没骗你，广州楼市确实凉了

luly靓

01

大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！


广州楼市正在以肉眼可见的速度，加速转凉。


贝壳跟中原统计的成交量都显示，5月成交量比去年低迷了不少，哪怕跟3、4月比，也是明显下滑的状态。


整个5月份，广州一手房成交仅10220套，环比下跌5%，与1月相比更是下跌了29%。







看起来有破万的成交量，但其中很大一部分，其实是421新政前的“抢闸”网签以及五一假期的成交。


如果把这部分因素剔除，那么实际成交量只会更惨。


比如上周，广州新房仅成交1562套，周成交直接跌破了2千套关口。


很多开发商已经扛不住了。


比如黄埔的中鼎君和名城，吹风6字头后，主动示好说“我最高只卖5.7万/㎡”，6月底开盘。


南沙的旭辉曜玥湾，前几天加推的3、4栋，单价最高3.9万/㎡，比首期秒光的1、2和12栋4.3万/㎡的最高价，便宜了足足4000元/㎡。


据我了解，广州目前就有十多个项目在进行“特价房”、“一口价”等优惠促销。







不光开发商，部分之前傲娇的二手业主，也扛不住了。


琶洲的南园居，一套房源一个月带看只有可怜的3次，业主急于出售，无奈之下直接从560万拉到440万，降了120万……





珠江新城的嘉裕公馆，一套原价2220万的房源，最近价格更新为2100万，降价120万；另外一套原价2880万的房源，降至2668万，降价幅度达212万。







广州中原数据显示，2021年5月，广州市二手住宅成交量10524宗，环比4月下降34.33%，成交量处年内第二低位，仅高于春节月的10132宗。







而从贝壳指数来看，广州二手房从4月开始，无论是带看指数，还是新增房源，都出现了整体下滑。







例如3月份，广州二手房新增房源量为28699套，带看次数为444708次。


但5月份，这两个数据，就分别下滑到22763套和381766次。


分区域看，除了从化，广州几乎所有的区，二手房成交量都在巨幅下跌。


老城区的越秀，新城区的天河，外围区的番禺，5月二手房成交量环比分别下降31.0%、27.9%、37.4%。







跌得最惨的南沙和增城，不管是一手还是二手，成交量统统下滑了50%以上。

02

数据证明，广州楼市暂时熄火，已是既定的事实。


而最直接的罪魁祸首，显然就是突如其来的疫情。


据我所知，当前荔湾、海珠，很多小区都贴出公告，禁止中介带看。


有熟识的中介甚至告诉我，他所在的芳村区域，贝壳旗下的门店员工已全部放假。


这对于极其依赖中介带客的二手房市场来说，算得上是致命打击。


但说实话，也不能全怪在疫情头上。


因为这次的楼市熄火，并不完全是市场的选择，而是“402”、“421”连环调控打压之下的结果。


比如增值税“2变5”，部分放盘的业主想把税费成本转移给买家，那买家当然想议价，像这样双方僵持，二手房的成交周期大幅拉长。


再比如贝壳给房源“限价”，一个小区过去可能二十多套房挂牌，现在只能“看到”几套，不少业主宁愿暂且不放盘也不降价，市场的整体选择也少了不少。


指导市场合理限定价这一项，更是对一手房市场形成巨大的冲击。


由于开发商和政府的价格博弈，以往快批快放的场景已经不再，供给端的水龙头在迅速收紧。


整个5月，全广州只发放了30张预售证，比4月的82张少了足足63%。


没有供给就没有交易，这是亘古不变的道理。


比如黄埔，融创翔龙·广府一号、中鼎·君和名城珺合府、大壮名城原本都是计划5月推售，但由于预售证审批及限价影响，不得不一再推迟上市时间。


供应严重不足，直接导致黄埔5月的成交量断崖式下降。


雪上加霜的是，到现在为止，广州楼市的调控重锤，似乎丝毫没有松动的迹象。


一个星期之前，房贷利率已经是全国最高的广州，再次上调房贷利率，一手房首套利率达到5.65%，二手房更是高达5.85%。







加息潮下，叠加两道红线从资金供给端严降杠杆，贷款额度紧张，申请难度大，无疑是对于刚需的再一次暴击。


同一天，广州发文严禁小贷公司开展“过桥贷”“赎楼贷”业务。


再结合今年3月广州严查首付款来源这一动作：若经核实首付来源为借贷、垫资过桥、他人借名贷款的，严禁准入。


双管齐下，精准打击经营贷炒房以及首付东拼西凑的刚需。


现在的广州楼市，不管你是买一手还是二手，只要不是全款，就得承受各种打压。


不但要证明你妈是你妈，证明完了，还要证明你妈的资金来源。


在一手指导价、二手高价屏蔽，加之各种政策打压与金融调控共同作用下，疫情中的广州楼市气温直降，也就不奇怪了。

03

去年疫情的时候，有一些敏锐的朋友，提早进入楼市抄底，而后身价大涨。


那么，这次疫情也会是今年房价的低点吗？现在是买房的好时机吗？


老规矩，给大家几条预测和建议吧。


1、广州房价今年暴涨的可能性不大，但该买的还是要买。


一是央妈不再放水，货币退潮；二是楼市高频调控，政策不再宽松。


加之房价已在去年猛涨了一波，部分热门区域比如牛奶厂、天河公园、老黄埔，已经积累了50%以上的涨幅。


至少今年，广州的房价是涨不太动的。


如果分区域来看就会发现，广州区域分化的情况依旧严重，可谓热的热死，冷的冷死。


热门区域如黄埔、天河、消化周期分别是2.9个月、3.7个月，肉眼可见的低。







也就是说，核心区、热门板块里的项目，大家依然是挤破头都想买入。


而那些面对去年如此宽松的市场环境都没咋涨的外围区域，除非自住，还是别去接盘了。


2、指望下半年市场会逐步放松的，可以洗洗睡了。


随着严格的调控继续执行，供给端将会不断放缓，在需求端不变的情况下，供不应求的状态不会改变。


不管是疫情较为严重的荔湾，还是黄埔、白云、番禺、南沙等等，都有不少新盘推迟了开放销售中心、开放样板房的节点，或者是暂停售楼部营业。







这意味着，接下来广州新房市场将会面临着无房可选的状态，想要买房，你只能等。


加上限价政策，若市场上出现一二手倒挂，引来众多投机者入场，普通购房者将面临比以往更加激烈的竞争。


3、现在正是去二手市场淘笋、一手市场捡漏的好时机。


此时看房的是真正的买家，不着急买的现在绝对不会出门。


同样，此时卖房的也是真正的卖家，不急卖的也不会此时开门迎客。


部分急售的业主，价格已经开始松动，其中不乏有天河次新房、海珠学位房等优质房源。


如果不急着下手，不妨可以在这个相对回冷的阶段多看看，捡漏的机会还是有的。


建议重点留意一手房稀缺的区域（如天河），选择学位好、户型主流、靠近地铁的二手房。


至于一手房，资金实力一般的普通购房者，在热门区域恐怕很难有捡漏的机会。


一方面，开发商将购房门槛大大提高，全款优先，贷款的要慢慢排队甚至连排队的机会都没有。


另一方面，限价引来引来众多投机者入场，普通购房者面临比以往更加激烈的竞争。


建议大家可以将目光放在那些限价没那么严重的潜力板块，以及已经处于持销期的楼盘。


一般来说，疫情下生意冷淡，部分楼盘会推出一些优惠折扣，可以趁此机会捡漏。


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poney

疫情期间，我们是不是更应该出手，目前价格才是行情最好的价格，我考虑番禺亚运城，配套价格都是首选呦

六月清晨搅

不算算这些房子涨了多少钱

阿豆学长长ov

一年不到200万升到600万，然后降两百万，卖四百万。对外说降了。。。

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买了也难贷款的

poney

怎麼不說年初天河很多房價直接翻倍的事？

寒郁轩良

疫情期间很难达成交易而已……

芊芊551

降价的不行，倒闭的可以！

侬去斯

主要交易量跌，价格跌不到哪里去的，不然会有楼盘售楼部被砸

度素告

凉了不好，房价适中城市才有竞争力