警惕！2021年京城楼市两极分化，“5万+”突然断档

无人岛屿颈

2021年已经过去了5个月，2021年5月看北京市场新建住宅网签4195套，二手房住宅网签18838套，成交总量相比3-4月出现了轻微下调,二手房住宅成交量环比下调了5.4%，整体楼市看，市场基本平稳。


2021年楼市依然是北京多年来最好开局！



但小阳春从2020年四季度开始明显出现。在4-5月份北京楼市依然处于小阳春节奏中。



但需要注意的是整体市场在5月份逐渐开始高位回落，楼市调控政策对于市场的影响逐渐出现。


从累计数据看：二手房住宅2021年1-5月，11.5万套。于去年同期相比上涨82%，依然是最近几年最高的一个开年。同比环比都出现了一定程度的上涨，而且最近半年数据累计网签住宅高达18万套（二手+新建住宅），这也是一次明显的“小阳春”。


新建住宅，限竞房等中低价房源成交明显集中。合计1-5月网签新建住宅高达2.3万套，签约金额高达1500亿。


整体看，4-5月份一系列的房地产调控政策加码，抑制了市场继续升温，整体北京楼市逐渐开始冲高回落。


北京从2020年四季度开启的这一轮楼市上涨主要是从学区房开始，随着收紧经营贷等政策落地，北京楼市逐渐平稳。5月市场数据相比3-4月份有所降低。


北京2021年1-5月楼市整体楼市相对活跃，市场数据看，刷新了调控后的新高，原因很简单：
1：北京市场属于全国一二线城市最稳定的楼市，购房杠杆难度最大，这种情况下，市场不太可能出现高温。但全国的信贷供应井喷，特别是经营贷等购房，在学区房等依然有所体现。


2：从调控政策角度看，4月份北京持续重申一旦市场过热就会调控，这也抑制了市场的过热，当下北京楼市处于市场的暖冬，远远未到小阳春。


3：从北京市场的供应看，土地集中供应，5月8日，当下房源供应相对减少。虽然市场热度不如上海深圳等城市，但北京也在调控下调3年多后基本企稳见底。


全国其他城市普遍上涨，而北京已经连续跌了3-4年，性价比出现。市场供应结构出现变化，不限价项目建设，成交均价逐渐企稳，大部分地块不限价，刚需购房者入市，特别是因为出国人数减少，针对学区房需求增加。


从市场趋势看，一季度累计成交新建住宅网签达到了1.3万套，这是最近8年来的最高点，而且同比前几年上涨明显，基本都翻倍。即使对比调控前的2016-2015年也明显高位。


限竞房住宅进入尾声，明显推动了市场的成交活跃。


需要注意的最大问题是，单价5万，总价400-500万的刚需住宅突然快消失了，市场上现在变成了两极分化，要么是3-4万的远郊区顺义，要么是7万+的五环改善。



2021年1-5月北京市场热销的20大项目里，因为是网签，实际已经滞后于市场，整体看，排序前列的项目基本都是均价在5万多，基本也吻合了北京市场整体均价5.3万的市场情况。


但需要注意的是：
1：30宗入市地块限价基本在6万+多
北京2021年新建住宅网签均价在5.2万左右，那么从这一次集中供应的29宗地看，按照建筑面积和销售限价计算，市场均价将在6.4万左右。分布也非常不均衡。



土地供应区域分化，29宗土地主要供应集中在东南和大兴等区域


2：高端与低端集中
全北京在2017年之前新建住宅是100平米以上的改善为主，但2018年开始，限竞房时代，明显成为了89平米小三居时代，使得市场上土地供应基本集中刚需化。


面粉贵了，这29宗地（房山招标）起拍楼面价超过3万元/㎡的地块有16宗之多。简单的说，未来入市售价将大部分集中在5-6万以上。


计算土地入市周期可以发现，按照正常节奏2021年5月入市的土地，基本都要到2022年入市，这就给了市场一个新的问题，2021年入市的新项目将非常少，购房者将只能在之前成交的土地和库存里优选。


3：树村成为全北京最值得买的项目！



最后伟哥简单的总结一下：
当下北京市场已经逐渐从刚需市场进入到改善市场，不论是面积段还是总价段，刚需能买到的都会水涨船高。


从市场趋势看，树村地块依然是北京未来最值得买的项目，1000套房，单价不到9万（可能要求精装修包和车位仓储），相当于给北京想1500-2000万买房的人一个巨大红利。



对于刚需来说，4万多5万多单价，400-500万总价买5-6环地铁小三居的可能性已经基本没有了。2021年反而总价1000-2000万，总价300万的，成为了市场红海！

明绍宗朱聿键鼻

北七家都六万么