数据干货！还原一个真实的广州楼市

慧眼识英雄1

风声之下，有些微妙。


或是因为市场有点过热，又或是因为相关新闻不断，逼得不少购房者都在发问，现在的广州还能买吗？


但今天，我们想用一份数据报告的形式，让你了解下广州楼市的基本数据，在这其中，我们也试图找到广州楼市的另一种因素：


健康平稳。


01.


这份报告，来自于贝壳研究院广州分院的《3月广州市场报告》，我们重点关注这其中的两个维度：新房市场和二手房市场。


先看新房市场。


供应量方面，进入3月广州的新房市场供应并不差，数据显示，3月新房供应8000+套，环比上升233%，但同比上升11%，1-3月供应量合计超1.8万套，为近几年高位。

值得注意的，3月，市场新开盘、推货项目数为近半年高位。


但与此同时，绝大多数拿证在3月第3周之后，从而影响了市场推货量；而需求的加大也让看似可观的供应，依然会出现一些库存压力。


在成交需求之前，我们先来看一个流量需求。

3月周度日均流量虽呈现小幅下降，但相比2月仍处于高位，3月整体日均流量环比上升21%，说明购房需求旺盛。







至于成交方面，3月新房成交12000+套，环比上升90%，同比上升107%，与去年12月相比下降27%。同时，1-3月成交量合计超3万 套，为近几年高位。


另外，3月市场新增供求比为0.7：1，这个信号，就很明显了。


至于各大区域方面，也值得我们分析。







3月成交分布与供应相吻合，东北片区占比超过60%。具体区域来看增城占比30%一枝独秀，其次南沙、番禺、黄埔、花都亦表现不俗。


另外，一季度去化速度最快的区域依旧是黄埔区，黄埔平均单盘去化145套，其次增城平均单盘去化104套。







这其中的关键词，不难理解：供应绝对量可观、但需求依旧旺盛，而部分热门区域成交热度依然很高。


02.


另一个维度，则是更有市场参照价值的二手房。


大家都清楚，广州二手市场占有率近年不断攀升，基本宣告了广州楼市迈入存量房时代。在这样的环境下，广州的二手房需求只会越来越高。


例如2020年，广州二手房成交达121366套，占有率维持在54.5%。







在这样的情况下，二手房的数据，或许更能还原当下的广州楼市现状。


新增房源方面，3月，三个片区新增二手房源占比稳定，各行政区占比波动不大，其中番禺区仍为占比最大区域。







这一点，也跟番禺近年来整体区域价值被持续看好、市场流通性有关。


而和一手需求一样，广州二手市场的需求信号依然十分强烈，3月，活动量明显回升，其中带看量为近两年最高值，对此，贝壳研究院认为，这说明客户入市意愿强烈。







同样是需求流量，由于新房供应绝对量可观，但与成交相比仍然不足，客户选择面受限，向二手市场流转明显，二手日均流量环比上升40%，明显高于新房（新房环比上升21%）。


成交同样如此。


3月，受需求大幅提升刺激，二手成交恢复明显，不仅超过年前水平，而且单月、累计值均为历年最大。







数据方面更为直观：


3月广州二手成交18000+套，环比上升109%，同比上升177%，二手成交占比提升到60%。


其中，3月海珠、天河、番禺、增城成交依旧靠前。而所有区域一季度累计成交量均处于近几年高位。







区域方面，黄埔和南沙的数据最值得深究。


例如黄埔，2021年1季度黄埔区二手住宅房源平均成交天数由2020年的104天下降到83天，为各区最短。


再比如南沙，2021年1季度南沙区二手住宅客户平均成交天数依旧最短，仅21天，相比2020年下降1天。


从整体上来看，3月，房源成交天数环比下降，客源成交天数虽有小幅上升，但仍处于低位，说明客户入市意愿依旧强烈。












这样的二手表现，叠加广州的一手市场表现，就不难得出一个结论：广州楼市，确实处在一个相对需求旺盛的市场阶段。


这样的高需求之下，我们虽然无法得知自住和投资/炒房的占比，但一旦市场整体走向过高，需要进行一定的调控和稳定，也是情理之中。


03.


那么，相比更多人所关心的是，广州还能买吗？


诚然，在一系列动作手段持续推进的情况下，广州楼市确实如我们所说的，有些微妙，各路因素让整个市场充满了不确定性。







但对于自住购房者来说，需要清晰知道这么两点：


其一，广州房地产市场，主核心词长期都是“房住不炒”。


此前，有关部门也明确表示，“房地产领域的核心问题还是泡沫比较大”、“很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的”。


而正如贝壳研究院的报告所言，从目前的调控政策类型来看，主要针对小部分的投资、投机


客户，而非大范围出台直接限购加码政策，即使个别城市限购加码也是针对非户籍家庭。


打击的，是炒房行为。


所以无论是此前的房贷收紧，还是最近的严查经营贷、消费贷资金流入楼市，再到最近的广州调控，本质上都是为确保广州楼市平稳发展。


身为一线城市，广州的房地产市场一向都带有“健康稳定”的标签，这个标签，无论是短期，还是长期来看，即便稍有起伏，但方向不会变。


其二，自住买房的窗口期，取决于自己。


刚需买房或是改善自住，最为关注的，不是流通性或者涨幅，而是居住性。


以刚需为例，大家关注的点，更会偏向于日后居住的方方面面，例如地段成熟度、小孩教育问题、交通出行以及生活商业配套等等。


而这些因素，并不会随着一年当中的不同周期也出现偏差，属于一个整体的基本面。


所以即便是整个楼市稍微有一些变化，但参照广州长期的波动曲线来看，并不会出现大起大落。


在这样的情况下，只要整体项目的产品和性价比符合整体的置业需求，选对板块和项目，不追高不站岗，那么都是最佳窗口期。


简而言之，只要合适，建议尽快上车。







当然，从大的层面来看，可以想象，4月的广州楼市注定是不平凡的一个月。


还会发生什么？我们不妨一起看看，但请记住：


房子是用来住的、不是用来炒的。