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什么决定了一个城市的房价？
别扯那么宏大长远的GDP增长、新经济占比、人口净流入、土地供应量……都TM瞎扯，其实就一个字：钱！
房价是资金推动的，控制住了钱、就控制住了房价。
不管老百姓明不明白这个道理，反正监管层对这层关系早已摸得门儿清。
所以楼市调控最有效的手段、就是管控流入楼市的资金，这是一场监管层和“民间智慧”（违规破限炒房）的猫鼠游戏……堵假结离婚/人才落户/社保个税补交/法拍房等各种漏洞。
围堵资金分两块，一块是围堵资金的需求端、主要指购房者和地产商；另一块是围堵资金的供给端、主要指银行/信托/资管/小贷等金融机构。
在调控的初始，主要管控的是资金的需求端：让买房人买不了房、贷款成数更少甚至就贷不了款，同时还限制地产商融资拿地、银行开发贷款等。
具体措施如下：
限购，哪怕你再有钱、没购房资格也买不了房；
限贷，你有购房资格，但是二套…对不起，只能贷40%、且利率更高；
限售，想买房短期获益？不行！得至少持有三五年、打消你炒房的意愿；
通过离婚、人才落户、补交社保/个税、法拍等形式破限购买房（也是资金流入楼市）的路径（这里很大一部分是外省市人买房）被陆续堵住。
可部分城市的房价还在涨啊？
于是，控制资金的手段从需求端扩展到供给端。
先是限制地产类非标融资，即限制地产类信托/资管/委贷等金融产品的募集，可深圳/宁波/广州/合肥等城市的房价还是捂不住，于是更狠的杀手锏在去年年中和年末终于出现：地产公司融资的三道红线和银行的房地产贷款集中度管理制度。
可简单理解为，只要某地产商的负债率过高、银行等机构金融就不得给该地产商贷款，根据银行规模的大小、每年发放的房地产类贷款不能超过一定比例。
房地产是资金密集型行业，控制住了钱、无异于釜底抽薪！而现实的剧本就是这样演的！
因资金跟房价的关系，一旦房价上涨、必定是有些资金渠道跑冒漏渗了，2020年就是如此。
2
2020年部分城市房价暴涨的根源，是经营贷。
为应对新冠疫情的冲击，本来是定向中小微实体经济的印钞放水、却被大量的引流到楼市，从而推高了房价。
再说一遍：房价是资金推动的，要控制住房价、必须控制住流入楼市的经营贷资金。
于是我们看到了一系列管控资金的新行动：
3月份，央行、银保监会等印发通知，要求各地的央行/银保监会分支机构联合相关部门（如房管局等）开展一次经营贷资金使用情况排查，严防经营贷资金流入楼市。随后，就是各地银保监会陆续发布的违规审查结果。
与之相伴的，是经营贷利率上浮、且审核极严，并且一些违规经营贷资金被要求提前归还。
但留下了一个漏洞，通过赎楼贷/过桥贷而进行的按揭房贷置换、房产抵押贷款。
举个例子：
小王前些年贷款买了套房子，如今剩余银行按揭尾款30万，可房价却由之前的100万增值到了200万，而今又遇到了比按揭房贷更便宜的经营贷。
按照抵押贷七成，现今200万的房子就能贷140万、再减去30万的银行按揭尾款，手里就可以净得110万的使用资金，可问题是……在办理新的抵押贷之前，银行的30万尾款从哪里筹集呢？
早有人想好了，可以找小贷公司申请过桥资金。
先从小贷公司申请30万借款去归还银行的30万按揭尾款，等140万的经营贷批下来后、再去归还小贷公司的30万过桥借款，整个过程无缝对接。
而这个操作就是被忽视的、流入楼市的资金密道。
在这个案例中，经营贷增加了140万、按揭房贷减少了30万，这直接影响到银行的房地产贷款集中度……而这又影响到银行向房地产放贷的额度。
按照《房地产贷款集中度管理要求》，如城商行的房地产类贷款（房地产开发贷与个人按揭房贷之和）占比上限是22.5%…100元的贷款中，房地产类的贷款最多是22.5元。
那如何做多房地产类贷款呢？
其中的一个方法就是多发放贷款，主要是非房地产类贷款…比如多发放经营贷、消费贷等，这就可以顺势增加房地产类贷款的额度，因为银行被管控的是房地产类贷款比例、而不是贷款的数额。
通过以上案例的操作，在减少房地产类贷款的同时、又增加了经营贷（即非房产类贷款）的数额/比例，相当于房地产类贷款的占比就减少了、那银行就可以合法合规的多发放房地产类贷款了……流入楼市的资金密道就这样形成。
现在，这条密道正被堵死。
近日，广州、深圳几乎同时发文，要求停止/限制小贷公司的“过桥贷”“赎楼贷”业务，这条流入楼市的一个密道终于也被堵住。
楼市的外部环境拐点已经到来。
3
过去二十余年，怎么在房地产的大牛市中赚大钱？
高杠杆！
对房企来说，就是尽可能的多借钱、多拿地、多盖房、快速周转，反正房子供不应求、反正房价一直上涨，赚到的钱总能覆盖住借钱的成本、借得越多赚得越多。
对买房人来说，就是尽可能的多买房、当然是高负债高杠杆的买房，甚至首付、月供都来自于借款更好，因为房价一张上涨、且涨幅远超借款的利息，杠杆越高撬动的财富就越多。
而今，这一套游戏规则要变了。
首当其冲的，就是高负债、高杠杆的房企和炒房客。
在稳房价调控下，房价的涨幅已无法覆盖资金的成本，杠杆越高亏损就越多、其反噬力就越严重，而这会影响人的心理…想想2017年高位站岗买房亏钱的人，还有没有炒房的动力？
房企在三道红线和房地产贷款集中度管理约束下，也不得不主动降杠杆、减负债、降价去库存…高杠杆高周转的暴利时代已成往事。
有人会反驳道，限制资金流入楼市、就会限制房企拿地建房，进而会影响房屋供给…在供给无法满足需求的情况下，房价只会大涨啊！
书读多了不思考很容易成为书呆子，现实不是这样的。
大的环境是，最新人口普查显示我国城镇化率已达63%，我国整体上是不缺房子的…缺房的只是少部分特大城市。
更重要的一点是，房子的需求弹性很大、很大…能放下一张床的单间可以住，能在屋里跑步健身的大平层也可以住，哪里有需求的尽头？！
房屋需求可大可小、可松可紧，更多的是情绪的影响。
当房价暴涨、买房大赚、大家排队抢房时，人的情绪就会被带动起来、需求自然上来了；当房价稳定、高杠杆买房亏钱、售楼部人流清淡时，人的情绪就会熄灭、需求自然就没了。
所以说“涨价才能去库存”，房价越跌越没人买，所谓的供需失衡只是心理预期失衡、并不靠谱。
房地产的未来是什么？
去金融属性和投资属性，回归民生属性和居住属性。
对房企来说，就是要由高杠杆的金融运行模式、向经营管理红利的制造运行模式转变，之前是开发人、今后是手艺人，之前是赚暴利的快钱、今后是赚长久的慢钱。
对个人来说，不能再无脑的高杠杆买房，而是在自己资金允许的情况下、去选择稀缺的优质房产，更要注重租金等现金流收益。
时代已变，请跟随改变，否则死路一条。 |
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发表于 2021-7-1 19:00:20
