5月楼市画像：一线城市新房成交全线回落 土地市场频现“爆款”

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每经记者：包晶晶



北京，新房成交面积环比减少3成。

上海，新房成交金额同比下降5成。

广州，二手房网签量同比跌去3成。

深圳，二手房成交规模同比跌去6成。

“金三银四”之后，楼市迎来了阶段性回调。5月，一线及部分热点二线城市城市新建住宅成交全线回落；二手住宅市场热度也在逐渐褪去，以深圳为代表的多个城市二手房成交大比例萎缩。

中央继续实施稳健的货币政策，房地产金融监管继续从严，对房地产金融实施审慎管理制度，严厉打击违规发放贷款流入房地产市场，同时部分城市调高贷款利率。据央行最新公布的金融统计数据显示，5月居民部门新增中长期贷款为4426亿元，较上月下降约10%，为连续第二个月环比下降，同比下降约5%。

北上广深新房成交全线回落 供应量几近腰斩

前段时间，多个城市“金三银四”的热度过高透支了购房需求，伴随着多地调控持续加码、信贷全面收紧、利率上浮，楼市也在降温中渐趋理性。5月，全国多个城市新房成交环比下降。

其中，北京、上海、深圳成交面积环比下跌均超2成，分别为33.11%、23.15%和23.52%，广州环比下跌5.37%。同时，北京也是22个重点城市中成交面积环比下跌最严重的城市。除广州外，其他三个城市与2020年同期相比也出现了不同程度下滑，其中上海下跌11.2%，为四个一线城市之首。



5月一线城市房地产成交情况 数据来源：中指院

在7个环比上升的城市中，苏州、西安、重庆升幅较明显，分别达到58%、41%和36%，温州和连云港升幅在10%以内；而环比下降的城市中，福州以34.34%的降幅排在22个城市首位。与去年同期相比，苏州、武汉和南京升幅较为明显。

全国百城成交价格继续保持0.34%的微上涨，且涨幅较4月份扩大0.11个百分点。

从具体价格指数来看，江苏南通以环比1.25%的涨幅领跑全国，也是唯一一个涨幅“破1”的城市，排名前十的城市中6个为长三角经济发达区域。百城中17个城市价格指数下跌，其中不乏扬州、温州、昆明等前期上涨过快的城市，以及部分缺乏产业、人口支撑的城市，如湘潭、衡水等三四线城市。

同步回落的还有各地的新房供应。据克而瑞研究统计，四个一线城市5月份供应面积仅145万平方米，环比“腰斩”，同比降幅也高达42%。其中深圳较上月微增6%，但同比仍为下降；北、上、广新增供应更是低于50万平方米，同环比齐跌，降至年内低位。



2010年以来7个代表城市库存水平 来源：中指研究院

特别是深圳、上海，库存接近10年最低点，北京、苏州、福州、厦门几乎达到库存新高，消化周期分别达到17.4个月、11.5个月、9.4个月和9.2个月，面临着新的去库存压力。

二手房成交规模回落 深圳同比跌去59%

二手房市场同样表现为成交规模小幅回落，价格继续坚挺。

据克而瑞研究分析，5月10个重点城市共计成交601万平方米，环比回落7%。



具体到城市来看，10个重点城市中仅大连、南昌环比收正，大连实现252%的增长，其余城市均有不同程度回落，深圳、厦门等城市环比下降超20%。同比数据显示，整体10城涨跌参半，深圳同比2020年下降59%、同比2019年下降53%；苏州、青岛二手房市场表现强韧，分别同比增长24%和53%；南昌反弹较猛，同比增速高达扩大至452%。

价格方面，中指研究院《2021年5月百城价格指数报告》显示，全国100个城市二手住宅平均价格为15810元/平方米，环比上涨0.50%，涨幅与上月持平。百城中71个城市环比上涨、26个城市环比下跌、3个城市与上月持平。同比来看，全国100个城市二手住宅平均价格较去年同期上涨3.64%，涨幅较上月扩大0.06个百分点。

2021年5月，71个城市二手住宅价格环比上涨，较上月增加2个。

而环比下跌的26个城市中，北海、阜阳环比跌幅介于0.5%～1.0%；深圳、呼和浩特等13个城市跌幅在0.1%～0.5%；新乡、张家港等11个城市跌幅均在0.1%以内。

价格同比下跌的城市中，深圳赫然在列，跌幅0.12%，也是一线城市中唯一的负增长。此外，张家口跌7.03%、北海6.65%、菏泽5.00%，苏州、江门等16个城市跌幅均在1.0%以内。

TOP10房企总销售额破2万亿 门槛值增幅达6成

1～5月，房企销售节奏明显加快，碧桂园、恒大、万科销售额分别达到3541亿元、2871亿元和2842.4亿元，TOP10房企总销售额突破2万亿元，千亿军团扩容至15家。

与2020年业绩相比，深耕三四线城市的碧桂园走出疫情影响，增长势头明显，以3541亿元稳居榜首，第三名万科与恒大之间仅相差不到30亿元，竞争十分激烈。



来源：中指研究院

百强房企较去年同期整体增幅高达50%，特别是排名在50～100的企业。从各梯队门槛值增长幅度可见，TOP3房企门槛值为2842.4亿元，较上年增长15.5%；TOP10房企门槛值为1260.0亿元，较上年增长59.5%；TOP30房企门槛值为525.7亿元，较上年增长47.5%；TOP50房企及TOP100房企门槛值分别为353.8亿元、143.8亿元，同比分别增长66.8%和94.4%。

1000亿以上超级阵营共15家，销售额增长率均值为54.6%。第一阵营（500亿～1000亿）共18家，销售额增长率均值为63.3%。第二阵营（200亿～500亿）有21家企业，销售额增长率均值为68.5%；第三阵营（100亿～200亿）和第四阵营分别为17家和29家，销售额均值分别为230.0亿元和164.8亿元，同比分别增长70.9%和88.7%。

2021年1～5月，TOP100房企销售额均值为555.0亿元，增长率均值为71.4%。

全国土拍收金超7000亿 宅地出让金环增55%

5月份，全国300个城市土地出让金总额达到7665亿元，环比增加55%，同比增加36%。涉宅地块出让金总额环比增加55%为6962亿元，杭州揽金近1253亿元居首，厦门仍是宅地成交价格最高的城市，楼面价达到35823元/平方米。

11个城市在5月份迎来了土地供应“两集中”的首轮土拍，由于其中9城为土地市场较热的长三角二线城市，令二线城市和长三角城市群在土地出让金榜单的排名直线上升。



2021年5月全国土地出让金TOP20

数据来源：CREIS中指数据

从房企拿地情况来看，1～5月，TOP100企业拿地总额13274亿元，拿地规模同比增长14.3%。TOP100门槛值为29亿元，与去年同期相比有所下降。TOP100 企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为59.7%，比重有所上升。



集中供地令房企新增货值增长显著。

1～5月，TOP10企业新增货值总额38129亿元，其中保利发展以全口径新增货值1801亿元占据榜单第一；融创中国和招商蛇口紧随其后，累计新增货值规模分别为1620亿元和1570亿元。

另一个重要现象是，北京、杭州等城市中，房企合作拿地有所增加。1～5月，50家代表房企招拍挂权益金额占比均值为80.8%，较1～4月有所下降，合作拿地力度开始增强，但权益金额占比依旧低于2020年同期。

从各城市群拿地金额来看，长三角依然炙手可热。

记者通过中指研究院数据粗略测算发现，长三角、京津冀、粤港澳大湾区、中西部四个城市群拿地TOP10房企拿地总额分别为3427亿元、1621亿元、1715亿元和851亿元，长三角总金额超过京津冀一倍有余。从拿地面积来看，长三角TOP10企业拿地面积以2000万平方米反超中西部，位居四区域首位。

房企绿色债券规模已达2020年全年的1.65倍

2021年5月，债券发行总规模近乎腰斩。沪深交易所于5月大批量终止ABS项目，其中不乏涉房类项目。

“5月单月，房地产信用债发行规模284.5亿元，而4月为660.4亿元。但内地房企海外债发行规模为257.1亿元，环比增长高达77.67%。”中指研究院在报告中指出。



数据来源：Wind、CREIS中指数据

根据贝壳研究院统计，2021年1～5月房企境内外债券融资累计约4624亿元，较2020年同比下降18%，达到近三年低点。其中，境内累计发债规模约3113亿元，同比下降约11%，前5个月发债规模占比2020年全年约38%。

境外累计发债同样下降近3成，前5个月境外发债规模约合人民币1511亿元，同比下降约29%。事实上境外债市自2020年4月开始整体保持低迷态势，受疫情反复及其他多重因素影响，不确定性预期始终挥之不去。

从融资成本来看，信用债与海外债融资成本保持稳定。其中信用债平均利率为4.15%，环比下降0.15个百分点；海外债平均利率6.17%，环比增加0.27个百分点。

值得关注的是，前5个月房企海外绿色债券发行逆市上升，渐成融资新渠道。中指研究院统计，截至2021年5月末，房企海外绿色债券融资总额达278.38亿元，占同期海外债发行总额的17.14%，也是2020年全年海外绿债发行总额的1.65倍。

仅5月单月，房企便已成功发行海外绿色债券6只，融资约114.61亿元，占当月海外债融资额的44.60%。相比2020年全年海外债中绿色债券融资额仅为168.75亿元，占总规模的1.91%，绿色债券发行可以说成功逆袭。

从融资成本看，1～5月海外绿色债的平均融资成本为6.59%，同期其他海外债的平均融资成本为8.97%，相差2.38个百分点。5月单月来看，绿色债券的平均融资成本为5.55%，其他海外债为7.04%，相差1.49个百分点。



数据来源：Wind、CREIS中指数据

绿色债券的发行符合行业发展趋势，市场认可度高，“十四五”规划中明确提出了“碳达峰、碳中和”两个阶段奋斗目标，大力发展绿色建筑已成为行业在趋势上的共识。根据七部门联合印发的《绿色建筑创建行动方案》，到2022年，城镇新建建筑中绿色建筑面积占比将达到70%，星级绿色建筑持续增加；各地要积极完善绿色金融支持绿色建筑的政策环境，推动绿色金融支持绿色建筑发展。

记者手记丨房企“年中冲刺季”来了

房企“年中冲刺季”已经到来，面对继续分化的市场、趋严的政策和集中供地的大考，房企的任何一项抉择都会影响一整年的“收成”。未来，一二线城市价格上行压力仍然存在，而三四线城市行情持续改善。

房企将如何布局核心一二线和强三线？如何调整拿地节奏？推盘节奏会否加快？缺乏基本面支撑的三四线城市又将如何度过供货平淡的下半年？

时间会给我们答案。

记者：包晶晶

编辑：陈梦妤

视觉：陈冠宇

排版：陈梦妤 马原

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