广州楼市：买房为什么没赚钱，因为投资逻辑全错了

塞翁364

我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：雕叔你好，金海岸 四万 值吗？ 还有上涨空间吗 ？ 还有一个问题哈 ， 我卖了房子后 我手里有144万现金，但是我要拿30万出去 补我老公在珠海房子的贷款，我才能四成首付。 要是我买个400万的房子，首付4成， 160万， 月供1.3万。 月供是没有问题，首付我得去借 40万，我应该踮起脚尖买400万，还是买个 总价350万的 房子 ？？
回答：不建议4万买金海岸，4万应该是万博的价格，你4成首付，不一定老老实实4成去买，找一个有杠杆的盘，比如海珠的沥滘一带的罗马家园，品质不错，地铁通勤也方便，杠杆也有，拉一拉杠杆，4成就变3成了。之前给你推荐过的管家公司，你可以叫他们帮你弄一下


提问：雕叔，你觉得入手天河星作的次新房是否可以？目前手里的预算只能买到两房
回答：看具体预算吧，预算一定情况下买别的吧。 天河星作在雕叔眼里属于四不靠楼盘：不靠地铁、不靠学校、不靠商业配套、不靠主流发展区域


提问：雕叔，请教下您！预算500万，学位优先考虑，其次考虑居住舒适型和交通，上班在天河智慧城。有没有推荐的房源。非常感谢！
回答：预算500万，有限考虑学位的话，以及考虑天河智慧城（科韵路、大观路）的话： 1、优先考虑华景：信华组团的90平，陶然庭苑的85平左右 2、天河公园：东方新世界69-70平小两房，理想青年荟65平复式 3、骏景花园：92-105平的三房，南苑的骏扬轩、骏霖轩、北苑的骏华轩、骏雅轩 大概这些推荐


提问：请问雕叔，既然全款 DY 也能7成+月供更低...为什么依然说4成首付30年的接力贷更佳？接力贷得折腾入户、父母随迁、 jlh 时间更久…是因为全款 DY 垫资成本太高吗？还是什么原因呢
回答：1、jlh 时间不会太长，找我们短时间内能搞定，甚至你房子买了，再去jlh 也行，也能搞的定 2、30年等额本息的贷款是世界上最优质、成本最低的银行大福利，即使是首付4成，我也依然这么认为 3、DY就得考虑垫资、新证抵押的问题，摩擦成本比较大，而且过程不太好控制，除非找专业选手，否则成本一下子就上去了


提问：骏景花园和美林海岸，天荟公馆哪个盘比较有投资前景
回答：如果投资的话，建议直接把单价最高的天荟公馆去掉，而且居住的品质感和舒适度也真的一般般 在骏景花园和美林海岸之间，其实两者差不多，纯粹投资的话，骏景有优势


提问：雕叔，最近想买房，老公在老家有一套有贷未还清，已做jlh，首付七八十万，总额预算只有250w到270w，看了春树里北向小三房，万科金色梦想南北向小三房，龙光峰景华庭南向小三房，新里程北向靠路边小三房，大概只有这几个盘还能找到适合的房源，两公婆在猪城和琶洲上班，希望距离近一点，家里有小孩需要考虑学校问题。最后感觉只能选择龙光或者新里程，龙光光线好一点，新里程楼道跟厨房都偏暗，但有万科做背书，请问锤哥，从自住保值角度来看，新里程跟龙光这两个盘合适吗？还是需要继续寻找其他的楼盘
回答：你把前面几个排除了是对的，然后剩下的新里程跟龙光我觉得大差不差，都是科学城刚需楼盘，涨幅只能追随大市吧。 因为考虑到你老公都是市区工作，这个预算最好就选择金碧了，你看我昨晚的文章，有提到。自住，你不嫌小区楼龄有点老的话其实可以选择的，住家氛围足，后期潜力绝对跑赢大市。 最后一句，能往市区去都去市区吧，楼龄大点又怎样？其实市区已经进入存量房竞争的时代，2手都是10来年的


提问：雕叔好，有两个问题，天朗明居的二手价差别大，4.1-5.3，这是什么原因？天朗明居二手均价和珠江铂世湾一手差不多？哪个潜力好？ 珠江铂世湾销售说明年可以到六万，夸不夸张？
回答：你看我今天那篇推文，天朗明居放4.1-4.4之间的，很多要么是楼层低，要么就是靠近大马路的，或者户型不方正没阳台的，放得高超5万很多是钓高来卖的。中间那些才是真正的市场价。天朗明居潜力优于铂世湾，但是呢天朗现在没有小3房，你淘不了货，铂世湾你喜欢新房的话，希望住够5年的也可以买，毕竟享受了万博商圈的辐射，现在万科欧泊那些2手都那么贵了，铂世湾可以考虑


提问：雕叔，你好，近期看啦贝壳网上面好多房子报价都是高过评估价，有的相差五十万以上，个人本来打算购买金融城一带总价450-550万的小三房，做一些高评把首付款控制在200万以内的，现在看来机会不大啦！！问题如下： 一、雕叔如何看待目前的评估价跟不上来、成交价偏高的情况，这是银行认为有风险，还是银行那边反应慢一些？ 二、后期评估价价会不会追上来超过成交价，让刚需更容易上车？有没有这种可能？ 三、盈彩、中海康城、天朗明居三个盘，你们做的目前哪一个盘还有一些高评的空间？感谢感谢！！
回答：一、房价上涨期，评估价跟不上成交价是常态。评估价是基于过往的成交价来定的。少数坏账率高的盘，银行还会区别对待，在评估价上更加谨慎保守。 二、有些楼盘交易频繁，评估价也很快就能追上来、调整到位。而放盘量少、成交稀疏的楼盘，评估价调整就相应会吃力和迟缓很多。 不管哪一种，都是市场的正常反应和结果，不存在银行或者评估公司善心大发，"让刚需更容易上车"。 三、评估价是动态调整的东西，也跟银行、评估公司高度相关，在这里就不做指向性回答，以免有人刻舟求剑，谢谢！


提问：雕叔您好！我2018年5月买了一套龙岗颐安都会中央的2楼的小三房，总价450万左右，但买了之后房价一直横盘甚至有点下跌。目前家庭年收入80万左右，上班居住在福田。从投资的角度，请问您我们是应该努力存钱置换到西部来还是按兵不动？
回答：颐安都会这个盘，已经有三拨人来问了，有投资有刚需，所以我说说我的个人看法，并不都是对你这个提问的。 首先，这个盘是没什么问题的，坐拥龙岗最核心的地段，最好的人文环境，最便利的交通。未来多条地铁交汇，旁边商业举步可达，学校虽然不会加分，但是也不会减分，大运为龙岗体制内人群竞相购置之地，生源肯定没有问题。 第二，有这么一句鸡汤，身边有些人看似走在你的前面，也有些人走在后面，但其实我们每个人都有自己的TIME ZONE，我们都在自己的时区里成长，是不是有点像我们的房价呢？壹城中心一边倒不能买的声音还言犹在耳，今时今日它的房价已经起来了，而且涨得毫不输人。太古城涨的时候，华润城还是个小弟，而今也悄然跟上去了。深圳湾爆发的时候，宝中表现还差强人意，如今也借机崛起了。都说只能买西部的时候，上塘的500万也不知不觉变600万了，所以其实我们需要甄别的是产品坑，一些没有底层逻辑支撑的户型以及一些过气的老旧盘片区。 事实上，放在一个五年的周期里，大部分的房子，价格差并没有那么大，所以第二句鸡汤要来了，成年人，买定离手，落子无悔。这个无悔的前提是一定要买适合我们的，一双鞋子我们穿得越舒服，我们越能走更远的路，房子亦是如此。你错在买的房子不适合你，福田上班，年薪近百万，怎么看都不应该来龙岗置业。拉长周期，关键是有的人不适合在长周期里静候，比如有强大现金流的你，比如收入后劲很足的年轻人，没两年就有置换大房子好房子的需求和能力，而有的人则适合买个好产品，三房次新地铁口长持，因为他想耐不住寂寞也不行，因为每一次置换裂变的前提要有更强大的现金流支撑，而很多人没有。 最后这个价格买在2018年，有点贵了，而且还是二楼。我们一个客户同时期买的附近楼盘，现在涨了100W+了。如何不买高于市价的房子，这需要我们有很好的房感，对当下市场的高度熟悉以及对价值的良好判断。至于是卖掉还是加仓，需要进一步结合你们的资金情况，欢迎疫情后和我们面聊。


提问：雕叔好，小白想请问刚需+投资的话，买海景中心的两房小户型您怎么看？有没有其他离珠江新城的小区推荐？
回答：不是很建议买海景中心，办公租赁人口多，品质不高比较烦杂，虽然地段还可以，还有一大短板就是楼龄在2000年前，后续接盘侠大部分对2000年前的房子会有所忌讳 不知道你的预算去到哪里，其实按道理你是可以上到天朗明居的2房的


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