楼市再出新政策！“逃离”高层时代到来，防烂尾出新招

David902

近日，关于“县城新建住宅最高不超18层，6层及以下住宅占比不低于75%”的消息再次掀起了房地产的波澜。6月8日，住建部等多部门再一次发布了相关加强县城绿色低碳建设的《意见》。



其中提及一点：县城的新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%。确需建设18层以上居住建筑的，应严格充分论证，并加强消防应急、市政配套设施等建设。从该项政策来看，主要从两方面对县城住宅进行了调控：
控制了县城建设密度和强度

县城建成区人口密度应控制在每平方公里0.6万至1万人，县城城区区的建筑总面积与建设用地面积的比值应控制在0.6至0.8。实际上就是降低县城人口密度，降低容积率。
限制了县城民用建筑高度

县城民用建筑高度要与消防救援能力相匹配。县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅建筑面积占比应不低于70%。县城新建住宅最高不超过18层。实际上就是县城所有住宅限高，进一步限定死了县城的住宅产品：要突破18层以上住宅，需要严格充分论证。





“限高令”的出台，从某种程度上来说，极大地规避了高层建筑在建设后期可能存在的烂尾风险，减少了资源浪费等现象。结合最近最新公布的第七次人口普查数据来说，10年来我国城镇化速度不断加快，这也表明人口不断向中心城市聚集，中小城市在快速萎缩。



县城人口规模和收入水平都远不如大城市，没有那么多人口支撑库存消化，所产生的的GDP完全没办法“养活”这么多建筑，过高的住宅造成极大的空置率此外，县城土地市场的供给端，多为小开发商，而他们的资金链薄弱、抗风险能力差，过高的房屋空置率，也会导致开发商资金不回笼，最后导致烂尾楼的出现。



如今，随着政策红利退潮，那些县城的新增住宅大量空置，既没有使用价值，也影响了城市形象。此次《意见》的出台，就是通过降低容积率和限高，把县城的地货比降低，从而降低县城的库存。以后县城70%的新建住宅不超过6层，大约就是18米，也就基本上不给再建高层住宅。对于房地产来说，这样就相当于强行降低县城的地货比。



其次，高层住宅的背后最不可忽视的就是安全问题，尤其是消防安全。那么高的住宅，一旦发生火灾，蔓延速度快、抢救时间长，而县城的人力配备以及设备配备不如大城市完善，消防应急措施根本不如大城市及时。
目前大多数城市的消防云梯最高抬升大概是50米，也就是17楼左右。而且云梯车对于环境的要求非常高，路的宽度要在5米左右，空中5米以内不能有电线，一个几十吨的车要开进小区，对小区地面的承重能力要求也非常高。
很多小区可能都不具备云梯进入的条件，一旦发生消防隐患，17楼以上居民的安全风险可想而知。这也是为什么《意见稿》中提出确需建设18层高以上居住建筑的，应严格充分论证，并加强消防应急、市政配套设施等建设的原因。所以从安全保障问题来看，县城房子也根本没有修高层的必要。
那么对于呼和浩特周边的县城来说，高层住宅同样不吃香，这类底层、多层住宅才是主流发展方向。尤其在呼和浩特周边很多县城人口未来会持续不断地流入经济更发达的省会城市等区域，房子的需求也会逐步减少，因此，县城走出“高楼大厦”的发展模式也将是日后的必然趋势。