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2021年6月4日，一条土地出让金转为税务部门征收的消息，引起了铺天盖地的广泛关注和热议。对此敏感消息的解读和评论，见仁见智，形形色色，色彩斑斓，但主要分为两派。有认为这样政府土地供应冲动和供应端会减少，房价，也会因此大涨的；也有认为这是土地出让收紧和监管强化，楼市会降价甚至大跌的。可把前者归为楼市的“大涨论”，把后者归为“大跌论”。笔者认为以上两种论调都不可取，都是错误的，不符合客观实际的。我国楼市发展改革，无疑是改革开放后，力度最大、最震撼、最触动人们神经的巨变，没有比楼市更能改变我们生活的的行业了。一方面 ，楼市的发展，作为曾经的国民经济支柱产业，在改善人民生活，壮大国民经济，使我国跃入世界第二经济体的作用，极其巨大，无可代替；但如同任何事物都有正反面一样，另一方面，由于改开以前我国从未搞过住房商品化，农村住宅，不可买卖，城镇企业职工基本都是福利分房，房屋买卖未曾经历过，在这方面的经验一片空白，房改是在“摸着石头过河”中进行的。所以，我国楼市经过近三十年的腾飞，也难免出现了不少问题，甚至严重的问题。主要是，房价太高，只涨不跌，而且尽管出台了不计其数的调控政策，包括最有智慧、最核心的定海神针“房住不炒”宗旨，但是，历次调控的结果总是越调房价越高，涨房价的冲动劲头，豪无减弱 ，深圳等城市在疫情中还不时出现万人抢房，秒光售罄的楼盘。楼市这样下去，总不是健康和令人担忧的事情。最能引起关注的是，在这几十年住房商品化的浪潮中，不但人数少、财富多的富豪阶层，迅速崛起，同时，新的阶层也形成了。解放一来，包括改开以来至今，没有一次政治运动，经济改革，包括解放初的土改 ，工商业改造 ，三反五反，合作化 ，公社化、文革大浩劫，已经进行的农村和城市一系列、借鉴前苏联计划经济模式和借鉴西方自由经济模式的历次市场化改革，都没有像这次住房制度改革那样，造成如此巨大、明显的阶层分化。经济是基础 ，经济地位、资产的多寡，是决定、形成阶层的主要因素。笔者从房屋财产的角度，划分当今的社会阶层，力求主观符合客观实际 ，称其为“房住不炒”者阶层和“房炒不住”者阶层。每个人虽然对自己的阶层定位，有自觉的，有不觉得的，但客观上总会有一个归类。这些阶层，没有谁对谁错、谁好谁坏的问题，无论哪个阶层或个人，只要法律没有判定，就不能说其有对错之分。也不能说，谁是革命或改革的对象或动力 ，本文只是从自己的观察出发，指出实际存在的事物 ，或许这就是客观存在的事物在自己主观意识中的反映。
当前我国楼市最主要有两大风险，一是房价只涨不跌，没有最高只有更高、泡沫继续吹大的风险，二是灰犀牛有一天突然出现在面前，泡沫从量变到质变，瞬间破裂，楼市“硬着陆”，导致发生系统的金融危机和经济危机的风险。先说第一种，房价继续大涨的风险。房产泡沫风险，究竟有多严重、厉害?泡沫的形成不是一天两天、一年两年了。多年来，确实是“狼没来”，但是并不能保证，“狼”就不会来了。房地产的“一花盛开”，导致了经济领域“百花杀”，尤其是，严重地绑架了实体经济。上市公司一年的利润，不及其卖一套房的收益。从香港引来的名为“按揭”，实为贷款的杠杆模式，更是把关系国家命脉的银行业，同楼市泡沫紧紧地拴在一起，存在极大的系统风险隐患。同时楼市贷款，包括买房者贷款和开发商贷款，其乘数效应，加上“预售”制度，使得我国在楼市的货币扩张中，实际印钞的速度之快，堪比火箭，房企杠杆率奇高，传统的以偏好储蓄著称、高净值的我国居民家庭财产结构，变成了高资产高负债低净值的结构 。更为重要的是，房价不理性疯涨 ，颠覆了我们辛苦了几十年教育树立起的价值观。最近的“内卷”和“躺平”的热议，从根子上说就是高房价引起的不良情绪的爆发，高房价是祸根，是“阶层矛盾”的外在化表现。如果说 ，内卷是负面的消极的，那么躺平，危害更大，对中华民族的影响是长远的， 战略性的。为何会发生“躺平”?一些人，卖一套房或有租金收入，就可一辈子不用工作了，他能不躺平吗？而一些人，即使再奋斗，再拼命干，也看不到希望，也只好躺平了。假若“希望寄托在他们身上”的年轻人都不奋斗了 ，都躺平了，确实堪忧， 真是很可怕了。高房价不治理，不得了，若房价继续涨，更不是好事。
再说第二种楼市泡沫破裂的风险。第二种风险是第一种风险衍生的。第一种风险是因，第二种风险是果。日本楼市崩盘，使日本经济倒退了几十年，美国08年金融危机中“两房”的崩溃，也是其房产泡沫破裂的后果。我国有良心的有识之士和政府官员，早就认识到房产泡沫就是“灰犀牛”，为防止房产泡沫 ，做了卓有成效的工作，就是要确保不发生大的系统性、全局性的金融风险。楼市是股市的慢镜头。2015年股市的崩盘，谁会能想到，来的如此突然，如此猛烈，导致国家不得不出手救市，费了很大力气，才挽救股市于危难之中，最终转危为安。股市与楼市同为资本市场，人性的威力无穷，令人叹为观止。楼市因其特质，若其崩盘，比股市崩盘更为剧大，不得不防 。
为何楼市“大涨论”不靠谱?之前，有位人士说 ，房地产是国家“夜壶”，是有用处的，国家不敢让房价下降。这也太小看国家和人民的决心了。楼市这匹烈马，国家不是降服不了，而是基于从人民和国家的大局长远利益出发，采取了游刃有余的策略措施和长效机制，慢功治大病。国家要降房价，从来不是难事，我们的国情 ，我们的中央集权制传统和举国体制，办任何事情，都是不会太难的，难道降房价能例外， 我国成功地防控疫情，取得了决定性胜利，就是证明。在房价上维稳，不是让房价继续再涨 ，我们的长效机制 ，三道红线，土地集中挂拍，放出几个部委研究房地产税问题的简短消息，这次土地出让金变更为税务部门征收等，其目的何在？就是给楼市这匹烈马添栓“缰绳”。用过去房价只涨不跌的“经验”，认为房价还会“天马行空”，继续成为脱缰的烈马，绝无可能了。房价已经转势，以前的大涨风光不再了。为何楼市也不会大跌呢?如果是不惜大跌甚至崩盘就能办成，那样简单的事，我们早就干了，何必等到现在。房地产行业关联上下游几十个行业，牵一发而动全身 ，它的大跌，危害极大。正如我们大涨不是我们的目的一样，大跌，绝不是我们调控和治理的目的。我们最近一系列举措，有一个前提，就是保证不影响发展经济，不影响金融正常运转，不影响老百姓生活，也就是，要让楼市泡沫慢慢释放，使其软着陆。政府为了使楼市既不大涨，也不大跌，也是小心翼翼，措施周密，就连刊发几个部委研究房产税的消息，只有短短的几十个字，正是怕引起房价大的波动。我们若是除自住外，还另有几套房的，大可不必担心房价大跌，国家不会让房价大跌的。任何人都喜欢自己财产升值涨价 ，没有人喜欢自己的财产贬值降价，国家为何要做没人喜欢的事——房价大跌呢？国家、政府是人民的国家、政府，我们的党是工人阶级，也就是无产阶级政党，人民都不喜欢事——房价大跌，我们的政府、党，是不会做的。那房价高的问题怎么解决？方法很多，其中一个就是，房价稳定(不大涨大跌)，收入上涨，两者适应，这就行了。我们知道，衡量房价高低有两个“尺子”，一个是房价收入比 ，另一个租金房价比。租金房价比肯定很低，现在都是冲着差价来的，谁也看不上那点租金，就不用这个尺子了。上述提到的解决高房价的方法就是用了房价收入比这把尺子。据资料显示(20210522今日头条柏年说财经一文)，2012年中国一线城市房价收入比达25倍。要解决高房价问题，只要做到房价稳定不大涨，再假若合理适当的房价收入比是15倍，经过几年发展，工资水平逐步提高，房价收入比达到了15倍，这高房价，不就解决了吗？国家有解决高房价的方法，何必担心国家一定会用降房价的方法解决呢？至于纯粹自住房子的个人，更不用担心房价下跌了。房价涨跌，与自住房子一毛钱关系都没有，因为房价再涨不能卖，再跌也不能不住，何况房价就不会大跌。
结语。唯有房价保持基本稳定才能救楼市，我们有能力救楼市 ，中国楼市形势大好，一定不会大涨，也不会大跌。 |
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发表于 2021-6-30 21:39:53
