楼市底限，正在失守

白刃玄衣及

几天前，一个朋友忿忿不平的和炸天团说：

我知道这几年不是换房的时机，但我以为跳开民企，买有背书的央企就能避免踩坑，事实证明我真的是想多了，现在的这套房子除了地段好点，品质甚至连八年前的那套都不如。

从两年前他想换房，就千辛万苦，千挑万选，终于选到一个面向刚改客群的项目，以为人生能从此跨上一个新台阶，交房后发现整个小区都乏善可陈。

虽然不到精装房变“惊装房”的程度，但交房后里里外外都达不到宣传的预期。

抛开市场上换房是为了赚得更多的那波人不提，很多人换房，是奔着让自己住得更舒服去的。

“中国不缺房子，缺的是好房子”也喊了多年了，但一茬茬改善人群在置换过后，还是发现：

他们依然缺一套好房子。

只是，这套好房子恐怕十年内都惦记不上了。

01

1天前，也就是六一国际儿童节当天，万众期待的长沙土拍终于到来。

长沙第一次集中拍地“下饺子”，开拍前就已经有3块双限地提前熔断，到了昨天，熔断的地块达到了9宗。



其中以南湖新城048号地块最为瞩目，经过51轮报价触发熔断，该地块最终折合楼面价约14157元/㎡，溢价率达49%。

这个楼面价，与2016年建发在梅溪湖地块楼面价相比：

多了4916元/㎡。

两届地王之间，差了一个开发商在长沙市开福区031地块拿地的距离。

长沙果然是全国楼市调控模范生，五年之前创造的记录，到现在才突破，放到全国，还真的是激不起一点浪花。

南湖新城地块具体花落谁家，还得等摇号结果出来才知道。



不过，上一届地王建发在长沙的日子并不好过，建发拿地王的时候，旁边的晟通牡丹舸拿地价还不到3千元每平，两者的售价却差不多。

今年，晟通牡丹舸二手挂牌价每平已经在两万四以上，建发央箸不到一万八的售价，到现在去化都还未完。

据说，有业主冲着建发其他地方的楼盘品质，通过80万验资才买的央著，等到盲盒打开时，他还是失望了：

说好的苏式园林变成了竹林。

这就罢了。

5月10日，也就是武汉遇到大暴雨当天，长沙受到了波及，但这场三级大风雨到达长沙建发央著时，自动升级到了十级，车库大水漫灌，园林大小几十棵树连根拔起。

风雨过后，本着人民至上的原则，开发商召集了几十名整装的园林工作者，几十名清洁工齐聚在建发央箸，终于将小区恢复成灾前的面貌。

不过此举，恁是把在梅溪湖片区里住着的长沙人民看呆了：

长沙未必冒下过雨？

02

三道红线融资新规出台后，去杠杆，稳健成了房企的政治正确。

三四年前，高周转加速规模化是房地产行业的常态。彼时谁跑得慢一点，大家都会回过头来羞羞他的。

虽然嘴上不说，但众房企心中的楷模，无不是凭借高杠杆高周转获得高成长，并稳坐行业头把交椅的碧桂园。

规模大战下，快周转、控成本、降标准的无节操开发模式，让业内人都看不下去了。

国内最大的代建公司绿城管理集团CEO李军忍不住跑出来说：

这两年大陆新建的楼房品质最差，明后年可能会迎来中国房地产行业投诉和维权高峰。

除了在媒体面前喊话，彼时李军能做的，也只是奉劝身边的同事朋友不要买房。

紧接着，调控来了，房企进入去杠杆的新周期。

去杠杆于房企而言，是一块很好的“试金石”，也是他们通往高质量发展的必由之路。很多房企表示：

“慢时代”下，他们仍有广阔天地，大有可为。

然后由宁波首富带领的银亿股份突然宣布破产重组，曾经的百强房企三盛宏业轰然倒地。

风，继续吹。接着闽系房企泰禾被吹倒在血泊里，曾经的环京一哥华夏幸福折戟。这两家，一个以“中国院子”闻名于业内，一个是被官方认证的“产业新城运营商”。

面对同行的倒下，房企心有余悸，再叠加一个个工地施工事故，那两年“活下去”之痛和“高杠杆”之殇一直如影随形。

03

政策，也是与时俱进的。

2019年6月底，在房企都忙着半年业绩冲刺的时候，卖地大户杭州挂出了多个新地块的出让公告。

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在杭州地产圈流传多时的“限房价、限精装”的土地新政终于落地。

“限房价、限精装”，简言之就是政府在地块出让时就直接列明了地块所建商品房的平均毛坯售价、最高毛坯售价、及精装修价格。

以前房企做测算拿地，最难的就是未来该城市房地产市场如何，该区域均价如何，该项目售价如何。

现在政府已经明明白白的把卖价都告诉你，怎么拿地怎么做是不是就很容易了？

事实远比想象的复杂。

真这么做的杭州楼市，近两年迎来了不可承受之痛：

高价低配。

市面上的房企多达9万多家，规模不同，建安成本、资金成本也不同，在结果已知的情况下，你怎么知道他们不会通过某些技巧或者手段达到目的呢？

劣币驱除良币，一些以往通过做品质做口碑实现高溢价的房企，如果不降低品质来迎合市场，就会被挤压出去。

融资成本高的房企就更加了，同一块地，他们会变本加厉的通过高周转压缩成本，从建安成本、资金成本里找利润。

其实杭州之前，长沙早已发现了这个问题。

2018年6月，长沙就已经推出“双限地块”，既限房价，也限地价。甚至开发商在长沙能做到多少利润，2019年底他们也发文做了规定：

6%-8%的区间。

这个世界上，最复杂的莫过于人性，由于过于高估人性的美好，长沙当然也失败了，开发商在减配的道路上渐行渐远。

近两年长沙楼市维权不断，就连龙湖入长沙，也惹了一身骚，维权的业主一怒之下直接冲到了香港业绩会的现场。

04

不能高估人性的好，又不能低估人性的恶，雷神之锤终于来了。

2021年2月，自然资源部推出两集中土地新政，敦促各地城市尽快落实并落实相关配套性细则。

此时，开发商对于即将到来的暴风雨还一无所知，百般分析后，他们得出结论：

将有利于规模房企、资金运转良好的房企；

两集中将引导市场回归理性。

可惜，他们只猜对了开头，却猜不对结局。

由于一年只卖三次地，房企过于集中，不管土地规则是竞地价限房价，还是竞地价限房价转自持，亦或是竞地价竞房价，开发商在重点城市，特别是重点地块都杀红了眼，形成了踩踏事件。



杭州集中供地过后，拿到了5块地的滨江老板戚金兴说：

努力做到1%-2%的净利润水平

还能够赚钱，这已经是在杭州拍到地的房企的最好结果了，难怪戚老板嘚瑟！因为赔15%在赚吆喝的房企已经是完全做不得声了。

就像是股市踩踏一旦形成，劝人不要卖的是其心可诛一样，此时你劝开发商别去拿地也是其行可鄙了：

开发商都被关进了一个笼子里。

拍到地赚不赚钱且另说，起码有现金流保证活下去。

05

很多年前，开发商还是很有节操的。

比如龙湖的老板吴亚军，她曾经买过一套房子，延迟一年交付，入住后天然气也不通，客厅的采光差，这让她非常生气。

到1995年她因为一个偶然的机会，拿下重庆“小康住宅示范工程”的开发权时，心里就卯着一股劲：

一定要盖好这些房子。



后来，这个叫做龙湖花园南苑的项目，成了龙湖的标志之一，龙湖地产也由此成为重庆地产界的标杆企业。

曾经的龙湖，还引来绿城教父宋卫平侧目：

在中国，比绿城房子盖得好的，最多只有一家半家，这一家就是龙湖。

炸天团特意去查了查，宋卫平说这番话是在2010年，彼时在房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例只有：

20%-50%。

从2016年开始，楼市“面粉价高于面包价“现象频现，在房价不能涨的情况下，开发商只能选择减配和延期交付来获得利润。

如今，两集中土地新政一出，房企的利润空间被进一步挤压，节操已然是没了，他们又到了比拼下限的时候。

当这个时间到来，也宣告了楼市比烂时代的全面降临。

侬去斯

长沙受不得表扬，现在也在向高房价迈进，连鸟不拉屎的地方也破万了

hecgdge4

真是精辟啊！一文道破现在的房地产现状，现在真是没有几个好楼盘，只有更烂没有最烂！

勇敢的树袋熊1

你确定建发央著已经将小区整改好了？业主现在维权不断，小区园林缺失滤水层，只要下雨，整个小区全泡水里。

勇敢的树袋熊1

水向低处流谁也改不了！

什么大师特

地块限价很缺德！到时建筑质量不好，烂尾楼，我看怎么收场！