本号的老读者们都知道，每年四个季度，福州市不动产登记和交易中心都会整理发布一次五区楼市成交数据。因此，在过去这些年里，我一般也会每隔一个季度对楼市现状进行分析小结。由官方职能部门正式公布的才是权威数据，要比其他第三方机构未知来源的数据靠谱得多，这也一直是我们能够透过各种人造迷雾看清楼市真相的基础。
2020年以来楼市持续下行，各种虚假宣传和欺诈营销甚嚣尘上，前不久官方数据未出就有一批房托营销号写文称福州3月份二手房成交高达四千多套，一季度突破一万套，并且这些软文被许多从业人员大肆转发，有预谋地煽动恐慌，让不少分辨能力较差的楼市小白感到十分害怕。那么，真相是否如他们写的那样创新高呢？
根据官方数据，2021年第一季度福州五区新建商品住宅销售9992套、97.54万㎡；二手住宅7945套、72.76万㎡。其中二手住宅成交面积与上季度环比上涨16.3%，成交套数仅次于2019年第二季度的8281套，是2018年楼市下行以来的次高点。二手房成交量的确有所上涨，但显然实际销量远没有营销号笔下写的那么多，也并没有创新高。
近年来我已经反复提到，福州楼市平稳向下，每当房价跌下一级台阶，成交量自会回暖一些，当购买力撑不起成交量时就会继续下探寻底，直至2022年以后大量安置房、安商房小区办证入市，让供过于求进一步加剧。
对于二手房来说，今年一季度虽然比不了2019年的“小阳春”，但确实也是比较暖的三个月。其中原因在1月17日《2020年福州楼市总结》一文中我就已分析得十分透彻：自2020年以来，二手房成交量之所以在疫情影响下也没有大幅下滑，是因为从新房手里抢走了更多市场份额。
去年福州五区新房少卖了五六千套，其中就有大量购房人转向二手房市场。过去两三年来我已经反复强调新盘价格虚高，除非大幅打折否则不要去买，要买房就多看价格更加合理的二手房，显然大部分人的眼睛是雪亮的，正常人也不愿当傻韭菜。不过，写到这里肯定有人要来抬杠，会说以上数据当中，新房卖了9992套，比二手房多啊。
面对这个问题，我想只要了解楼市常识的读者们都会替我回答：因为新房成交数据里包含了安置型商品房。从去年第三季度开始，进入批量网签阶段的安商房就已撑起新房市场的“半边天”，只有从网签数据中剔除安置房部分，才能知道商品房实际卖了多少。
今年一季度安商房网签主力位于金鸡山和郭宅片区，单盘网签数量最多的无疑是大东海瑞景园（中央府），该楼盘一、三、四、五区的新增安商房网签大约是七百套左右。
郭宅另一个大盘融创公馆的安商房占比要比大东海瑞景园低，所以比较容易数得清，目前一区、二区加起来安商房网签是589套。而另一个项目国贸凤凰原（贸悦花园）的安商房还未开始网签，这样算来郭宅三项目一季度大约网签安商房接近1300套。
金鸡山片区也是福州很早就有安商房项目开售的区域，这一带大盘众多，但网签进度始终不快，除了凤峦郡和金岳府之外，其他楼盘的安商房一直没有签。今年一季度超级大盘龙湖香缇郡终于开始网签，我把每个子地块下的每栋楼逐一数过去，目前大约网签安商房1082套。
除了以上几个大型项目之外，其余开始网签的安商房项目还有：五四北的旭辉榕辰天著大约网签安商房152套；江南CBD的旭辉江南赋大约网签安商房184套；东区横屿组团的蓝光里（蓝光湖重郡）大约网签安商房141套。位于福州市中心地段的榕发乌山郡，安商房也网签了几百套。
此外，滨海首府、世茂湖滨府（南谨公馆）、融侨瀚林郡（则徐道壹号）、三迪枫丹雅筑、华润乌山府等此前已经集中进行安商房网签的多个小区也仍在持续签约，这些项目加起来签个几百套也是有的。
看到这里不知道大家头晕了没有，反正我已经累得气喘吁吁。毕竟官方整理数据之时并没有把安置房剔除，为了还原楼市真相我只能每个季度一个个项目去查，甚至一栋栋楼点过去数，然后再与上季度进行对比。这样估算出大致的数字，虽然不可能精确到个位数，但也八九不离十。固然这么做十分辛苦，但却是必须完成的任务，否则就只能任由某些黑心自媒体拿谎言去骗人。
以上这些项目全都加起来，估算今年一季度安商房网签数量超过四千套，可以看出这是继去年三季度之后又一个安商房集中网签的时期。扣除安置房后，剩余真实的商品房销量也就是五千多套。去年一季度尽管受疫情影响最大，商品住宅成交也有4819套（当时安商房都还没开始网签），今年比去年同期居然都没多卖多少，并且新房比二手房少卖了不止两千套，这数据比去年还惨。
由此可见，一季度二手房成交量上升除了房价下跌因素外，直接原因是从新房手中抢走了大量客户。正如以往我多次强调的基本现实：剩余蛋糕就这么大，开发商和二手房东是此消彼长的竞争关系，谁先降价谁先跑量。
这种新房一年比一年难卖的现象从具体楼盘销售情况也能看出，比如去年即使疫情影响，但一季度排尾万科近千套房也能迅速卖完。而今年以来还有哪个楼盘能卖得这么好？放眼望去，我们看到众多新盘卖成现房，不少房企大幅打折促销，并且已有“地王”项目应验了我当年的预言：低于地价卖房。
接下来还有很多安商大盘等待网签，比如正荣悦山居、蓝光金鸡新苑、正茂望山筑等等，而且最令人关注的排尾两个巨型楼盘，安商房至今一套还没签。这样一来，今后两三年内安置房仍将是商品房成交数据的重要支撑，如果哪天又有房托营销号告诉你福州新盘成交量翻倍上涨，相信大家会如同条件反射般地联想到：想必又是哪个大盘的安置房批量网签。
前段时间有不少骗子上蹿下跳，那时候官方真实数据并未公布，自然没什么可说，只能告诉你们唯有学精才不会被人害。如今真实数据已出炉，大家认真阅读的同时不妨问一问自己：面对着遍布谣言的楼市环境，你们是否具备分辨是非善恶的能力？你们必然还会不断遇到精心炮制的一出又一出欺诈闹剧，届时是否有能力保护自己的家庭。
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发表于 2021-5-5 11:07:20
