“土地财政”变“土地税收”：楼市的未来会受到多大的影响？

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6月4日，财政部在网站上公布：土地出让收入划归税务征收。
消息虽然简短，但无疑是一个“重磅炸弹”，政策的变动绝不仅仅只是土地出让金征收部门的变化而已，划归税务部门对于过往的“土地财政”模式而言，有着深远的影响。
因为并不会影响地方对于土地出让金的使用，所以短期内，这项新政不论是对于地方政府而言还是对于房地产市场而言，影响可以说是有限的。
但是从长远来看，土地出让金划归税务部门征收，会使得这项深受地方依仗的收入来源更加的高效、合规与透明，与之相对应的，房地产行业在新的监管形势下，将要遇见新的挑战。



一、房地产开发商的资金链将要面临考验
“税”是每一个人生活中都无法避免要遇到的，比起其它的方式而言，税收的“强制性”使得它在效率方面有着得天独厚的优势。
在过往由地方自然资源部门征收土地出让金的过程中，“分期支付”是屡见不鲜的情况。开发商不必要一次性去支付全部的土地出让金，而可以边开发、边支付，大大减少了开发商的开发成本，甚至有的开发商通过“开发贷”的方式拿到银行贷款后，可以实现以极低的成本拿地，从而可以将有限的资金用来进行大量的拿地扩张。
而在开发商享受着低价分期拿地的同时，意味着土地出让金的收缴将会是一个漫长的过程，而在这个过程中，地方部门也无法及时将土地出让金上缴国库，从而使得土地出让金的征收陷入了一个低效率的怪圈。
但是在土地出让金划归税务部门征收以后，“分期付款”这种模式是否还适用于土地出让金的征收，需要打上一个大大的问号，毕竟，税收的“强制性”与原本的“灵活性”是有着很大区别的。而我们假设在未来的土地出让金征收过程中取消了“分期付款”的这种模式，需要开发商一次性缴纳全部款项，那么对于许多开发商的资金链来说，也将面临着严峻的挑战。
资金链对于房地产企业而言有多重要是不言而喻的。一旦资金链出现问题，在建项目要停工、在售项目不得不想办法去库存、没有办法重新拿地、停贷抽贷等等影响，会使得开发商陷入到“万劫不复”的困境当中，因此土地出让金的征收方式，会对开发商拿地时对于“成本”的认知产生更大的影响。



二、“高房价”的基础受到影响
“房住不炒”依旧是我们一直在强调的，这一点一直到现在也没有任何动摇的趋势。而土地出让金划归税务部门征收，对于遏制房价的大幅上涨也有着重要的意义。
从土地成本的角度来说，过往开发商和地方部门都对于“地王”有着强烈的“热爱”。
对于开发商而言，一方面，拿下“地王”虽然意味着高昂的拿地成本，可是土地出让金分期支付的优惠政策，使得在拿地时他们的“实际成本”并没有太高；另一方面，“地王”带来的宣传效应，使得开发商能够在地产项目完工后的定价上具有很大的优势，不论是写字楼还是住宅，都可以给开发商带来丰厚的利润回报。
对于地方而言，“地王”能够带来的是周边地区土地价格的整体上涨。这意味着在土地出让金作为地方非常依赖的收入来源的情况下，“地王”能够带来的是可以在遇见的未来土地出让金的持续上涨，卖一块地就让周围的地块都能卖出更好的价格，这样的事情谁不爱呢？
而在土地出让金征收部门变成了税务部门之后，大家的利益点已经没有“合作共赢”这样的选项了。
过往的“合作”建立在土地出让金的分期支付之上，甚至是“先付后返”或者其它的非常规操作，最终大家都能得到自己想要的。而在税务部门征收土地出让金后，作为开发商的角度来说，考虑资金链的稳定才是最重要的事情。
资金链的稳定体现在两个方面：拿地成本与商品房的定价。“开源节流”两个角度而言，“节流”在于开发商不会再和以前一样疯狂去抢“地王”，毕竟高额的土地出让金就足够让一些开发商背后发凉，而在全额缴纳了土地出让金的情况下，为了尽快回笼资金，开发商对于商品房的定价也不会持续在高位——炒房客只会越来越少，而刚需购房者更会考虑性价比。对于房地产行业而言资金只会越来越紧，早一天卖完意味着早一天完成资金链的回笼，在“活下去”面前，别的东西都是虚无。



三、结语
从现有的情况来看，本次政策的调整对于未来房地产行业的影响会有，但不至于“压垮”整个行业。
随着“房住不炒”政策的不断落实，以及对于房地产行业资金监管的不断严格，未来的市场将会更加健康、也更加合理。而在过往“疯狂拿地、疯狂盖楼”的行情慢慢远去之后，在炒房客越来越少之后，市场的供需情况实际上已经开始发生了变化，房地产开发商们也需要去寻找新的发展方向。