楼市丨现在的高层住宅，未来的贫民窟

poney

说普通人有关的城市发展与商业变迁

"正视先生"

很多伙伴都在问，在“房住不炒”的政策背景下，到底买什么样的房子才是最值得买的。我的建议一直都是：

在同等地段和经济能力足够的条件下，相对高层，买别墅，非叠拼的那种。

主要原因为：

一、中国建筑的平均寿命是25-30年，尽管刨去城市化进程带来的影响，超过20年的房产居住体验已经开始下滑，超过30年的房产，其基础配置更是不能满足当下城市的发展，各种建筑的问题也会暴露。从银行金融上来讲，超过30年房龄的房产，银行几乎是不贷款的；因此，超过30年的房产，在市面上的价值也会变得很低；有条件的人员更是不可能选择这种房产，因此，在买卖市场上，这种产品也会逐渐被抛弃；无法出售，或者非常低的价格出售给一些低收入人群；

二、由于房龄的增加，房子的维护成本也会逐年增加，物业的管理成本也会随之增加。而这时候，已经有条件选择置换的人群已经搬离，将大龄房产进行出售给低收入人群或者是租赁；进一步导致房屋维护的难度。面临物业难以管理，物业退出等问题；

三、另一方面，随着房龄的增加，房屋维修基金不可覆盖，可能面临业主自筹维修基金的可能性。已经搬离的业主，低收入的业主可能不一定认同出资修缮。说白了，一栋楼的修缮行为需要全体业主的支持。如果你楼上很富有，他可以已经搬离，出租给别人，又或者你楼下很穷，已经无力出资修缮。都会导致修缮工作的停滞。

四、在房龄不断增加，修缮不断停滞的情况下，政府出面介入，以拆迁的方式进行城市更新，这也是当代的拆迁工作。这时候，楼宇的形态就决定拆迁工作的进行难度。高层建筑的问题也将这个时候成倍爆出。

1、高层建筑（超过18层）的修缮成本更高，修缮的难度更大；会导致修缮工作无法进行；

2、高层建筑的拆迁价值不高，甚至是极低，18层的建筑拆迁，可能要用36层的建筑来覆盖拆迁的成本；（原拆原迁面积+建安成本+土地续期费用+楼宇拆迁费用+税费）。如果已经是33层的建筑呢？你一定很少遇到高层建筑的拆迁吧。

但是，如果是低楼层建筑，如小洋房，叠拼，别墅等建筑。就可以规避以上问题。比如，可以选择政府拆迁、土地二次征收来解决，也可以选择修缮来解决房屋的老化；如果是别墅，在未来旧改的不断开放，由于无其他业主的不同意见影响，业主向建设单位、物业公司等权责部门申报自行修缮的可能性也非常高。

而对于政府来说，如果一个区域的超高层建筑群密度太高，在未来20年这里可能是黄金地段，但在未来30年后，由于整个区域的修缮成本、拆迁成本等导致土地再利用的成本过高无法负载，政府一定会选择采用新城建设的逻辑来转移城市核心。

这也就形成了，可能某些郊区的房价超过的市区。

这种情况将再一次导致，低收入人群被挤进高密度的高层建筑群，因为这些楼宇因为房龄的增长，无论是售价和房租都足以让穷人接手。贫民窟自此而生。

也许你说地段的优势不可转移。这个观点本身没错。但是我国改革开放几十年的发展已经证明，城市核心十年一个转移是不争的事实。你可能会说，现在城市的老破小还是很值钱，那是因为他们还不是高层高房龄住宅群，又或者城市的更新密度还不够。可能只是部分楼群是高层，部分楼群还是矮建筑。

说白了，高层建筑随着房龄的增加，居住体验下降，有置换能力的人群已经选择置换，没有置换能力的人无能力置换只能留守，又因为建筑本身的维护和修缮成本较高，业主繁多复杂无法意见统一，导致修缮本身工作难以统一，进一步破坏楼宇的品质，又驱逐能力次之的业主搬离，希望新的低收入人群接盘，而搬离的业主更加不配合修缮工作，只能由政府牵头，但由于高层建筑土地的利用率达到极致，导致二次拆迁带来的效益无法覆盖拆迁成本，导致拆迁的可能性极低，修缮又无法进行，随着时间的推移逐渐形成贫民窟。只能待楼宇的业主经过几代汰换，甚至无主、荒废后选择土地再征收利用。

现在的房价还算是稳定。很多人不一定会太在意这些东西。

但十年后，房子一定归属变成真正的消费品，变成和车子一样会贬值、要保养、要维护以及不断的投入，高层住宅将尤为明显。因为越是高楼，越意味着个体的力量有限，合作的成本提高，组织的难度加大。

如果你已经意识，房子只是消费品，买什么产品其实也都所谓。高层住宅的消费体验确实不错。

但是如果可以选择，我还是建议你，选择别墅产品，至少，你对这块土地上的建筑，有一定的、相对安全的组织权。

当然，这一切的前提，都是政策没有发生震荡的变化。

庆幸的是，国家层面也意识到了这个问题，也开始限制一些城市的建筑高度。

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