楼市调查 | 被约谈的融信南翔地王 触发积分制入市

啤酒瓶空了缓

观点地产网 4月8日，位于上海嘉定南翔镇的融信海纳印象结束了认筹，在上午10点至下午2点这四个小时中，百逾组购房者赶上了这趟“末班车”，同时也让这场持续数日的认购风波画上了句点。

3月上旬，上海市房地产交易中心“网上房地产”披露，有33个楼盘、1万多套新房源已完成价格备案，即将“领证”上市销售。这是自“沪十条”“沪七条”等房地产市场调控政策落地以来，上海第一次以集中批量供应的方式推出新盘。

据悉，截至4月12日，上海集中入市的33个项目中，已有28个认购结束。根据认筹情况来看，大概率触发积分制的项目约有9个，包括新城千禧公园二期、招商虹桥公馆、泗水和鸣、宝业活力天地、浦开仁恒金桥世纪、万达钻石湾、金地西郊风华、大华公园荟和融信海纳印象。

其中，作为大热盘的融信海纳印象因被爆出拒绝接待非预约客户，一度被推上了“风口浪尖”。

被约谈与触发积分制

4月4日，也就是清明小长假第二天，融信海纳印象突发入市。不过就在认购首日，融信海纳印象却被爆出拒绝接待非预约客户。

有报道称，不少购房者直接前往售楼处咨询，但遭遇保安阻拦，理由是“只接待预约客户，其他客户一律不得进入，如果联系不上销售就需要等9号再来”。

据观点地产新媒体了解，融信方面给出的认购截止时间为4月8日14:00，这也就意味着如果按照保安给出的时间到访，未经预约的客户事实上无法进行认筹。

此举引发了众多未预约购房者的不满，甚至一些购房者就此事向有关部门举报。4月7日晚，融信沪苏区域集团官微公告称：接群众举报，嘉定区房管局紧急约谈我司，要求对违反《认购规则》的情况立即进行整改。

在该公告中，融信给出的整改方案为，凡符合上海市购房资格的认购人，均可在4月8日（即认购最后一天）的10时至14时到项目售楼处先行登记，相关认购材料可于4月11日17时前补齐。公证摇号及选房时间不变。

而据部分知情人士透露，4月8日认筹的最后4小时，有百余组购房者到访售楼处赶上了“末班车”。从目前情况来看，认购数量超过550组，对应360套房源，只要这些认购都有效，基本是要触发积分制的。

对此，卢文曦指出，这些所谓的预约客户大都是能够全款或者高首付买房的购房者。现在贷款购房的资金到账一般需要3~4个月，而全款购房则能大大缩短回笼资金的时间，所以开发商会尽量想办法减少认购人数、不触发积分制，以便让全款客户能买到房。

据观点地产新媒体此前报道，积分制将综合购房者的家庭、户籍、房产情况、5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保这五大因素，拥有一个积分；再按照摇号人数比房源多30%的原则，按积分高低排序，选取进入公证摇号选房的人员名单。

积分主要分为基础分（满分60）以及动态分（满分24分），其中家庭、户籍、房产情况、5年内在沪购房记录构成基础分，在沪缴纳社保情况则体现为动态分，从认筹日起往前计算20年，每缴纳1月社保加0.1分。

有业内人士表示：“当前的政策是强调要稳市场稳预期，如果一些项目还是太火，认筹率太高的话，会有不太好的影响。”

此外，根据“沪七条”规定，对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。所以一旦触发积分制，所有房源都限售5年。

南翔楼面价地王

说起融信海纳印象，就不得不提其“南翔地王”的身份。

据悉，融信海纳印象项目位于上海市嘉定区南翔镇真南路古猗园路路口，由南翔镇JDC2-0203单元18-02、20-01两个地块组成。

2020年8月17日，上海土地市场公开出让嘉定区南翔镇JDC2-0203单元18-02、20-01地块。资料显示，该地块为住宅用地，出让面积52929.9平方米，容积率2.37，建筑面积125655平方米，起拍价35.94亿元，楼面起始价28600元/平方米。

最终，经过81轮竞价，最终融信以总价约48.71亿元拿下该地块，击败保利、卓越、新城控股+路劲等三家房企。成交楼面价38763元/平方米也一举刷新了南翔镇乃至嘉定区的楼面价纪录。

从拿地到认购，融信海纳印象经历了230天时间。该项目为融信全新TOP级产品“海纳系”在上海的首作，项目规划建设15幢16-26层高层住宅楼和1幢17层保障房，共规划1322户。

其中，项目可售住宅共1224套，将分为4批开盘。此次推出的是项目首期房源，合共360套，户型为91-103平方米的精装修3房，位于1-5号楼，销售均价为5.9万元/平方米，总价在437至691万元/套之间。

从地理位置来看，该项目称得上是南翔区域内地段最好的项目之一，距离地铁11号线陈翔公路站约600米。此外，项目周边还规划了轨交嘉闵线，预计2025年建成通车。至于商业方面，距离项目300米处便是南翔的新地标——上海最大单体商业中心印象城MEGA。

目前，项目区域内没有新房供应，以存量房为主。回顾近三年时间，可以发现融信海纳印象约5.9万元/平方米的均价将南翔新房的单价拔高了近1万元/平方米，符合其“南翔地王”之名。

据悉，2017年年底，南翔当时唯一的纯新盘华谊逸品澜湾开盘均价约4.7万元/平方米；2018年南翔顶豪之一，好世凤翔苑加推均价约4.9万元/平方米；2019年南翔断供了一整年；季景铭郡在2020年9月推出了压轴的83套毛坯现房，单价约4.5万元/平方米起；2020年11月，长江实业旗下的湖畔天下推出了最后的20套高层，均价约4.8万元/平方米。

融信“重回”上海

过去，融信在上海素有“地王收割机”的称号。

在楼市特别火热的2016年，这一年目标千亿的融信将总部由福建搬迁至上海虹桥。当年8月，融信以110.1亿元拿下上海静安区中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块，以成交楼面价10.03万元/平方米、可售部分实际楼板价14.59万元/平方米，刷新了当时全国的单价纪录。

随后，在市场对于融信操盘和资金能力的质疑声中，万科宣布以53.95亿元的代价入股持有49%的权益，成为项目操盘方。当时，项目售价超过15万元/平方米几乎成为业界的共识。

可好景不长，自2016年底起，上海政府随后发布多重严格调控政策，在限价和限购的双重打击下，静安地王项目陷入停滞，售价超过15万元/平方米已然不现实。

此后，四年多时间，融信也随着项目停滞而在上海市场陷入沉寂。直到2020年5月，该项目才取证入市，案名定名为“中兴路壹号”，入市价格12.98万元/平方米。

而曾经的“地王收割机”也再一次在上海活跃起来。

2020年7月23日，奉贤二建以总价11.83亿元拿下奉贤新城纯宅地块后，宣布与融信合作开发。7月底，融信与陆家嘴集团大战百轮，欲抢浦东前滩地块最终失败。此后8月，融信二度落子，先联合旭辉45.23亿元夺闵行七宝镇地块，再以48.71亿元获嘉定南翔镇地块。

2020年12月4日，上海土地市场公开出让上海静安区中兴社区C070202单元268-01地块。由于紧邻“中兴路壹号”，业内将地块戏称为“中兴路2号”。

这一次，融信选择在哪里跌倒就在哪里爬起来，联合保利及招商蛇口两大央企以底价52.13亿元竞得该地块，成交楼面单价72000元/平方米。

今年3月31日，融信中国举行2020年度线上业绩发布会。会上，当被问及对上海房地产市场的看法及未来投资力度，管理层表示，上海有非常强的经济、地位以及人口交通的优势，所以购房需求非常强劲，一直比较看好上海的市场。

“我们去年凭着比较好的基本面和资金优势，在上海拿了四个项目，目前来看盈利情况还是非常不错的。所以说未来还会持续重点关注并参与上海一些比较好的项目。至于说会不会保持比较高的比重，我们还是从IRR和利润率两个方面考虑。”

根据2020年财报显示，融信在上海共有四个在建项目，分别是闵行融信世纪古美、奉贤融信海月四季、南翔融信海纳印象和中兴社区地块。

据观点地产新媒体了解，和南翔融信海纳印象一样，奉贤融信海月四季同样出现在了上海33个过审项目名单中，该项目推出316套房源，均价约3.8万元/平方米。截止3月22日认筹结束时，一共收到收到认筹资料261组。而闵行融信世纪古美目前已开放展厅，项目尚未取得预售证，预计最早将于4月入市。