深圳楼市：这些区域房价即将下跌，别再当接盘侠了

白刃玄衣及

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提问：房姐您好，新人首问！
一：本人持有深圳福永村委统建房一套120万左右，楼龄11年，每月有两千租金，因面积小涨幅不大一直有想出手置换成商品房，不知道这类房产以后能转变成商品房或者旧改？现在是否该出手置换成商品房？
二：现有子弹200个，考虑在深圳或武汉两个城市其中一个投资，暂居深圳，需要投资到流通性好的房源以便3/5年置换自住 1：首付170个左右的房子，中介有推荐宝安新安的白金假日一房一厅，麻烦房姐推荐下能入手的更好区域 2：200个子弹在武汉光谷关山大道只入手一套总价350万左右的学区房，看了江城雅居单价相对其它几个对口学区价格稍微低一点点，觉得地段很好+便利，传言之后可能不对口一小或者实验中学，担忧学区会被重新划分影响房价成了键盘侠 3：200个在光谷东入手两套，一套新盘一套次新，首选星河绘非刚需想尽办法买不到，现阶段核心区域只有民发盛特区可选，是否值得入手？小开发商、楼栋少会影响涨幅担忧不好出手得低价卖出？？？麻烦房姐帮我分析一下该在哪个城市买？问题比较多时间也很紧迫，非常感谢你的回答
回答：你好，一直不建议大家购买村委会统建房，不要因为贪了小便宜而失大，加上租售比并不高，建议尽早出手置换成更有价值的商品房。一房如果希望在流通中有竞争力，最好具备以下某一方面的特点：
1. 地段优势，最好是在地铁商业集中区域 2. 学位优势，低总价好学位房会持续跑赢大市
白金假日是西部刚需得不能再刚需的上车盘，上车盘的特点是随大势走，天花板低，价格上你追我赶。你在深圳的第二套不应该选择一房，原因比较简单：
1. 一房的居住弹性几乎没有，基本没法适应需求的变动，比如成家、小孩、父母等
2. 换房成本很高，体现在：购房资格，宝贵的首房首贷用掉之后，为了满足政策限制，你不得不做很多调整，比如离婚再买等等。你做出这样的选择可能是因为预算问题，所以增加预算的效果是最明显的，建议卖掉统建房，把子弹扩充到250-300左右，再仔细考虑一下。
深圳接下来楼市走向：
1.前海 沙井 光明涨幅虚高的楼盘，横盘2-3年不涨。
2.过分炒作的分校学位房，价格会适当回落。
3.东部有价值的板块会继续补涨，与西部差距逐渐缩小。
如果你工作在西部，建议继续在西部淘笋，关注知识星球内部推荐的楼盘。
碧海 西丽这些板块长期有价值。武汉纯投资留出60万左右入手知识星球内推荐的板块，长持即可。


提问：我是刚才提问的小灵，再补充一点点，我的父母重男轻女不是一般的，就是极力地索取女儿贴补儿子，我之前在深圳有一套180平的大房子，买的早2010年买的，贷款只有60万，但在2014年时被我父亲与哥哥拿我的身份证卖掉了，说只卖了110万，还贷60万只给了我50万就没了。现在我父亲又打我武汉那套房的主意，要我把这套房送给我哥哥，我跟他说"一个人没有体力工作了至少要三套房，一套自住，一套出租得生活费，一套平时出租急需大额用钱时可卖掉"，他大发雷霆，我也就不再与他们见面。
回答：看完气死我了！心疼你～ 这里还是要提醒下，再遇到这样的情况，就让医院出个精神病证明，就算房子被父母卖掉，也能维护自己的权益。


提问：新人首问 房姐你好，本人在蔡甸有一套自住房，剩贷款30万，年入22，月供2000，子弹只有10太少，穷人阶层，想通过房产投资获得财富，这种条件想入手二套投资房，是等一等积累筹码到几十万还是通过套信用卡或者银行贷款融资？方法是否可取，深知靠收入积累筹码又怕房价又涨了一拨永远追不上，希望房姐给点建议。1、我这种条件是积累筹码等一等再上车还是套信用卡或者银行贷款？2、本人户口还没迁到武汉，是否该放弃农村户口获得二套购房资格或者找有放票的亲属代持。3、如果可以投资，有哪些值得投资的区域.4、房姐对我还有其他哪些建议。希望得到房姐指点。
回答：你好，建议把蔡甸房产出手，裂变2套低价潜力盘自住+投资。 迁户口的利益是眼前看得到的，不迁的利益是久远而渺茫的。 有关农村户口要不要转的问题，主要看有没有要拆迁的宅基地，有的话，留一个人头。 没有就算了，田地不值钱，补助的金额完全是象征性的。 上一辈（包括这一辈人）大部分都对农村户口过分迷恋。 所有人都觉得农村户口，宅基地有价值的时候，你觉得还会有人真的会对你的这些东西高价收购了么？ 你自住在蔡甸，可以考虑入手一套四新，一套光谷东。 武汉户口其实也不值钱，武汉建仓完毕之后，建议把户口落到深圳。


提问：房姐好，武汉近期越来越多老房子装电梯，请问对房价影响有多少呢？首套房，想住汉口核心，看来看去只能买得起老房子。想入一个等装了电梯过几年有积蓄了再卖。房姐觉得怎么样呢？求指导。
回答：加装电梯，顶楼会显著升值。 加装电梯的阻碍是业主和财政拨款。 只要房屋结构没有把电梯的路子封死，总有加装电梯的办法。 电梯一部才20-50万，一栋楼拆迁半个亿。 涨幅是未来价格/现在价格。 加装电梯是大势，但时间不确定性较大。我们要买确定性大的地方，不要去赌“加装电梯”这类物业。 建议入手汉口核心区房龄20年以内的房子，如果带学区 且溢价不多最好。


提问：新人首问。武汉沌口金域蓝湾三居室一套，15年购贷款已清，投资用途。请问现在出手还是持有？怎样能让资产增值，悉听建议！
回答：你好，沌口是武汉最早的开发区。以汽车工业为主导 GDP和消费能力都很强 所以价格也偏贵，但是汽车产业最近几年逐渐走低，产业转移到光谷。未来利好太少，加上板块比较封闭，很难吸引汉阳以外的其他板块人口。 如果自住可以继续保留金域蓝湾，沌口的ceo盘，品质不错，短期内可以保持溢价，但是板块未来难跑赢大盘。 纯投资角度，建议出手金域蓝湾，置换到关山大道 光谷东这些领涨板块。


提问：房姐，昨晚刚刚向您请教要不要买公寓后，今天就出了停止公寓审批、鼓励现有公寓作为人才房的文件，可否解读一下呢？ 这对公寓来说到底是好消息还是坏消息？
回答：当时是利空 公寓从来不受待见 公寓是智商税，是开发商为了商办去库存，不得已为之的营销手段。 公寓最大的问题是：流动性的问题。流动性的背后，有税费的问题。按照目前的商办类物业交易税费来算的话，一次交易能吃掉你40%以上的增值收益。 这种税费，直接摧毁了公寓一半以上的流动性。 深圳仅有的1998平方公里的土地差不多一半给了所谓的生态绿肺，剩下的一半大部分了给了商办和工业用地，留给住宅的用地比例在世界一流城市里都是最低的。 深圳教育和医疗资源尤其落后，这点从深圳每年小一初一的学位缺口和不到一半的公办普高录取率中可窥一二。如此珍贵的土地不多盖一些学校，不多盖一些住宅，反而每年递增的盖一堆鸡肋的公寓，确实有些暴殄天物。


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茉莉707

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