一文说清，2021-2022的楼市怎么走

阿豆学长长ov

在研判未来的时候，我们要把握两点。
1、任何研判周期超过5-10年的，都不太靠谱。
2、研判半年一年以内的，尚可一看。
这是原则。
在研判未来半年之前，我们必须要对身处的时代、背景进行通透的分析和理解。
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房地产三要素。
1、资金
2、土地
3、人口
也就是我们常说的人物场分析法。
下面这张图很重要，请注意保存收藏。


2020年6月份，高层给房企设定了三道红线，根据房企的现金、债务、资产设定为绿、橙、黄、红四档，踩中三道红线的房企，将无法进行新的融资，对房地产行业的资金需求端进行了约束和监管。
2020年底，高层给银行通告了房地产贷款集中度管理政策，对房地产相关贷款在银行总贷款中的占比进行了红线设定，越线的银行不能再发放银行贷款，这是对房地产行业的资金供应端进行了约束的监管。
2021年上半年，全国开始了轰轰烈烈的严查首付来源、严查经营贷入楼市的筛查和严查，很多朋友去年底的贷款，到了今天6月份都没有审批成功，就是受此影响，这是对房地产行业的购房者这一端的资金需求进行了约束和监管。
2021年上半年，全国22个重点城市开始试行土地拍卖两集中政策，一年最多三次土地集中公告和土地集中拍卖，高层对于土地供应这件事，加强了监管和监测，这是对房地产市场中最重要的土地要素进行了精准的监管。
2021年6月初，财政部通知全国土地出让金以后由税局代收，而税务系统是中央和地方双重管理，地方政府收入中的两大头土地出让金和税收，实现了统一和监测，这是对一个8.4万亿规模的大资金进行了更为精准的监管和管理。


2020年，全国土地出让金共计8.4万亿，其中，住宅用地共计6万亿，在2020年地方政府的财政收入中的占比高达84%（有疫情冲击的原因），而在过去20年的平均占比，也高于55%。
2013年高层放开了独生子女可以生二胎，2015年全面放开了二胎政策。
我们在2016年迎来了近5年最多的新生儿：1785万。
然后一路下滑至今，2020年新生儿一共是：1200万。
1980年，中国平均年龄是22岁，然后我们迎来了最为重要的改革开放，再配合平均年龄22岁的劳动力红利，我们迎来了过去40年中国高歌猛进的经济增长。
2021年，中国平均年龄是42岁。
当我们在嘲笑日本失去30年的时候，当我们在嘲笑日本老龄化的时候，中国目前的人口结构，和日本1995年非常相似。


房产税，也在路上。
所以，
1、严格限购，
2、限售（比如佛山武汉不限售，青岛5年苏州5年），
3、增值税满2-5年免征（比如广州5年、无锡5年），
4、房企融资三道红线（看看最近恒大疯狂打折，就是想在6月底完成降一档的目标），
5、银行端房贷占比红线（2020年房贷审批很快，2021一拖就是小半年，很多变态式的要求和审核，如果你也是苦不堪言，不妨留言区告诉我），
6、土地拍卖两集中政策（广州 重庆 无锡 郑州已经有过一次集中土拍），
7、土地出让金由税局代收（让土地出让金的收支更为透明、规范），
8、中国平均年龄42岁，改善需求和投资需求为主流，给孩子买房也是主流，
以上8个要素，构成了我们去分析未来的最为重要的底层架构。
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所以，下半年的楼市会如何走？
1、信贷从年初的黑天鹅，已经成为了当下的灰犀牛，成为了影响中国房地产的最为重要的变量，就是贷款办理相当的难，因为热点城市几乎均无额度，利率全面上升，而且变相要求购房者提高首付。
2、办理银行按揭贷款，在下半年会更加的难，新房还有开发商可能去疏通，把不可能变为可能，但二手房的办理就真的是难上加难，但最难的时候，也就见到了政策拐点的曙光，但前方，依然有更艰难的山需要爬。
3、以此相关，如果你打算买房，一定要提前半年准备流水和首付，让首付合规，让流水足够，否则，看到机会却不能购买不能入场，会被现实重锤，这是一个购房者必须要明白的一个重点。
4、小房企会越来越难、难上加难，过去的一两年，我们见证了泰禾、富力、华夏幸福、绿地这些大房企的爆雷和倒塌，你就要明白，这次的房企去杠杆不是说说而已，这次的房企三道红线，也不是说说而已，是真的会倒下很多企业很多人的，看下图，2021，房企难关之年。


5、所以，在今年，我们见证了协信、蓝光、恒大的挣扎和痛苦，恒大在这个月疯狂打折甩卖，就是为了去杠杆，欲跳开红线泥潭，能够良性融资良性发展，但谈何容易，宇宙房企尚且如此，其它小房企，我们就一定要保持慎重，能不碰就不要碰，五证不全坚决不能碰，我们在未来，会见证更多的房企倒塌，购房者欲哭无泪。
6、与此相关，房企端是轰轰烈烈的供给侧改革，一场全面的G进M退，就不可避免，看看最近广州 重庆 无锡 郑州等地的集中土拍，说明一个道理：考验房企的核心竞争力，不再是管理不再是产品，而是融资能力。所以，保利 华润 中海 中交等频频拿地，但民企却是步步后退，这就是时代，这就是趋势，没有办法。


看看招商、华润、金地、中国海外发展、保利的融资成本，就明白，什么叫优胜劣汰，大势不可违了。
7、与此相关，未来的供应会逐步减少，未来的产品会逐步同质化，这个行业很难再有惊艳，很难再有惊喜，也很难再有创新。
8、需要因此而悲观吗？大可不必，今年依然是一个楼市大年，到年底，你依然会见到一个全年销售量17亿平米、总金额17万亿元的大市场，对不确定保持定势、保持乐观，这是我们必须要具备的基本素养。
<blockquote/>9、关于价格，整个中国房地产市场也一定是一个大势看涨、中间有局部城市回调或局部时间回调的小周期，但大周期一定是持续温合上涨，到2021年底，你一定还会看到一个年均同比增长4-5%的一个官方数据，就是证明，也是事实。


10、而所谓投资，所谓研判，所谓学习，所谓选筹，无非就是在一个平均5%的大盘子里，找到一个超过15%的标的物，跑嬴大市场而已，这样的机会当然一直都有，不必怀疑，比如，2019年的深圳苏州，2020年的东莞广州，2021年的佛山。
11、整个中国的房地产调控的未来，最为极端的情况也就是新加坡的现状，民生归民生，商品归商品，新加坡目前是海外购置税30%，仅依靠本地市场，目前的商品房均价是15万/平，这就是新加坡的现状，而这个价格，在2013年就已经达到了。
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综合，
1、房贷办理难上加难，下半年更难，深水区方见拐点，但前方更难，会成为未来的最重要扰动因素。
2、小房企批量倒塌，大房企亦难安全，将成为未来半年的一些重大事件。
3、未来难见好产品、大创新，现在有的，将成为稀缺。
4、信贷难、房企倒闭会成为未来很多城市的负面扰动因素。
5、集中土拍、摇号抢房，会成为未来很多城市的正面扰动因素。
6、影响房价最重要的因素是供需，大城市的供需关系没有根本性的变化，想想2014-2015年、2020年疫情期间，房价预期不好的时候，谁最着急？
7、所以，对不确定保持乐观，中国楼市肯定是大势看涨，所有的回调，都是买点，当然，我指的是重点城市。
8、年底再见，官方公布的70个大中城市房价同比上涨4-5%便是预见。