土地出让金“上交”，楼市不会变天

馥琳

感谢老铁垂青，楼司令--用佛系的心态看楼市。不急功近利，不乱打“诳语”。为购房者决策把好关、置业路上买对房，司令期待和你有故事。

上个月21日，财政部成文了一则《关于将国有土地使用权出让收入等等四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》：



是的，没错，是2021年5月21日就成文了，于6月4日也就是最近才发布的。



然而，这条消息这几天被全国头部媒体翻出来，加了一些耸人听闻的标题和解读猜测。
顷刻间，是一石激起千层浪，引发了全网各种媒体的猜测和解读。
有些媒体解读尚属理性，但有些媒体的解读简直乱来，逮着个焦虑可劲儿地造。
比如说：地方政府危险了，土地出让金全部上缴中央；公务员工资要降一大截了；地方政府的土地财政寿终正寝；楼市上涨的动能没了；甚至还有喊楼市要跌了云云......
我想说，当你看到有媒体喊出这些论断后，基本上你可以取消关注这样的媒体了，因为这都是净胡扯。
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财政部发布的通知，中心思想是将过去地方政府卖地的收入由自然资源部门收取，划转为国税部门收取。
这说明了中央针对地方政府的土地财政小金库，要开始实施精准监管了，并非中央据为己有。
要知道全国各地的地方政府，每年的土地出让金可是跟城市的财政收入旗鼓相当，如果忽然这部分钱没了，那这个城市不得瘫痪了啊。
这是让地方政府大裁员呢，还是将关乎城市国计民生的项目通通砍半？显然是不可能的嘛。
这其实就像小时候，你的压岁钱要交给妈妈管理一样。你要拿去乱花，你妈肯定不答应，但你说要拿去买学习用品，你妈肯定酌情答应。
所以地方政府该花的钱，还是得向上头申请划拨的。
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当然，跟过去相比，我们料想这个政策对于地方政府的影响还是非常明显的。
以往地方政府最烧钱的，无非铁公机类基建、建学校医院公园等等市政配套，及保障民生的各类支出，当然还有公务员的工资福利等。
但如今，起码地方政府以后在正常支出之外的花钱行为，就会被上头监管着。
不会也不敢太过随心所欲乱糟蹋钱，杜绝相当一部分环节上的工程腐败。
比如不敢在随心所欲画大饼，在边远地区大搞基建。因为现在钱不能乱花，政府画块荒地投钱搞配套，以此来推高地价的戏码，未来很有可能砸手上了。
从安全性的角度考虑，这个政策会倒逼地方政府在搞大基建时，更审慎，甚更集中，更规范。
而那些已经画了大饼概念，规划了很多基建配套设施的远郊新城，甚至还有可能会面临规划调整，配套落地遥遥无期的境地。
不过，那些发改委已批复待建的工程项目，比如地铁，自然无需担心。
但那些中远期规划基本上遥遥无期的地铁，将因为这个政策，更添不确定性。
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这个政策对楼市的影响如何？
这个政策，一定程度上是会削弱地方政府土地财政的过度依赖。
说到土地财政，此前我有一篇文章说过，1994年中央和地方实行分税制，这被认为是全国地方政府开启土地财政的一个导火索。具体可以看回这篇文章：22年前，商品房出现的根本原因......
有人说以后地方政府失去卖地的念头，转而去大力发展城市三旧改造。
这个结论，后半部分是对的。但政府要卖地，那还是会继续。
很简单，因为城市的发展，还有很多地方要用到钱不卖地。只不过，现在中央针对地方政府，花钱有监控。
这一定程度上会倒逼地方政府，开始开源节流，谨慎花钱，那这一定程度上会让地方政府的非必要支出和错误的投资决策减少。
那么花钱节制了，那挣钱自然就没那么拼命了，自然会让地方政府对土地财政的依赖下降，但会下降多少，我们根据现行的政策没法判断。
但因为人口向中心区聚集的基本路线不会改变，因为中心区聚集着最多的优势资源。
而中心区的土地，哪怕政府不去炒作，依然有大把开发商愿意去拿。一线城市根本就不用说了，人口正向流入的二线城市。开发商觉得拍出高价地还有钱赚，为什么不去拿？
所以哪怕这样的政策未来结束了地方政府依赖土地财政的局面，依然不会让人口正向流入的城市中心区的价值打折。
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如果我们用悲观的态度去看待的话，地方政府显然也害怕钱袋子被完全掌控。
除开7月1号试点的一些城市，我相信很多城市也会想着在今年下半年多卖点地，先把钱给收到。
明年大家都一样，按照上头的指示，按规矩卖地。就像今年3月，多个城市试点，每年三次的土地集中挂牌拍卖。
我们以佛山为例，6月份佛山挂牌了19块地，光起拍总价，就去到了去年土地出让金的20%，并且我们猜测下半年佛山的土地供应量，有可能会迎来一定的放量。
那么在这种土地供应的环境下，想要在随便制造地王，显然会非常难，毕竟开发商面对这么多土地也会肾透支啊。
又有人说，这个政策也会进一步加快房产税的推行。
其实我认为这是一个模糊的结论，因为房产税要推行下来，本身就还有非常漫长的周期。
房产税推进的根本原因，一方面主要就是去补充地方政府的财政收入，将土地财政替换掉。
未来，地方政府只是被一定程度上限制了乱花钱的习惯。而本身它们该用的钱，可以说一分都不会少。
那这对于房地产税的开征，也没有太过必然的联系。除非现在中央直接表示要分掉相当一部分的土地出让金。
一定程度上影响到了地方政府的正常开支，那肯定就需要有一个新的税种来弥补地方政府的缺口。
这个时候，房产税出来那才是合理的。



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我是来围观的逊

你见过上交了的压岁钱，还能拿出来愉快的玩耍的孩子么？即然拿不到，还有动力到处去讨红包？