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中国楼市经历市场化运作30年，已经完全解决了住房紧缺的问题。
许多年前筒子楼，几家一单元，老中青几代拥挤在狭小房间的现象基本不复存在了。
可以说中国楼市市场化达到了解决住房的初心，同时拉动了建材领域的各行各业。
但是，中国楼市同时也形成了新的问题:
1.房子总存量已经不但够住且住不完。
分布差异较大。一二线存量虽大，但仍然需求旺盛，楼栋总量过大势必造成未来三四五线空置问题。未来三四五线无人住和卖不掉租不出问题已经逐渐浮出水面。
2.土地惜供与防涨调控矛盾
一二线虽然吸引人口流入，但是今年全国各主要城市的土地惜供现象，与限购限涨调控策略相悖，出现开盘妙售和涨速增快现象，将房价更快速推高，这必将透支市场健康，不是个好的现象。
3.房址选择内卷化持续升温
一方面全国存量足够，另一方面土供无法满足楼市需求，看似矛盾，却又万众一心。市场普遍存在农村进县，县城入市，地市入省会的心理状态，结果是大城市越来越大，开盘供不应求。人们开始坚信县城的房价升值远不如更大城市。
从以上发展态势可以预测，未来销售房策略如果不进行改革，房价只能走向更高，即使房产税出台也恐难以扭转局面。这其中有两个层面起决定性作用，一是大众资金除了流向房产很难再找到其它出口，二是市场化操作，由土供、贷款、开发商、中介等多方联合操纵导致房价涨升预期明显，今天不买今年白干思想高度统一。
鉴于实际情况的严峻形式，市场化已经无法有效实现调控目标，尽管上层有想让行业健康稳步慢走，但是现实却是急功近利快速迈向悬崖峭壁。中国楼市应该调整发展模式。
一方面即要满足人员流动对房地产的需求，另一方面要避免水分掺杂导致的虚高泡沫。中国房地产的购买准入方式应该向计划经济模式转向。
以扼制炒房客为宗旨的计划型购房方案思路大致如下:
1.新增购买进行城市房产数量限制
凡是已经具备1套以上2套以下住房条件的，改善型必须销售掉1套方可允许进行改善，不允许购买第3套住宅。
2.统一计划年度开发量
鉴于房地产制造周期长和居民存款周期长的特点，购房者必须上一年度到以城市为范围的统一机构验资并压付首付款50%由政府统一管控，方可进行下一年度城市供地和盖楼计划。
3.有序按上一年度计划进行开发
开发商必须根据政府提供的计划按照人民的需要进行房地产开发。
4.利润分级划档
政府对房地产利润进行分级划档，禁止随意哄抬涨价。
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发表于 2021-4-30 16:28:35
