聚焦武汉楼市：武汉人口创新高，房价或将涨翻倍

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提问：房姐，现在光谷东还能不能买，会不会站岗？ 你们提供武汉买房服务吗？
回答：武汉最缺的是什么？
平原 湖北是千湖之省，武汉市内大大小小各种湖泊一百多个。 无论是武昌还是洪山，汉口还是汉阳，武汉三镇市区内最缺少的，始终是大块的平整土地。 所以才会有从首义到中南，从卓刀泉到关山光谷；
光谷仍然不够，干脆跨过三环一路到豹澥，可以重新安置互联网IT高科等高薪产业，对产业和居住，进行统一的规划开发。 光谷东可能是武汉第一个实现产住结合一体的新城，加上以2015后产品为主的形成的品质优势，未来板块有一个较高的成长性。
每年出栏的100万大学生，武汉吸引的外来人口，武汉高薪人口，这些新武汉人组成了一个巨大规模的中高端购买力增量市场。 所以，2020年的光谷东，肉眼可见的跳价了。 没下手遗憾，现在下手略微肉疼。
如果再跳起来看一看。 武汉的未来，是可以接近南京的存在； 南京的房价，接近杭州； 武汉的房价，是南京的60%。 武汉地关山至光谷东，类似于杭州蒋村至未来科技城的格局。 而未来科技城，目前普遍在6万的价格‘ 光谷东是2万2。
武汉楼市已经逐渐进入由增量市场转化为一个消化存量的市场，除了青山和江岸，靠近市区的平整土地已经被开发完毕。 那些未来更有发展潜力的板块，能够长久持有的次新房，会被更多的新增购买力消化掉，具备更高的流动性。
武汉的光谷东，是简化版的杭州未来科技城。


提问：❤️新人首问！ 新人首问！！！房姐。坐标武汉光谷两套房一套当代国际花园（119平）一套森林小镇（80平）。金融港写字楼一套，小区商铺一套（72平）无负债。手上还有两张房票，子弹280发，准备入手琨珏府188平，求最优配置方案应该把写字楼卖掉买房吗
回答：你好，写字楼的涨幅很悲剧，就是图个租金高。 到底买哪一个，取决于你是更看重涨幅还是更看重租金收益了。 住宅产品涨幅更大。 一铺养三代的时代已经过去了。
1.能买到的商铺，极大概率都不怎么样，好铺现金奶牛没人卖的。 影响商铺估值的因素很多宏观方面：商业综合体革命，电商、外卖平台技术变迁； 微观方面：沿街外铺还是社区内铺，商铺楼层差，未来新建商业体量分流，社区出入路线规划变更，社区人口消费能力，社区投资客多寡决定的入住率。 商铺价值是客流量×客单价×周转频次，商铺租金由很多变量因素决定，不可确定性比起住宅大太多，一个变量改变就可能让商铺空关两年。 再看看核心商圈铺子租金涨幅的变更，衣饰品店的关张，暗合商铺一手市场价格的走弱。 商铺交易的高额增值税打压了绝大部分交易需求，没有交易二手商铺价格升值速度缓慢。 同时50%的抵押率导致商铺不是很好的信贷容器，也不是优秀的资产。
2.之前说租售比6%以上可以入。能做到真实租金5-6%的商铺凤毛麟角，你还真不一定买得到。 最重要的是：商铺的未来需求端不确定性要远远大于住宅和优质写字楼。本金能收回多少，存在非常大的变数。
3. 商住（含公寓、酒店式公寓、Loft等）、商铺、办公楼要按照增值部分的30％-60％来交增值税，导致商住等涨幅远远落后于住宅，不建议购买。 琨御府大面积适合自住，流动性会比小户型差很多。 子弹280，建议入手一套一线城市的上车盘，现在北京 广州 上海都是比较好的进场时机。


提问：房姐好！我出租给群租公寓公司的房子卖了，要收回房子，协商多次，对方坚持要按合同赔偿高额赔偿金。上半年疫情期间未按时支付房租，以此为由我已通知对方解除合同，不承担赔偿责任，一个月内办理交房手续。问题:怎么样可以让对方按期交房，有什么特殊有效的办法？或者有什么办法能使对方同意可以少赔一点违约金？
回答：你好，房东是弱势群体，都不容易。 你最好通过信函或者短信发一个告知书。 确认他拖欠房租之事实，提醒什么时间之前不履约你将采取的行动。 接下来直接换锁，并请物业管理处见证和帮忙即可，至于租金之类的，直接从押金里扣除即可，一切按合同办事呗。


提问：房姐好，先说说自己的个人情况： 房贷 159万 的邮储银行审批中，马上搞定！！ 职业：武汉某高校 老师 今年7月入职，8月开始缴纳公积金社保 信用卡：广发银行一张，2W额度，之前很少用，现在意识到价值 芝麻信用：739 信用极好 网贷使用：使用过蚂蚁借呗和360借条等平台(有网贷和小额贷记录)，已清空，征信良好，无任何逾期 请问下我这种情况是房贷审批下来后可以申请信用卡，还是先等待一段时间？有没有一些策略啊？
回答：你好，最近邮政正在放水，但是跟公积金有很大关系，公积金月交5000+，邮储鼎致白下卡15w，公积金先满额交一段时间再申请。 你的房贷在邮储，加职业是老师，额度应该不会低的。


提问：等额本金贷款划算还是等额本息合适？我记得原来在圈子里看到过，现在找不到
回答：为什么买房贷款，选择等额本息，而不是等额本金？ 我们以100万借款，基准利率4.9%，10年期（120个月）为例：等额本息首月还款10557元，等额本金12416元。
1.同样锁定一笔借款，等额本金比等额本息的月供要多20%，这里的20%，如果换成等额本息，相当于你可以借来120万的贷款，凭空多了20%的支出，浪费了现金和现金所带来的机会。
2.有人说，等额本金的月供是逐年减少的，还有人说，等额本金的总月供少于等额本息。没错，但是谁又会还10年的贷款呢？何况现实中往往是30年。 先有定量，才有定性。利率是个位数，贷款是百位数 哪怕按照10年期计算，等额本息要到第56个月的月供才超过等额本金，如果按照30年按揭，则要到第十几年，实际上大多数人到第5年房子已经翻倍出售/换房/还清重新抵押了。
3.为什么还是有很多人觉得等额本金比等额本息好呢？ 最重要的一点，是因为我们的视角： 通胀的速度，通常保守按照12%计算。我们把通胀速度（1%每月）乘以当前月供，才能得到真正的【币值】，【币值】才是真实的【月供】。 一旦加上通胀这个因素，逻辑就变得鲜明易懂，相比没有通胀，我们的月供正在以肉眼可见的速度进行【收缩】。 按照【币值】计算： 等额本息首月月供10557元，等额本金12416元。等额本息末月月供3192元，等额本金3037元。
结果是什么呢：
1.等额本金的总月供，比等额本息更多
2.等额本金早期消耗了你更多的现金，月供压力更大，也消耗了更多的机会
3.买房开头难，等额本金可能成为压垮你的最后一根稻草。


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