的多，只差了4万。而平度一下子少了近20万，这个数字也是十分惊人。
两个县级市尽管这两年都涨了价，但莱西的价格总体还能让人接受，销量没有太大萎缩。平度则不然，涨价之后，今年的楼市明显萎缩。两市的统计数字也能看出端倪，往年莱西最多能实现平度的六成销量，今年已经实现了八成多，比较优势明显。
两市都是胶东一体化核心区域城市，但是也面临着周边城市的吸人，尤其是高铁通车之后，必须在产业化和城市化方面建立起就业竞争力，才能留住更多人。



另外，以前写过，莱西的引进数所大学还是很有效果，一个学校少则几千，多则上万，对增加人口是个有效途径。
总结下来，人口数量固然重要，人口素质更是关键，提高每个人的质量，才能让这个城市的未来更加光明。本城公务员去深圳去上海大批量学习，也是为了这个目标吧。

因醉鞭名马幌

青岛已买房，下半年再为青岛人口出点力，全家四口户口迁入青岛[灵光一闪][灵光一闪][灵光一闪]

六月清晨搅

我周围80%等同事朋友，只要一方不是青岛本地人，都在李沧尤其是李村置业安家落户

飘渺九月

有时间可以翻翻青岛各区市买房落户的政策。两个角度：买房可以落户，落户可以买房。

什么大师特

平度一万的房价，三四千的工资，试问谁不走

飘渺九月

平度莱西迁移将是常态和持续的，青岛能吸引山东各地，吸引的人才会大于流失的。保持住这个平衡就不错了。毕竟就是个旅游城市，制造大省。

我心如烟卸

市南和崂山的均价都到5万了，这个价钱做预算买房，几乎可以去世界上%96的城市了吧[捂脸]中国除了上海深圳香港，估计就在北京都能买到4环了[赞][赞]

六月清晨搅

市南再不折腾。。好点的人才就都跑北上广或者出国了。。[鼾睡][鼾睡]

侬去斯

西海岸是因为把胶南合并了，所以人口多，老铁沾了三分之一

阿豆学长长ov

平度这样的县级市房价一万多工资又低，这样是很难留住人尤其是人才的