上海楼市：跟着规划买房，是“真有料”还是随大流的“空谈”？

幸福341

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。
以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔您好，您觉得规划有用吗？那么多的新区不是都烂尾了吗？
回答：首先，未来房价最贵的地方一定是今天给出核心规划的地方，一定是今天给出最高产业能级的片区，这就是规划决定了房价，这是第一点。第二点，在规划不断落地和实现的过程中，整个片区的利好是不断兑现的，房价就会被不断地推高。所以规划不但决定了房价规划，还在不停地推动房价，直至这个地方市场完全成熟。这个时候才完全由市场的供求关系来决定。
那么回答你最开始的问题，如果我们用严谨的语言来陈述应该是这样的：
规划不一定有用，但是没有规划，这个地方的房价一定不会太好，或者说它的增量不会太好，只有一种例外——核心区域。只有核心非常成熟的片区，所有配套都非常完善的时候，它才能够在一定周期内脱离规划。否则绝大部分片区只要有一个地方规划的比你好，你的涨幅就一定会弱于它，你的规划不如人家，人家的涨幅就会比你的大。
所以规划同样是有用的，但并不是100%有用。这里面就会涉及到一个问题，就是怎么去看待。
我有一篇专门的文章讲怎么看待新区，那里面讲得非常详细，今天我就不再赘述了，只是用一句话来讲，有规划不一定好，但没有规划大概率不好。这里的规划特指规划的增量。
提问：曾叔，您好！前段时间跟您咨询过在小城市买学区房，这两天刚签了一套，30平，3楼，好像买贵了，这种情况以后怎么操作才能弥补呢？还有，中介说学区房越小越贵，小户型中间楼层最畅销，是这样吗？谢谢！
回答：不一定买贵了，给你一个基本的估值法。一般情况下，楼梯房的三楼是最贵的，也是最稀缺的，二楼是三楼的95折，一楼是三楼的9折，如果一楼带花园，花园每平米可以算三折。你按照这个算法算算看，是不是也不贵了。另外学区房买入，用没用过学票，这些也很讲究，如何能把买入操作进一步优化，关键在于多看房，多和中介打交道，获得第一手的笋盘信息。
提问：曾叔，你对上海的大虹桥和浦东新区两地的排屋、双拼、和独栋的投资你怎么看？
回答：不看好这种非主流产品。这类产品主要满足个性化自住需求，有大量的赠送面积，但是在卖出时会因为接盘客少而导致流动性和涨幅不如普通住宅。另一方面，这些产品的dy率也偏低，并不太适合作为投资反复dy。我建议投资就应该这个区位里主力价格段的主力产品。
提问：曾叔您好，闵行华漕和青浦徐泾，哪个后续的增值能力更强呢？都说华漕已经把规划红利吃进价格了，而且规划可能也都是大饼，之后可能增值空间不多，谢谢！
回答：两者差不多，华漕的政务能力强一些，导入了很多的学区，最近一年学区房优势涨了不少。但是徐泾正好处在大虹桥的主要动线上，从区域能级上来看也不差。这两个区域可以一起看。然后房源驱动，细化到小区再来做比较。具体推荐可以加入曾叔内部圈子获取精准信息。
提问：请教一下，我有套内环学区老公房，两房50平值500万，想换成中环附近房龄15年动迁房3房120平，大概售价也是500万，税费中介费差不多一共5个点，这两种资产哪个更有增值潜力？老公房学区2房还是动迁3房？谢谢
回答：学区房有双重价值，学票价值和房子价值， 未来几年学区房学票价值大概率还是会上涨，上涨幅度跟政策细则密切相关，不太好判断。中环内房龄15年的动迁房，售价500万，单价总价都很不错，从纯涨幅看很有可能超过老公房学区两房。
提问：曾叔您好！看了您说的关于投资，要么在二线有潜力新区布局博暴击，要么在一线放大杠杆做大资产的说法。是否可以这样理解：前者更难更考验技术含量（融资环境不如一线，考验选筹眼光），后者是更安全简单的打法？
回答：是的。一线城市的确定性非常高，每一轮大涨都不会缺席。所以我建议每个家庭都应该在一线城市配置一套。可以买京沪的就买京沪，买不了的话，可以落户深圳，然后去深圳买一套。在高确定性的情况，虽然相对收益率差一点，但是大家可以放大规模，通过规模获得更大的绝对收益。但是在二线城市选筹上，更难更考验技术含量（融资环境不如一线，考验选筹眼光），更适合高手。
提问：如果买总价300万左右的房屋，选择上海金山新城（有房票）还是诸如成都、广州、郑州等城市呢，打算持有2-3年。
回答：房产的交易成本很大，一次交易进出就是8%的税费。持有2-3年赚不到钱，如果时间窗口那么短，不建议买房。不如安心买一些理财产品更省心省力。如果你愿意持有五年以上的话，可以在上海松江、嘉定一带寻找300万的上车盘。或者去成都摇号新房这样的机会比较大。
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