撰文：悟空 美编：刀妹 校对：紫藤
大家好，我是悟空。
今天的文章没有世界观，没有宏观理论，不谈未来与格局，只讲述客观市场，下明确结论，并告诉你我心目中下一阶段买房的实际操作方法。
老规矩，一千个人心中有一千个哈姆雷特，你若反对或者抬杠，我必认输。
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郑州楼市第一轮分化
历次调控政策都是新一轮财富洗牌，调控的过程实质上是财富再分配的过程。
2016年7月-2017年5月，郑州完成了上一轮全面上涨。
楼市高峰期，刚性需求、改善性需求、投资需求、短线投机者等一涌而入，阿猫阿狗的楼盘都能涨，是个房子都能成交。
但是，2017年5.3新政后，郑州楼市，进入了长达4年的横盘期。
楼市平稳期，市场逐渐回归理性，短线投机者销声匿迹，非刚需也失去恐慌情绪，市场观望情绪浓厚。
唯有真正对房子有迫切需要的人与改善型需求才会买房。
优质学区房、中心区优质物业、区域改善标杆是成交主体。
学区房的涨价，是基本操作，别说在郑州，即便在北上广深，学区房一直都是坚挺的存在。
望子成龙、望女成凤是每个父母的心愿，大多数父母都愿意为孩子未来的成长买单，这点无可厚非。
除了学区房之外，主城区的改善盘亦是过去几年楼市的赢家。
新晋富人由于财富的增长，目前的住房已经不符合他们的居住要求，因此迫切需要通过置换或二次购买一套能体现自己居住需求的房子。
而远郊的很多房子虽然也能满足改善需求，但近几年发展缓慢，显然没有一个新区能够复制郑东新区的神话，因此被大多明智的富人抛弃。
当然，还有一些购房者是出于优化资产配置需求，把多年前投入的老旧物业置换成高端的更受市场欢迎的新房、次新房、优质学区房及区域内标杆豪宅。
所以，在过去四年，郑州楼市开启了第一轮分化。
优质学区房稳中有升，非学区房表现一般；
区域改善盘全面走强，刚需盘表现疲软；
主城区走强，外围全面走弱；
从本质上看，郑州楼市上一轮的分化，主要是资金逐步沉淀在“优质资产”，抛弃“劣质资产”。
但是，随着市场的逐渐转暖，供求关系发生变化，郑州楼市将迎来新一轮的分化，即：东西分化！
——2——
郑州楼市新趋势：东西分化
目前在南方，多个城市房价已经呈现“点状爆发”、“由南向北”蔓延的趋势。
作为北方TOP城市，郑州的市场也逐渐蠢蠢欲动，很多人说郑州会迎来新一轮行情，普涨即将来临。
下面的言论，可能会引起很多人的不适，也会得罪很多区域的购房者，但是，我还是要说出我个人的判断！
在未来的几个月时间，郑州东部的楼盘会完成一轮小幅度的全面普涨，西部非品质楼盘会受市场影响走一波量，很难完成实质性的上涨。
受这个影响，郑州北部、中部、南部也是临近东区的市场优于西北、西南地区。
东西部差异，将进一步拉大。
随着东部与其他区域的差异将会进一步拉大，郑州全面发展，短期内不可能实现，而这一切，都会体现在房价上。
不可否认，郑州未来一定是一个多中心的格局，但是未来有多远，我看不到，也不想猜。
我能看到的是，短期内郑州各种资源都会逐渐在东部聚集，资源的聚集带动就业岗位的聚集，就业岗位的聚集带来的则是购买力的聚集。
目前，市场的信号也已经很明显。
北龙湖市场从今年一月起就已经火热；
永威上和琚2021开年热销8.6个亿！
龙湖北岸，中海云鼎湖居劲销10个亿，目前涨价到3.2W！
而正商祯瑞上境前三月销售近8亿，正商珑水上境销售近6亿，二者开年销售合计近14亿......
除了这些楼盘外，北龙湖主力楼盘都出现了不同程度的涨价！
北龙湖之外，整个东部的很多楼盘都同样火热。
而相对于刚刚启动的东部而言，西部市场明显冷清。
当然，拿东部和西部对比，很多人感觉不是很直观。
其实，我们不妨看看过渡区域的市场情况，比如老城区金水组团、管南新区组团、大北区组团、金水北组团等地的市场。
目前老城区金水组团在售楼盘很少，不具有参考意义。
但是看看管南新区组团或者大北区组团、金水北组团的楼市，你就能发现一个清晰的趋势。
管南新区组团整体面积比较大，在产品基本相同的情况下，价格整体是从东北到西南递减趋势，离东区越近的地方越贵，越靠近西南越便宜。
关键的是，目前管南东部涨幅显然更高一些。
富田九鼎公馆部分房源直接怼到了17000元/㎡！
绿都澜湾二手房在16000+
融创城新地块15000+
富田城九鼎华府整体均价突破14000+，
康桥未来公元首开均价11500元/㎡左右，目前均价13500元/㎡；
碧桂园时代城13300+元/㎡！
管南的房价无论是价格还有涨幅都具有阶梯性，虽然都在上涨，但是东北部房价高且涨得多，西南部是洼地涨得少。
再来看大北区以及金水北，这点不用过多的列举，明显靠近东区的金水北市场持续火热。
瀚宇天悦城直接现在怼到19000+，马上新开的一栋楼大概率要突破20000+大关！
除此之外，美盛教育港湾、和昌优地等楼盘价格不断攀高。
而西北部的惠济虽然市场有所转暖，但是价格显然不及金水北。
可以说，大北区的房价上涨同样具有阶梯性，东南部涨的多，西北部涨的少。
虽然，楼盘的价格和去化跟具体的开发商、产品以及营销等多个方面挂钩，但不可否认的是，与东区接壤的区域，整体去化会更好，价格涨幅也更高。
这样一来，趋势就很明显了，郑州东部本身领涨，且外溢效应明显。
——3——
结论与实操
一个结论：
郑州未来一段时间，楼市会呈现明显的东西部分化，东强西弱，差距会进一步拉大。
几个买房实操建议：
1.站在自住的角度看，选择你生活的区域，买学区好的改善盘，这个理念永远不会过时。
但是站在投资或者投资+自住的角度看，至少未来一段时间，要紧盯东部。
北龙湖、老东区、白沙组团、老经开、金水科教园区、滨河国际新城以及惠济区、金水区、管城区靠近东部的地方。
2.其他区域依然有机会，郑州未来一定是全面发展，多中心的格局，但现阶段的资源、产业、就业机会等等主要还是集中在东部，买东部，容错率更大一些。
3.你要明白一个道理，人口跟着饭碗走，房价跟着人口走。
一个楼盘的价值除了产品本身，最能带来溢价的就是周边的就业发展机会以及学区。
4.北龙湖、CBD、高铁东站、龙子湖是下一阶段郑州买房金四角。
有钱就进金四角（下图内环区）；
钱不多就围着金四角买；
实在没钱就尽可能买通勤金四角方便的地方。
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发表于 2021-5-2 15:25:35
