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感谢老铁垂青，楼司令--用佛系的心态看楼市。不急功近利，不乱打“诳语”。为购房者决策把好关、置业路上买对房，司令期待和你有故事。
5月的楼市，依然暗流涌动。
这边厢，“降火政策”纷至沓来：房贷利率不断上调、外地客首付提高……
而那边厢，热门板块土拍火热、新盘入市价格水涨船高......
在经历网签限制的情况下，我们对于数据只能做一个大概的绅士，虽然网签数据还会滞后。
据莫愁粗略统计，从5月的佛山新网网签数据来看，网签套数和面积对比4月有轻微优势。也许还有不可忽视的限签因素。
不过市场都在说，最近两周佛山网签数据明显回落，不考虑限签的因素情况下，不少人觉得楼市拐点到了，真是如此吗？
不妨看看当下佛山在售的240多个盘，如今卖什么价。（关于价格，大部分我们都有实地核实，但难免还有纰漏，请多担待）
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禅城区
禅城区目前全区限购，共有40个新盘在售，3个待入市项目。
目前祖庙、奇槎两大板块高价盘最多，上车起点约在2.5万/㎡。
祖庙板块去年由岭南天地怡廷首度破3万/㎡后收关，今年面市的星河云颂府，首开最高更是敢摸3.5万/㎡，但去化却不太理想，成交以外区客为主。
不过在桂城行情的带动下，祖庙范围多盘也试着摸3字头了，如傲云、同济府、华府二期，不多都在打持久战，慢慢卖。
奇槎板块在多盘尾声后，又杀出深圳泰丰的千玺湾，在前天开放展点，面积涵盖98-143㎡，主打三四房产品。
相邻的城南板块则紧跟其后，最耀眼还属龙光天宸。该盘去年底首开2.3万/㎡起，司令组过多次团购，如今项目售价站上2.6万/㎡起步。
龙光在湾华还有两盘，其中一盘首开，没有大卖，但也依靠出色的产品力后期顺销。
再提到城北板块，就不得不单独拿泷景出来PK。事实上，过去城南城北的对决，一直可以说是泷景和城北的对决，因为两个板块都在争夺预算200万的刚需购买力。
不过城北暂时盼不到明年底的佛山地铁3号线了，前半段先开通（镇安--顺德学院站）。但泷景有现成的广佛线，接下来我们将单独做一期城南PK城北的选房建议。
老石湾板块的佳兆业悦峰，去年国庆前特价非边角料干到1.6万/㎡以下，司令号召粉丝抄底，如今已经卖上1.85万/㎡了。
张槎里头目前在售盘还真多，但能打的很少，建议关注海伦堡弘阳悦江壹号，X大的项目不建议考虑。
最后，绿岛湖、湖涌板块，对于南庄本地、禅城主城区及隔壁狮山的自住买家，还算比较友好。有预算优选绿岛湖里头的项目吧，中建项目大家可以关注，想买的可以跟尚书联系。
除开绿岛湖湖涌的南庄，目前分布零散，尽量打消投资的念头，要么加钱买更好的。
新盘凤翔湾壹号开出一万七八的价格，着实有点上头，但户型还可以。至于南庄前地王盘华润玖悦，还在卖现楼，不容易啊。
以下是禅城各在售盘的价格一栏，请各位老铁验货。
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南海区
5月的南海，网签破3000套，成为五区之首。但南海区的分化，还是相当剧烈。这里有佛山房价的天花板，也有不过万的新盘。
佛山天花板就在灯湖的保利天悦，不过如今它很神秘，时不时放出点内部转名出来。而今年底，预计碧桂园永胜旧改也要崩出来给板块补货了，另外万科的洲表据说明年初也会有可能入市。
而南海房价的二把手便是各个热门的临广板块，如三山五大盘，有两盘已经突破4字门槛。过去半年，硬生生把房价抬了近1万/㎡。
而风头正劲的平洲映月新城，也在跟三山抢客。3月底首开的广雅院、桂语映月，如今均价也站稳3万/㎡左右，板块的保利天珺也在跃跃欲试。
值得一提的是，南海新交通连接三山和平洲，直达广佛线雷岗站，串联广州南，预计很快就试运行了。
大沥奇槎享受着千灯湖外溢的同时，价格水涨船高。很多老铁问到这里跟平洲买哪个好。这么说吧，二选一，个人还是站桂城的平洲，不站大沥的奇槎。
但大沥其他板块，如黄岐、盐步、老城区去化比较缓慢，基本面的利好相对缺乏。
不过金沙洲还是很硬的，靠着骨灰级临广的名号，板块内置换流动性也比较可观。尽管配套一直很烂，但架不住很多人的圈子关系网都在这里，挪不开。虽然开车塞，但批发市场的老板们能忍受。
里水今天又出了块准地王，也是雄赳赳的。但说实话，里水大道上真的没啥前途，甚至跟十年前相比，除了多了楼盘，并没有多大变样，配套也不见得多好，这里只适合本地、广州客自住，切莫投资。
和顺更加没搞头了，有盘老爱往广州蹭，但配套拉胯，缺乏规划红利，投资别碰，自住随意。
非限购区方面，整体均价在0.9-2.4万元/㎡之间。
其中狮山算是非限购区房价扛把子，博爱湖周边项目最高卖到2.4万元/㎡，反超不少禅城限购区项目。很多人不理解，但其实很正常，这里最贵的售价由这里买得起的有钱人决定，不由普通刚需改善决定。
罗村板块，沉寂许久，如今在滨江金茂悦和越秀阅湖台两个新盘的带动下，会正式破2万大关。
丹灶作为南海最西边的镇，因为有桂丹路的加持，能吸引到沿线禅桂广的吃力刚需，但投资显然不合适。
西樵作为2号线二期的毕竟之地，宜居概念很足，甚至抢了不少南庄客。但板块二手存量巨大，需要二期动工刺激一番。
至于九江，那真是说起来悲伤。不过本地人买房，还是比较幸福的。
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顺德区
作为佛山五区月成交不是第一就是第二的顺德，5月成交量被南海反超，未破3000套，可能也跟部分高价板块限签有关。
比如今年暴涨的北滘新城，被全国大V号召外地炒房团买入，房价上涨的相当凶猛，今年最高累计涨幅超25%，而北滘其他板块相比就黯然失色许多。
今年陈村也是多轨道通车，尤其是F2和跟广州番禺、北滘新城一线牵的G7年底开通，板块还炸出佛山地王。
佛山新城今年也有雄起之势，多盘价格蹭蹭蹭上走，甚至出现有东莞客去新城扫二手的情形。
大良作为顺德人的市中心，相对禅桂真是岁月静好，整体供应量大，把多个高价地都拉下水，苦不堪言。但大良德胜新城，有人叫人折服的千万大平层，大良的购买力，禅桂都要承让。
至于割开佛山新城的乐从，被划入限购区，真是有点误伤的意思，只有自住功能，投资谨慎。
非限购方面，在售项目多集中在容桂和伦教。
容桂抱紧大良板块，板块内除了有动车站--容桂站，未来还有11号线途径，从容奇渡口可以直达广州荔湾,预计今年底动工。
而伦教则有佛山地铁3号线途径，被大良和北滘包夹，甚至还有点临广概念。早前能做两成首付，收割了大把外地客。作为非限购区扛把子的存在，伦教的确是当之无愧，还能吊打某些限购区。
其余像杏坛、勒流、龙江、杏坛这几个板块，适合本地购买力及少量外地实在买房吃力的自住老铁，投资尽量绕道。
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三水区
谁曾想到，非限购区三水在2020年网签套数龙虎榜楼盘里，前五名的席位中，三水独占4席。
凭着低价揽客、“白衬衫”积极宣传以及一二手联动，三水不少远郊盘收获了不少外地吃力刚需。
但前往也别忽略三水本地的购买力，尤其是西南以外镇街的买家，在不是太依赖通勤的情况下，都会优选靠近三水新城或者北江新区。
像三水新城去狮山丹灶方便，有轻轨去广州，还是能吸引外区客户的，它算是三水的主力成交板块。
除此之外，佛山地铁4号线将在三水途径，预计今年开建，相对利好北江新区和西南城区。
至于三水其他镇街，如乐从本地购买力强。像河口、白坭、大塘、南山等地，价格是便宜，但投资就直接管住手吧。
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高明区
过去，高明一直是佛山楼市的小透明，但今时唔同往日，佛山新机场新址、佛山地铁2号线二期还是会为它带来不少流量。
以高明本地客的置业需求看，西江新城和荷城自然是首选。
尤其西江新城，毕竟够新，白天界面看着有点意思，至于晚上的亮灯率，目前还一眼难看。不过，前段时间听闻有全国大V带浙江客去西江新城大举抄底，佩服。
如果自住型的买家，想要更好的生活配套，高明荷城还是更优。
至于明城、杨和等地，还是那句话，周边工作自住可买，投资就那啥了。
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在过去，买房要趁早，这句话不假。
许多老铁眼见房价一月一个价，不免焦虑不已。
但在一个买错房不如不买房的年代，大家在使用手头的房票时，还是悠着点儿。别一失足成千古恨啊！
就目前的行情来看，佛山的板块轮动还在缓慢蔓延，虽然动能已经有明显减弱的势头，但楼市的拐点还未到来。
虽然对于外地无1年社保个税的买家而言，不少银行要首付4成，但依然没有扼杀外地买家的自住和投资需求。
在更有杀伤力的政策还没放出来前，楼市的拐点恐怕还要再等等。
佛山买房，问问楼司令吧！
司令说楼：用真金白银探索的楼市经验，用接地气的方式让你躲开楼市里的坑。为买房人解惑答疑，买对房子少费心。那些别人不肯说的，司令告诉你。 |
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发表于 2021-6-28 20:59:47
