新房市场供应成交双回落，红五月不再，上海楼市将迎来重大调整？

王俊杰2017

新房市场

01

住宅新房供应

[size=0.706em]数据来源：世联数据平台

[size=0.706em]数据来源：世联数据平台

分析：本月住宅供应市场有所回落。从上海商品住宅新增供应套数和面积角度来看，5月，商品住宅供应面积为39.22万平方米，环比下滑56.19%，供应套数为3,376套，环比下滑60.22%。从区域分布来看，本月共有9个行政区域存在住宅供应，其中嘉定区拔得供应头筹，供应套数为1,167套，供应面积为11.16万平方米。
继4月商品住宅供应高潮后，本月住宅供应市场有所回落。总的来看，新房集中供应其实还是比较新兴的政策，制定的时候难免有考虑不周全的地方。执行的过程中会暴露出新问题和此前没关注到的盲点，后续认筹过程中会不断升级补短板和完善市场交易秩序。目的还是房住不炒，堵住漏洞维护交易秩序和市场预期的稳定。
点评：本月新房供应市场有所回落，嘉定区住宅供应放量。

02

新房成交分析

[size=0.706em]数据来源：世联数据平台

[size=0.706em]数据来源：世联数据平台

分析：本月新房住宅市场成交有所回落。5月新房住宅成交5,530套，环比下滑23.11%；成交均价为57,648元/平方米，环比上升14.64%。成交区域方面，嘉定区新房住宅成交套数拔得头筹，为1,002套，成交均价为50,122元/平方米。
本月成交量有所下滑，在粉碎了对于传统红五月的市场期待之外，也进一步佐证了房地产所谓的旺季和淡季已经越来越因为受到各种外力因素（包括调控）之后，导致的“生理周期彻底紊乱”。传统的淡季和旺季只是建立在看房者舒适体感基础之上，而在房价不断上涨、调控各种加码、外来人口进出、产业发展变化等各种外力的持续多年作用力之下，“买房意愿”已经完全和自然气候忤逆，除了疫情这种不可抗力之外。
点评：本月上海住宅成交市场回落，嘉定区新房市场成交较为活跃。

03

新房存量及去化

[size=0.706em]数据来源：世联数据平台

[size=0.706em]数据来源：世联数据平台

分析：5月，各区商品住宅存量共计572.72万平方米，存量套数为45,270套，存量面积去化时间为6.2月，相较于2021年4月，各区住宅存量面积及存量套数有所增加。截至5月底，商品住宅库存集中于外环以外区域，例如奉贤、金山、浦东新区、青浦、南汇等区。其中，奉贤存量最多，以73.82万方居各区域之首，占全市存量的12.89%。
点评：郊县区域的商品住宅存量持续居区域前列，各区住宅存量面积和存量套数均有所增加。存量住宅仍然主要集中于外环以外区域。
存量住宅市场

01

存量房成交分析

[size=0.706em]数据来源：世联数据平台

[size=0.706em]数据来源：世联数据平台

分析：5月存量房成交套数及成交面积均有所增加，成交套数为25,438套，相比上月增加了5.81%，而成交均价为54,469元/平方米，较上月有小幅上涨。其中上海市核心区域黄浦区的成交均价依然保持最高，为91,545元/平方米。而浦东新区成交套数依然为最高，达5,954套，占比23.41%。
点评：5月存量房成交量较4月略有回升，5月小长假结束以后市场成交快速回暖。6月开始楼市进入传统淡季，预计后市成交量将有所回落。
住房租赁市场

[size=0.706em]数据来源：世联数据平台

[size=0.706em]数据来源：世联数据平台

分析：2021年5月上海住房月租金相比上月有明显上涨，为83.83元/平方米•月，租售比为1:650。各城区租金差异较为显著，其中，黄浦区由于区位优势月租金最高，为132.70元/平方米•月，其次是长宁区，为117.03元/平方米•月，而金山区月租金仅27.61元/平方米•月。
点评：上海租赁住宅需求仍然很大，特别是市中心各区域由于交通便利等因素租金水平更高，预计未来一段时间，随着租金的逐步平稳，租金收入比也会趋于平稳，但仍会处于相对过高区间。
土地市场

01

土地供应

[size=0.706em]数据来源：世联数据平台

[size=0.706em]备注：不含保障性住房

分析：从供应土地面积来看，2021年5月份上海的土地供应市场大幅回升。本月供应土地总面积为356.77万平方米，与上月相比上升530.00%。本月共推出65宗土地（不含保障房），本月居住用地推出56宗，土地面积为290.81万平方米，占比81.51%。商服类用地推出2宗，供应土地面积2.53万平方米，占比为0.71%；另有其他用途用地7宗，供应土地面积63.43万平方米。从供应区域来看，本月浦东新区供应宗地数夺得榜首，共推出土地13宗。
本月为上半年首次大规模补仓机会，这场土地供给侧“历史性”改革，不仅改变了热点城市宅地供应节奏，也彻底改变了房企生存逻辑，传统竞拍方法与融资模式都不再适用新“战场”。
点评：本月土地供应市场大幅回升，浦东新区夺得供应榜首。

02

土地成交

[size=0.706em]数据来源：世联数据平台

[size=0.706em]备注：不含保障性住房

分析：从成交土地面积来看，2021年5月土地成交市场有所回升，成交土地面积（不含保障房）为45.01万平方米，与上月相比上升81.35%，基本无溢价。本月有14宗土地成交（不含保障房），受“两集中”政策影响，本月仍无居住用地成交；商服类用地成交2宗，成交土地面积4.9万平方米，占为10.90%；另有其他用途用地12宗，占比89.10%。从成交区域来看，本月浦东新区土地成交市场较活跃，成交宗地4宗。
本月土地供应放量，出现了上半年度首次集中供地，这一轮的集中供地对于房企来说，单一的招拍挂拿地方式显然已经难以满足盈利需求，并将带来较大的经营压力。在这种趋势下，多元化拿地的重要性将更加凸显，房企拓展多元化拿地渠道、提升多元化拿地能力是平滑利润率的一大出口。我们可以预见，新一轮拿地热潮即将到来。
点评：本月土地成交市场回升，尚无居住用地成交。

03

土地成交与供应

[size=0.706em]数据来源：世联数据平台

[size=0.706em]备注：不含保障性住房

分析：5月，从建筑面积角度来看，土地供应市场、成交市场均有所回升。5月供应建筑面积为768.84万㎡，环比上升227.29%，同比上升6.98%；成交建筑面积为208.44万㎡，环比上升283.02%，同比下滑17.29%；土地成交金额较上月相比亦有所上升，为117.66亿元。
从往年的土地供应市场来看，五月是土地市场的供应高潮，甚至远超“金九银十”达到一年中供应峰值。本年5月亦不例外，而土地成交市场则存在一定的滞后性。
点评：5月，住宅用地供应开闸，因新一轮成交热潮即将来临。

04

土地市场小结

过去，在房地产行业周期上行期间，房企通过大量融资，推动土地市场热度上涨、地王频现，但随着政府对房地产行业调控持续收紧，房住不炒及稳地价、稳房价和稳预期等一系列政策的实施，使房企利润空间不断被压缩，行业整体利润率呈下降趋势。而作为上半年首次大规模补仓机会，开发商们在看不见硝烟的战场上相互较着劲，可以为了一块地“龙争虎斗”，也会在某些时机默契地选择放弃。
另外，为进一步加强土地市场管理，结合“三批次、两集中”的供地要求，上海市对商品住宅用地的入市出让交易规则也作了相应调整。我们可以预见，新一轮土拍高潮即将来临。


本文作者：世联评估，全国领先土地房地产、资产评估机构，拥有强大的评估师团队，持有RICS、MAI、HKIS等国际学会资质，致力专业持续领先，以前瞻视角深度解读房地产市场，内容首发价值领地公众号，原创精彩不断！如需转载本文，请点击【转载须知】查阅转载规则。