“房价保卫战”背后，是广州人对楼市的一丝焦虑

普通人物怨

广州业主又当主角了，这一次是“房价保卫战”。


6月8日，网上流传一封业主联名发起的“虚假交易撤销书”。


内容大概是，今年5月初，位于广州黄埔区的时代春树里小区成交一套房源，113平方米的南向四房，在贝壳平台上展示的成交价约为2.8万元/平方米。

图片来源：网络

这使得该小区的成交均价从4月近4万元/平，迅速下降为5月3.3万元/平左右。该小区的其他业主认为，上述房源的业主为了偷税漏税而虚假交易，要求税务机关严查。


根据贝壳找房平台显示，该项目最新均价为33162元/㎡，放盘房源挂牌价为3.4-4.9万/㎡，其中放盘单价4万/㎡以下的房源有16套。

截图来源：贝壳找房

而成交均价方面，2021年以来成交均价主要集中在3.4-3.9万/㎡。


虽然那份联名书内容十分正义，举报偷税漏税，但更多是业主被损害自身利益后表达的不满。


实际上，这是目前市场的一个缩影：广州楼市冷静下来以后，一方面大家都怕自己是击鼓传花的最后一棒，另一方面怕资产贬值，产生焦虑情绪。







从大环境来看，广州楼市确实进入了一个平淡期。其中，有一个信号十分明显：收紧银根，房贷利率继续上调。


进入6月，各大银行继续上调利率，其中建行首套利率调整为5.56%，二套利率调整为5.85%，中国银行也紧跟脚步，首套调整为5.5%，二套调整为5.7%。

	首套	二套
建设银行	5.65%	5.85%
中国银行	5.50%	5.70%
农业银行	5.40%	5.60%
工商银行	5.40%	5.60%

根据过往经验，四大行利率一般会同步调整，换言之，工商银行、农业银行的利率相信很快也会做出相应调整。


房贷利率一直是楼市的风向标，如果说只有广州一个城市上调利率不够说服力，那么全国多个城市出现利率上调就足以说明一些问题。


据贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率：5月72城首套房贷平均利率达5.47%，二套房贷利率达5.73%，均比4月提高6个基点。据贝壳监测，重点城市房贷利率已连涨半年。







与此同时，长三角、粤港澳大湾区的多个城市房贷放款周期延长。其中，上海放款周期已延长至92天；东莞、中山的房贷放款周期延长到108天。


贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，近期银行收紧购房信贷、上调房贷利率，主要是银行落实房地产贷款集中度管理叠加通胀压力。









在这个楼市调控的收紧期，房贷利率继续上调并不是没有可能。在一定程度上，利率上调加上各种调控手段，导致最近广州楼市成交出现低迷。


广州中原研究发展部数据显示，5月广州一手住宅成交套数为10220套，环比下跌5%，网签面积为109.71万㎡，环比下跌6%。

图片来源：广州中原研究发展部

其中，南沙、黄埔、从化三区成交面积均下跌超两成，前两者更多是因为热门项目缺货，拖累了成交量。


由于一手住宅成交量减少，整体去化周期再升0.3个月，库存周期在经历一年走低之后，于今年3月起持续回升。


二手房方面，跌幅更加明显。数据显示，5月广州二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为10524宗，环比4月同期（16025宗）环比下降34.33%。

图片来源：广州中原研究发展部

成交量处年内第二低位，仅高于春节月的10132宗。在多重因素影响下，一二手住宅市场数据下滑已经不可避免。


根据机构预估，6月份广州楼市成交数据将持续走低，一手住宅成交量会下滑至8000套左右，二手房将下滑至9000-10000宗左右。







在金融环境和市场环境均是利空对于利多的时候，业主产生对资产保值能力产生焦虑是情理之中。


毕竟经过2020年后，不少购房者已经加码房产配置，狂欢过后最怕一地鸡毛。


但可以肯定的是，广州楼市不会因此一蹶不振，低迷情况只是一时的，楼市长期还是看涨。







房地产行业有一句名言，短期看金融，中期看土地，长期看人口。


从人口数据来看，广州排名全国常住人口第五，过去十年人口增量为597.58万。


人口存量是一座城市经济发展的基础，但对楼市影响最敏感的是人口增量。过去十年，人口增量最大的是深圳，其次是广州。

近十年人口增量TOP10城市

有人口流入，就会有居住需求，房价长期必定是往上走，楼市平淡或横盘只是阶段性的。


过去广州几个人口里程碑，与房价上涨也有密切关系。


2007年，广州常住人口突破千万大关，广州房价也闻风而动，成交均价达8723元/㎡，较2006年涨64.7%。


2010年常住人口增速达到顶峰，为7.08%，适逢广州亚运会利好，房价上涨至12479元/㎡，涨幅达34%。







随后广州经历了一段时间低增速，2015年开始复苏，2016年增速再次超4%，当年房价为16336元/㎡，涨幅近12%。


由此可见，房地产长期看人口并非空话，从历史数据中可以得到印证。


因此，广州每年流入大量的常住人口，可谓是给楼市的强心针，购房者对于短期的平淡不必过于焦虑。







在这种情况下，有需求又遇到合适的房子，购房者可以大胆购买。


从金融政策来看，虽然房贷利率连续上涨，但从整体来看目前处于历史低位。


但购房者有一点需要注意，尽量避免买老破小，前段时间有传银行针对老破小出台的贷款新政，更具不同楼龄放贷，最多只能贷款6成，首付压力也会变大。


从人口方面来看，购房者可以将焦点放在人口增量较大的区域。以南沙为例，近十年人口增幅为225.74%，位居全广州头名。







伴随人口增长的还有房价，根据数据显示，南沙近十年房价，从2011年7834元/平，上涨至2020年26114元/平，10年间房价涨幅超过233%，再一次印证房地产长期看人口的说法。


因此，购房者对楼市短期降温，不必过于焦虑。在人口红利下，广州楼市向上走不会有太大问题。

因醉鞭名马幌

三地铁上盖，规划！！这个把我整笑了[捂脸]

晓望爷

四万一方确实太贵

白云追月素

好不容易涨上去，谁都不愿跌下来

度素告

我也是211的，深圳确实已经变成了可望不可即的奢望。有时候挺羡慕早出生十年的人，就因为早出生几年就可以平白无故的靠深圳房子躺赚，后面的人汤都喝不到。而且深圳对于北方人来说也很难适应吧，很潮湿很湿热，身体不舒服，要不是为了赚钱谁愿意背井离乡呢