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房价又要涨了！这话不是我说的，是朋友圈的中介说的。
从5月中下旬到最近，朋友圈里的中介又开始以建材价格暴涨，开始鼓吹房价即将上涨。
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当然，建材作为房子的成本，必然和房价息息相关。
但世界上的因果关系要是这么简单就好了，就像房价上涨了，我们的工资就会涨吗？
那这波建材上涨究竟为什么？又会带来什么影响？
首先，建材涨价确实是真的。这两个月，作为建设工程施工主要材料的钢材、砂石等价格如脱缰的野马一般，一路飙升，市场供需关系紧张异常。
根据中国钢材价格指数最新周报显示，5月初部分钢筋价格上涨至6510元一吨，较3月末的4751元一吨，已经上涨了近1800元一吨！
除此之外，上涨的建筑材料还有：玻璃、塑料、铝材、钢铁、不锈钢，涨价约30%-40%，如果和去年同期比，钢材更是涨价72%！
但是，其实这波不止是建材在涨价，大部分的大宗商品原材料都在涨价！
涨幅最大的是苯乙烯，累计涨幅接近50%，纸浆、PVC，原油、热轧涨幅超过20%。纯碱、螺纹钢、玻璃、铜、燃料油、铝等产品涨幅在16%-20%之间。
所以在聊建材和房价之前，我们先聊聊这波大宗商品和原材料的涨价。
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为啥都在涨价？
因为中国疫情恢复最快，率先恢复了产能，而国外疫情处理拉胯，产能跟不上。他们的日常生活物资，基本都是到中国买买买。
你以为我们就赚翻了么？不，人家还能两头收割你。
一是成本端，中国位于产业结构的中游，国内原材料资源匮乏，像工业产品的原材料，都是从国外进口的。
现在需求量大，我们又不掌握这种大宗商品的定价权，这些都造成了大宗商品、原材料的价格上涨。
成本疯长，你说那销售价格涨了不就行了么?
但是你卖到国外的产品，以美元结算的，搞不好涨价的速度还跟不上美元贬值的速度，人家就是拿印出来的钞票收割你。
我们这边港口的集装箱热火朝天，人家那边港口也火热朝天。不同的是，人家是买，你是卖，而且人家那边是给老百姓发钱买买买。
你说不卖了不行吗？
但是东南沿海多少出口型的工厂、企业是靠着国外的订单的，你不涨价买原材料，那就得停工停产。停工就失业，而当下，稳就业对我们又至关重要。
你说夹在中间的企业难受不难受？
3
国外价格涨不过放水，那国内呢，不好意思，国内的价格也涨不动。
为啥？因为疫情影响，国内的消费力、购买力根本跟不上。你看今年五一小长假的数据就知道了：
2021年五一期间，出行人数按可比口径，恢复到疫情前同期的103.2%，但旅游收入的可比数据，只恢复到疫情前同期的77%。
看来大家都是被疫情憋的，出去倒是出去了，但实在囊中羞涩，有多少是走马观花。
大家看这两个月的宏观数据的话，上下游的剪刀差已经连续两个月扩大。3-4月，生产端价格（PPI)和消费端价格指数(CPI)的剪刀差，已经从4%继续扩大到5.9%。
还有，年后我们的工业生产总值超过往年均值，但消费却抵于往年均值。
这些数据都说明一个现象：我们的产能在扩大，但消费复苏波澜不惊。成本在上涨，售价却涨不上去。这就是经济学家常说的“滞涨”。
成本的价格，传导不到售价上，那就没有利润，就没有工资上涨。你说大家能不内卷吗？
4
那为啥建材涨幅这么大？
因为我们疫情恢复期间，最先复苏的就是房地产，其他行业都还在那趴着，房地产的施工已是热火朝天。即便近期有所下滑，依旧增长21.6%！
大量的建材需求、加上外部原因导致的铁矿石、炼钢的炭等上游大宗商品的涨价，都推高了建材价格。
而老百姓也一门心思都盯着房价，盯着手里的资产，还有中介们的推波助澜。想不关注都难。
你看，面对这么复杂的环境，大家还是只关心房价。却忘了房价恰恰是问题的关键。目前的大宗商品的疯长，核心力量在外部。但内部的核心原因正是内需、消费不足。
如果我们内需足够强大，就不必过度依赖外需，而外需的控制权受外部影响很大。
内需为啥释放不了，大家为啥调侃三胎政策？还不是房价、月供占据居民太多的可支配收入。
那这些现实情况下，毕竟有建材成本的推升，对房地产究竟会有什么影响呢？
成本全线涨价，按理房价会跟着涨，但是限价比较狠管控比较严的城市，大涨很难，涨价是必然。最可能出现的就是，材料品质缩水，楼盘质量问题。
5
我以西安为例，给大家推演下，将会发生什么。
西安最近刚实施了已经在全国多地的集中供地模式，而且采用了限房价、定品质、竞地价的房地联动机制。
土地还没出让，房价已经确定。当然，大家可以说，高新2.47万、经开1.9万的毛坯限价，和此前区域精装价格比，看起来持平，甚至还略高点。
但要知道这些项目出来，估计一年后了。某种程度上说，价格已经限定死了。
而最难受的是，地价并没有限制，因为城市发展、学校配建、修建地铁、包括共有产权房、保障住房，都需要开发商的配合，甚至割肉。
开发商现在也面临两头的困境。售价限制、成本上涨、利润也来越薄。
所以才有万科提出的土地红利时期过去，开始进入“管理红利”时代。说白了，房地产也要开始内卷了。
当然，大家都在卷，房地产吃了这么多年城市发展、政策红利，也该到了为国内卷的时候了。
但是不怕房地产问“管理要红利”，最怕房企问“质量要红利”。
以前建材稍微涨价，都在鼓吹房价会涨，但那会房价确实还有涨的空间，其次建安成本一般都在2000-3000/㎡左右，在房价的组成里也占不了多少。
但现在，这波建材成本涨的更凶、价格限制更严格、房企三道红线下融资更困难，利润越来越低。
这种情况下，建材那点涨价就真不低，那点“成本”，或者说“利润”真会被有的房企盯上，你没看最近连TOP10的房企里，都出现了多少交房问题？
说这么多，给普通购房者就两条建议：
1、建材价格上涨，房企会有涨价压力，但在当前宏观趋势下，别怀疑控房价的决心，尤其是核心城市。
2、成本推高，限价严格下，质量问题会越来越突出，对于近两年打算买房的朋友，在购买前一定要看企业的资金情况、过往口碑，哪怕再大的品牌房企。 |
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发表于 2021-6-29 12:35:49
