楼市降温，刚需怎么办？

银鲜目江探

近日，一则深圳业主自掏佣金促成交的新闻登上热搜。
据报道，一深圳房产经纪人收到公司短信，位于深圳福田的一改善型楼盘开始降价抛售，并出重金奖励中介。
从价格看，该楼盘售价约1400万元，比“2·08”新政前降价约60万元。
从佣金的支付方变化看，在深圳二手房交易中，通常买家支付佣金。而这次急售的房源，业主支付的佣金加上给中介的奖励超过20万元，却属罕见。
尽管新闻报道的事件算是个个例，但也释放出了深圳二手房市场的大概温度走向。有人评价，深圳业主从“膨胀”到“躺平”，只用了4个月。
调控影响下，预期不再，加上即将进入传统淡季，降温迹象已经显现。
5月二手房成交数据也能看出一二。
深圳住建局数据显示，5月份全市二手商品房成交为33.74万平方米（3695套），同比下降55.25%；其中二手商品住宅成交为27.61万平方米（3027套），同比下降60.98%。深圳二手房网签数量回到十年前。
二手房价也开始出现下跌。中国指数研究院数据显示，5月份深圳二手房均价环比下跌0.42%。
不过，尽管炒房现象逐步得到遏制，但四五月密集出台的各类调控，也不免对于二手房刚需市场造成了“误伤”。近日，广州、北京等一线城市相继出台了相关政策。调控打补丁的同时，有望重新活跃二手房刚需市场。


广 州





6月8日下午，广州住房公积金管理中心印发新版《广州住房公积金个人购房贷款实施办法》。新政进一步支持了人才引进，增加了不予贷款情形，并延长了二手房贷款最长期限。
其中，受到大众关注的一条变化是，实施办法规定，二手房贷款最长期限参照其他公积金中心和商业银行规定，由20年调整至30年，楼龄加贷款年限由不超过40年调整至50年。





对此，专家表示，“公积金贷款政策实际上是两条线，第一是增加便利程度，尽量保障刚需和合理的购房需求。此次广州也提到了对相关人才缴存公积金和使用公积金的相关待遇，有助于保障购房者的权益。第二是限制部分贷款，既是为了防范流动性风险，也是为了打击各类炒房需求。”
此外，从实际过程看，一些别墅等项目的公积金贷款确实不应该发放，本身违背了公积金的导向。
新规对于新房限价导致的一二线城市存在新房与二手房的倒挂现象，也预计有调节作用。
数据显示，5月广州市二手住宅成交量为10524宗，相比上月下降了34.33%。受新政调控和疫情双重影响，二手成交量下跌至万宗水平，成交量处年内第二低位，仅高于春节月的10132宗；价格方面，二手网签均价为29718元/平方米。
观点认为，此次广州对于二手房公积金贷款的放宽有望刺激当地二手房市场活跃度，从而对新房的供应压力起到缓解作用。同时，也能适当降低当地的打新热度。
而就在广州发布新政后，深圳也在当天释放出将启动《住房公积金贷款管理规定》修订准备工作的消息。据了解，《深圳市住房公积金贷款管理规定》将于2022年9月到期，目前已启动修订的准备工作。
北 京


北京本周也出台了预计加速户籍和房产脱钩的户籍政策新规。
6月7日，《北京市公安局户籍派出所设立公共户工作规定（试行）》发布实施。政策规定，全市每个户籍派出所原则上只设立一个非农业“公共户”，接收暂不具备市内迁移条件的本辖区非农业户口人员落户。







普遍认为，政策的出台对房地产是一大利好。为何如此说呢？具体来看规定的内容。
具体适用情形如下：

1、房屋买卖过程中，原房主或原房主家庭成员不愿意迁出的，或者无法迁出的，可以申请到户籍地的公共户。2、夫妻离婚后，需要迁出户口，但是无其他的房产可以挂户的，可以申请到户籍地的公共户。3、离职后，需要从原集体户迁出，但是本人及家庭无房产可以挂户的，可以申请到户籍地的公共户4、公租房承租人变更或者买私后，原户内人员不愿迁出的，可以申请到户籍地的公共户5、若父母一方是公共户，那么新生儿也可以申请公共户。

随着“公共户”的推行，二手房交易中户籍和房产难脱钩的问题得到缓解。由此，预计将影响卖家对于价格的预期，挂户口的房产价格会逐步回归正常。
尤其是“二手房”学区房的交易中，往往存在卖家不愿迁出户口，户口占用的情况。在此之后，卖家将被直接迁入“公共户”。户籍留在房子里，再交易也会明显降低价格。此外，二手房交易纠纷也会大大降低，今后的户口老赖恐怕要赖不成了。
另外，在涉房金融层面，上一轮经营贷、消费贷处罚结果在本周相继出炉，再次释放了金融监管趋严的信号。
北京查处了4家银行。
6月8日，北京银保监局对邮储银行、浦发银行、广发银行、招商银行4家银行开出“罚单”，机构罚金共计530万元，处罚原因与消费贷、经营贷流入房地产市场有关。
同日，深房理事件也有了后续。深圳市房地产中介协会对黄雪绒等29人进行列入“行业黑名单”处理，要求上述29人自被列入行业黑名单之日起，各会员单位不得聘用。
专家预计，未来，22个集中供地的重点大城市的房地产调控政策，将继续倾向于稳定一手房价格，提高二手房交易成本。
从目前来看，一线城市已经在金融房贷、落户制度等层面全面调控二手房市场，未来更多重点城市有望跟进。而在打击炒房客的同时，希望类似北京、广州出台的利好刚需购房者的政策补丁也能在更多城市铺开。