城市群中的楼市“可为与有为”这个城市群的房价终于带不动了？

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一年一度的高考又来了，作为每年的“保留节目”，第一科语文考试结束后的作文题目，不出意外的登上了热搜，引发全网讨论。


其中，全国卷中的一个“可为与有为”的作文命题尤其令人记忆深刻，一字之差却蕴含着截然不同的意义，不得不感叹中文的博大精深。


而当视角转换，抛开跑题这个可能性来说，我发现其实在不同的城市群中，楼市也存在着这种“可为与有为”。而且在这个城市群中，房价显然已经“带不动”了。。。。。。


城市群，其实是指由几个城市所构成的一个庞大的城市化区域，并且建立一种以中心城市引领城市群发展、城市群带动区域发展的新模式，从而推动区域板块之间融合互动发展。







（国家级城市群示意图，图源网络，侵删。）


在2012年，《2010中国城市群发展报告》中就已经发布长江三角洲城市群已跻身六大世界级城市群；到了2015年，更有世界银行报告显示，珠江三角洲城市群成为了世界人口和面积最大的城市带；直至2018年，官方正式明确指出，以京津冀城市群、长三角城市群、粤港澳大湾区、成渝城市群、长江中游城市群、中原城市群、关中平原城市群等城市群推动国家重大区域战略融合发展。


自正式确立战略地位开始，三年的时间不仅给城市带来了更多的发展机会，就连楼市的走向也随之迎来提振。其实也不难理解，城市群聚焦了更多的资源及人口流入，这也就产生了更多的需求，楼市的活跃也就在所难免。但如果城市群中仅凭借“单枪匹马”的力量就很难形成城市群效应，发挥出城市群最大的作用，形成“带不动”的尴尬局面，楼市的热度也将会更加集中在该城市群众的热点城市，因此，城市群中不同城市的楼市走向、房价水平、甚至是政策方向是否平均，就可以看出该城市群的楼市到底是“有为”还是“可为”了。


“振作有为”组——长三角、成渝、大湾区
先来看“有为”组代表。







据公开数据统计显示，在长三角城市群中，除了同为一线城市和直辖市的上海5月新房房价指数较高以外，江浙两地都较为平均，同环比数据的涨跌幅也在合理范围内，在此情况下，就算安徽的表现略显逊色，“三带一”也完全绰绰有余。


具体看，除上海外，江苏的南京、常州、苏州、无锡；浙江的杭州、宁波；安徽的合肥这几个城市群中的重点城市，5月新房房价环比数据均有所上涨，可谓一篇欣欣向荣之象。


且从5月份出台的地方性政策方向来看，上海、浙江、江苏都先后出台了紧缩性的住房政策，涉及到了偏保障性住房、摇号购房、限购政策等方向，由此也不难看出长三角城市群的楼市热度处于一个亟待降温的状态。









再来看成渝，这里我只统计了成都和重庆两地的数据，因为比起都市群，在这个区域范围内，成渝双城经济圈这个概念更有参考意义。从5月新房房价数据中不难看出，两地的楼市热度都比较高，尤其是重庆，同比数据大涨超13%。从平均性来说，将近2000的新房房价指数也属于比较高的水平，将近10%的同比涨幅也说明了两地楼市供需两旺的状态。


值得一提的是，在首轮土地集中供应的城市中，重庆以43%的平均溢价率位居榜首，足见房企开发商们对于该城市未来楼市发展的期待与信心。


政策方面，5月，成都出台二手房住房公积金贷款方便的紧缩性政策，旨在降温市场，帮助市场回归理性。


由此可见，成渝双城经济圈的潜力很大，而且经济面也非常活跃，市场向好属性显著，但需要注意如果后续房价上涨过快，泡沫出现的可能性也会比较大，因此若房价涨幅进一步扩大，预计后续紧缩性的政策还将继续加码。











大湾区中我只列了广东的数据，但具体看到城市时，该城市群的楼市热度也能略见一斑。广州、东莞、佛山的5月新房房价指数都超过了2000，更有东莞、惠州两地的同比数据涨幅超过了10%。


反观此前市场上一直声音很大的深圳，同比涨幅不到5%，主因政策调控初见成效，且在5月，市场调控继续加码，先后出台了建立二手参考价格、禁止销售“小产权”产品、规范商务公寓等紧缩政策，全方位严防死守，一定程度上对降温楼市起到了作用。


但大湾区作为新兴、且综合实力较强的城市群，其范围内的城市无论是关注度还是人口流入一直都处于居高不下的状态，预计未来楼市或将依然不缺乏动力与推力。




“应有可为”组——京津冀
看过了齐心协力搞发展的城市群代表，下面再来说说只一人“孤军奋战”的本应有所可为、却迟迟没有所为的城市群——京津冀。







按理说，有北京撑腰，还同时拥有了两个直辖市，京津冀城市群应该在所有城市群中遥遥领先，但从数据来看，三者之间差距颇大，发展水平极不平均，且河北的5月新房房价同比数据竟然还是-2.91%，北京看了都直呼“这届城市带不动了！”


北京市场随着集中供地的落地，市场热度逐渐回升，5月新房房价同比涨幅将近7%。值得注意未来北京新房市场将回归改善类置业时代，无论是户型面积还是价格都将水涨船高，现在还在观望的刚需，需要尽快做决定了。


而天津，作为直辖市中存在感最低的一个，楼市表现一直以来都平平无奇，各项数据也都处于直辖市中的最末位，市场热度也一直是不温不火，但当结合自身的综合因素来看，即拥有临近首都的天然优势、又背靠直辖市相关政策扶持的后天资源，天津的市场，其实本不止如此。


未来，预计各城市群、各城市市场或将持续分化，诸如杭州、重庆这类土拍市场火爆的热点城市市场热度依然存在，楼市成交上行推动力直接“拉满”，因此房价或将维持高位运行；反观诸如深圳、合肥、徐州这类接连出台了紧缩性政策的热点城市，市场热点将会呈现阶段性降温的趋势，预计房价及成交将会出现回调。


那么，在你看来，这些城市群中哪个城市最适合置业及生活呢？