老房子统统告别“拆迁”？5年内，楼市迎来长期“整顿潮”

风来时狂放

“拆二代”是不折不扣让人羡慕的身份，完整的棚改时期是2008年到2018年的11年里，据有关数据统计，全国共计拆迁了近4500万套住房，按照我国14亿人口，49416万户计算，拆迁率约10%左右，这比中双色球或大乐透要容易得多，并且对于棚改拆迁的家庭来说，赔偿金额达到几百上千万是很平常的事，拆二代身份带来的金钱味让许多人扑朔迷离，说到老房子拆迁，不得不提到拆迁对房地产和房主带来的众多好处。



拆迁让房地产再次升温

拆迁的本质是改善居民的居住条件、完善城市功能、改善城市环境，比如农村和城里的老破小，在没有经过拆迁重建之前，一个小区的住房改善很难通过业主自发进行，大部分需要依靠开发商去进场拍卖，最后再新建住房供人们购买居住，除了建设一定比例的住宅外，还会建设相应的配套建筑，比如医院、学校、商场等配套建筑，不过，除了能够给住宅环境带来本质上的改变以外，拆迁重建的过程中，能够无形之中还能带动其他产业发展，促进经济内循环，比如建筑、冶炼、金融等行业，为上下游产业的产品带动运转。
当然，拆迁的过程中，也给房地产带来了更多的升温，根据房价历史数据获悉，我国2000年左右全国房价均价在1000元/平方米左右，而到今年，全国房价均价已破万，翻10倍，此外，全国城镇化率在20年前也仅仅只有36.2%，到如今城镇化率突破60%，尤其是在2008年到2018年期间，拆迁让房子库存逐渐得到减少，房子销售一路走好，房价同样不断攀升，坦白的说，拆迁让房地产发展自房改年以来得到再次升温。



然而，老房子却不能再大拆大建了

上面提到，我国的城镇化率和房价上涨得都十分迅速，是好事的同时也有坏的一面，一方面反应出我国经济发展得快，有望快速追赶上发达国家的步伐，另一方面也反应出我国房地产经济占据了主导地位，无形之中会让房产泡沫逐步形成。
统计住宅空置率很难得到确切的数据，大部分我们可以通过周边观察，大部分小区在夜间8点—10点的灯光都很难全部点亮，反映出居住率并不高，但是从写字楼空置率来看则可以很好地反映出来，根据6月3日第一太平戴维斯发布的《2021年第一季度深圳房地产市场回顾》报告显示：深圳一季度写字楼、公寓空置率微升至28%、23.6%，存在这么高的空置率，主要从两个方面，一是写字楼和公寓过剩，二是租金或房价虚高，不管是哪种因素，都足以反应出房价并不太健康。



中纪委国家监委曾痛批乡村大拆大建，首先是大拆大建浪费资源，浪费农民负担，一套房子是家庭一辈子换来的心血，拆后再盖新房，即使有一定补贴，也免不了农民贴钱买房装修房，少则几万，多则几十万，乡村建设如此，城中村又何尝不是呢？曾经看过深圳的一则报告，一位老人家里40平方米的住宅拆迁可以获得补偿款近400万，但是这400万却不能在拆迁周边谋得一个居所，仅仅只够首付款，不想有负担压力的情况下不得不选择偏远的郊区住宅，所以大拆大建实则也是在为业主增加负担，拆迁面积较大的家庭尚可，对于面积较小的家庭而言，拆迁换房无疑是雪上加霜，没有绝对公平可言。



新规下，未来五年老房子统统“这样”处理

自从2020年全国老旧小区改造以来，房地产的发展速度得到明显缓解，根据住建部发布的老旧小区改造计划内容显示，未来城镇的老旧小区主要会以改造为主，主要针对2000年前建设的老旧小区，其中不包括老旧小区的危房，但是对于2000年前的老旧小区而言，大部分都还可以改造后继续居住，所以对于老旧小区主要会以改造为主，并且在“十四五规划”中，明确将老旧小区改造任务列入其中，规划要求实施城市更新行动和加强城镇老旧小区改造和社区建设，换而言之，老旧小区改造已经成为接下来五年国家发展房地产的主要政策。
那么对于老旧小区改造而言，具体要改哪些呢？事实上老旧小区主要存在管道老化、配套设施不完善、配套设施陈旧等诟病，通过对老旧小区屋面防水、电路、燃气、管网、道路、照明等设施改造，能有效地提升老旧小区居民的居住体验，并且改造的费用大部分来自于国家出力而非个人，实属一项惠民政策。



除此之外，监管还将升级，楼市迎来长期“整顿潮”

对于楼市存在的诸多问题，单单从一个角度处理还不能够彻底清除症状，不仅需要对症下药，还需要多渠道齐头并进，尤其是楼市监管，过去的十多年里，楼市之所以乱象频出，与监管的疏忽有密不可分的联系，比如拆迁中的强拆、暴力拆迁，以及金融资金违规流入房地产行业，导致楼市不仅供需颠倒，还助长了楼市泡沫的扩张，原人民银行副行长吴晓灵在一次讲解中提到，泡沫中狂欢的日子不多了，提前该有破灭准备，银行行长大部分都具备分析经济的能力，相信她在说这句话的时候，其实也已经有所指对了，言外之意便是，泡沫会破灭的产业，应该立即做好应对措施，防止泡沫破灭带来一连串的金融影响。



在2020年的最后一天，央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，通知中明确将金融机构（主要是银行）分为五个档次，对应的档次中分别对房地产行业和个人贷款比例进行限制，比如村镇银行房地产贷款比例不得超过12.5%，例如一家村镇银行的总贷款额度只有10亿元，那么能力提供给房地产业贷款的比例就不得超过12.5亿元，这将直接影响到房企的融资，此外，央行还为房企设立出“三道红线”，再次挤压房企的融资空间，双重限制之下，监管也没有少出力，对于一些明显违规的房企或银行，还实施重罚的处理办法，从今年的整顿潮力度来看，这次是动真格了，并且这将会是长期性的监管整顿。



三类人有“麻烦”了

首先是房企，大部分房企在今年再难有融资渠道，资金来源将大打折扣，这会让原本就依赖现金流的房企雪上加霜，外加失去了大拆大建的这条“大腿”，房子的主要针对群体变成刚需，同时房企还将面临着同行之间的竞争压力，想要通过房子获取暴利的时代彻底结束了，恒大就是很好的案例。
其次是投资者，最早时期房产投资主要以国有企业、炒房团为主，他们运用金融工具进行房产投资大肆获利，随着国家三番五次重申房住不炒后，紧接着又出台相应的遏制炒房政策，彻底断掉炒房者的后路，眼下部分的个体投资者在这样的环境下，依旧难以通过炒房获取暴利，面临的炒房麻烦依旧不会小。



最后是房产行业的从业人员，这是一个连带效应，房产行业的不景气，势必会对从业人员带来不同程度的影响，比如销售业绩不好时公司面临困难，会影响到薪资发放，另外对于延期交房或竞争较大、口碑不好的楼盘，成交一套住房将难度升级，转行或跳槽将成为房产行业从业人员家常便饭。

芊芊551

更正：4500万套，12.5亿元

白云追月素

早就应该整治一下了

度素告

钱贬值了，

芊芊551

看看发达国家怎么对待房产经济？

飘渺九月

城中村就不应该大折大建，更可怕的占用农用地！！