作者：张奥
杭州卫星城市之一绍兴突发调控！
日前，浙江省绍兴市发布《关于进一步促进绍兴市房地产市场平稳健康发展的通知》，提出了限购和延长限售的新规。绍兴业内人士将之称为史上最严楼市调控政策“绍四条”。
作为5月9日发布的《关于进一步促进绍兴市房地产市场平稳健康发展的通知》的落实细则，通知的核心关键词是：限售升级、区域限购：
1、在市区范围内实行限购，本市户籍居民限购3套（拆迁安置房除外）；非本市户籍居民限购1套。
2、在市区新购买的住房（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证书满3年后方可转让，购买时间以交易合同网签时间为准。此前限售2年。
作为中上游的三线城市，绍兴开启限购、限售政策强硬调控楼市，这种情况在全国都实属罕见，反观就连重庆这样的强二线城市，都没有实行限购政策。
热钱流入，房价疯涨！
绍兴史上最严楼市调控，还首次提出限购，背后原因在于房价在5月又创新高。
绍兴目前的房价均价为16360元/平方米，位列全国第30位，比济南、泉州、佛山、郑州、石家庄等热点城市都要高！以绍兴市核心区越城区的新房价格为例，2021年5月份，该区新房成交均价高达2.6万元/平方米，创历史新高。
如果三四线城市房价地价没有跟一线城市拉开明显差距，过高的房价势必阻碍外来人口的进入，反过来阻碍城市发展。新政针对购房者降低门槛有利于降低绍兴城市“入户门槛”，避免楼市被热钱炒高。
据各地方统计局统计数据显示，4月绍兴资金总量增速16%，排名第一，2、3月份也均保持超过17%的增速。在今年，这样持续、高量的资金汇集能力不说二、三线城市，就连四大一线城市都难以企及。
除了大量热钱涌入，供需矛盾的激化也是绍兴房价疯涨的重要原因。
易居研究院数据显示：2020年5月，绍兴一手房供应量为25万平方米，供应套数2013套而今年同期，一手房供应量仅为16万平方米、供应套数1364套，出现了明显的下滑，反观需求却愈发旺盛：2020年5月，绍兴一手房成交21万平方米，成交套数1635套；到了2021年5月，绍兴一手房成交32万平方米，成交了2604套。
供需矛盾十分很明显，而这种现象从今年2月就开始了。2021年2月，绍兴一手房供应突然从1月的19万平方米下滑至7000多平方米，只有38套新增供应；与此同时，当月成交面积与套数持续上涨。
热钱涌入，需求暴涨，催生了绍兴楼市的火热，而出现这种现象，究其原因则是长三角核心城市的“虹吸”以及“排出”效应。
沿海吸金，大城排出
绍兴楼市疯涨并非个案。数据显示，全国县域（包括县和县级市）房价最贵的20个城市中，有13个属于浙江，2个属于江苏苏州，也就是说，3/4来自长三角城市群。
长三角楼市，在过去的一年中，经历了冷冻，重启，解冻，升温，从2020年下半年开始逐渐回暖，尤其是今年第一季度，堪称火爆。得益于地区本身对于整个中国人才吸引程度，加上其经济发展起步早，底子厚，机会多，活力强的特点，长三角吸引了大量人才，资金的涌入。
但随着长三角热点城市，如上海，杭州，南京等调控收紧，原本汇集到长三角地带的人口和资金没地方可去，最好的选择自然是大城市边缘的小城市。
一方面这些小城市可以享受到长三角城市群带来的发展红利，另一方面和沪杭动辄10w往上的房价相比，楼市补涨空间更大，入市成本也相对较低，这就加剧了资源向小城市的排出。
可以说，长三角地区三四线城市的火热，相当部分是投资引发的。但是三四线城市本身市场容量不像一二线城市，如果投资力量介入过多引起价格虚高，一旦这些小城市遇到市场回落，接盘的人少，下降幅度也是比较大的，不利于市场平稳发展。
那么，最新限购、限售政策下的绍兴，还值得买吗？
绍兴的投资价值
从区位来看，绍兴位于浙江省中北部、杭州湾南岸，国内经济最大城市群之一的长三角城市群区域内，还是杭州的卫星城，虽然不如嘉兴、南通、昆山等城市，但也相差不多，整体来说区位优势还是比较明显的。
从经济发展角度来看，2020年，绍兴GDP为6001亿元，位居浙江第四，仅次于杭州、宁波和温州。依托在整个浙江省经济大背景下，可以说绍兴经济还是很有发展空间的。
在人口方面，七普数据显示，绍兴目前的常住人口规模为527万人，比十年前增加了35.88万人。
虽然增量仅排在浙江省第九位，但是我们不难发现，浙江11个城市过去十年人口全部呈现正增长的态势，浙江省也是在所有省市中唯一一个全省市都正增长的省份。从这个角度来看，浙江所有的城市楼市未来都值得看好，自然也包括绍兴。
另外从《绍兴市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》中可以看出，绍兴未来的发展方向：全方位融入长三角一体化发展。
深入推进长三角一体化发展、省“四大建设”、杭绍甬一体化示范区和杭绍、甬绍一体化合作先行区建设，持续优化空间布局、提升城市能级，共筑网络化大城市和杭绍甬城市群。
全方位融入意味着全方位享受长三角地区的人口、经济、政策红利，绍兴的未来发展空间就上了一个层级，有大目标，下级市场导向就很明显了。
从片区发展前景来看，绍兴下一步的目标是：推动全市区域协同发展，发挥越城区（滨海新区）大湾区新区引领作用，推动古城新城联动发展。
实施镜湖国际化品质新城建设工程，高起点推进湖东片区、高铁周边片区和镜湖中央公园、国际金融活力城等高端项目群建设。
围绕越城区，镜湖大城区等核心区域展开的片区投资价值更高一些。
综合来看，无论对于刚需还是长线投资来讲，绍兴都还是比较好的选择，即便是遭遇“史上最严调控”，楼市转向下跌的情况依旧很难发生，当然趋于平稳是必然的，但就长线来讲，还有补涨空间。 | 
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发表于 2021-6-26 15:26:35
