北京楼市现状：核心区房价节节攀升，郊区房价跌跌不休

永远爱你冰塘

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：房姐好！请问世茂奥临里南侧的能观奥森全景的高层，大户型4居，是否值得入手？本人改善的需求，也希望保值增值。为什么奥森北园附近的房产都跑输大盘？
回答：户型大，总价高，但没有产业支撑，属于自住舒适区 适合改善居住或养老，投资不是首选，所以3.17后回调力度比较大。 世茂奥临里还行吧，你还可以看下同板块的 融域和国奥村


提问：我现在住着一套望京新城的100平米的房子，市场价约为650万。感觉望京新城小区比较乱，房子的质量也不算太好，所以呢，就想在望京换一套品质好一些的房子自住。主要也是从保值的角度考虑的。我在顺义还有一套130平米的房子（2009年次新）是空闲的，市场价约为400万。从保值的角度来说，您看是怎么操作比较合理。
回答：你好， 望京新城属于标准的老破大，当年是望京刚出道的标杆盘，目前自然有不少韩国人业主，各种小店餐厅超市遍布小区，生活配套非常的方便。 无奈产品实在隔了两个时代，加上大社区维护起来比较困难外立面显得比较破，品质是缺点，学区属性也很一般。 望京新城品质确实一般，不过做为上车盘还是没问题的，能跑平大盘。所以建议出手顺义的次新，抵押望京新城，再入手一套望京的改善盘。 保利中央公园 东湖湾 宝星三期 橄榄城这几个盘都关注下


提问：新人首问，房姐，您好，我和我老公都是外地的，户口也在外地，已满足北京五年社保，现在最多能凑够150万，我们无房产，名下也无贷款，一年家庭税后30左右，宝宝要3周了，我在二号线朝阳门上班，我老公在亦庄线次渠上班（工作属于IT行业，稳定性不好）。我们想买个两居的（三居应该钱不够）请问我们这种情况，适合买二手，还是新房，如果考虑孩子之后上学问题的话（通州没有资质），二手买哪里合适，新房已看了亦庄次渠北站的招商臻陇府与8号线瀛海站中海寰宇时代，现在我们比较偏向新房8号线、17号线（还未全部开通）北边南边都可以，请针对我们的情况，麻烦您给出建议，非常感谢，我新进来的，之前提问忘加新人首问了，看您一直没回，我重新提问。
回答：通州次渠这片是喷泉上的水面，美好的同时带着溢价。 次渠几乎是从0开始建设，从开局就可以卖一手高价，如果从投资回报来讲不是很好的选择。相比中海寰宇时代会好些，因为你的首付并不多，二手能看的标的较少建议看新盘，能拉高杠杆。


提问：房姐，自从关注了您就一直坚定要在今年上车，而且主看朝阳三环的房子。首房首贷I周日刚刚定了一个，交了定金五万。本来比较坚定，听了几个朋友说完就有些犹豫了，所以希望房姐可以给我一些客观的建议，而且确实很着急，希望可以尽早看到我的问题。 ［房子基本情况如下］ 坐标： 团结湖北三条，建筑面积57, 实用面积42.8 楼层：一层\/六层 楼龄：1980 总价：402, 首付154, 需贷款248万 综合描述：该小区是我在团结湖这一片看到的比较喜欢的一个小区，老区改造做的不错，干净整齐，容积率相对低，除過靠近马路的，里面是三排楼，中间带小花园，南卧室外面就是小绿植，前面再没有高楼。 户型图如下。 ［我做决定的思考］：小区安全干净，老房子但是业主是当时的婚房所以基础改造做得比较到位基本上可以拎包入住，不用太花费精力和时间来装，该地段租金还可以，这个房子是我目前看到的这一片里性价比比较高的，房主从420降到402。算是有眼缘，就当时定了。 ［缺点］：房龄老，贷款短；没有阳台；在一层，相对采光会有一些影响。 ［目前犹豫的点］： 1. 决策性正确与否：好几个朋友的说法是不看好目前房市，看跌，觉得我买跌了，而且老房子太老以后不好出手，再加上是一层，我当时选房主要看地段，房姐觉得我目前买的这里对不对，长期看怎么样？老房子真的不好出手么？您怎么看？ 2. 因为房龄，组合贷就只能贷18年，公积金只能贷33万，所以月供就将近18000了；为了不让月供压力太大，想选择纯商贷，25年，月供将近15000；首付154, 除過手上有的90, 还需要筹借64，所以一下子觉得压力很大。从贷款和还款的方面，有没有什么技巧性操作？ 有人推荐个人信用贷什么的，这方面完全没经验，希望房姐可以分享一些可以帮到我的办法。 3. 目前就房子里面本身我其实还是满意的，就是听到大家不建议买和觉得我选的房子老以及要背很多债而不建议买的很多，所以也会让我有所摇摆，此刻要么就是往前走，要么就是退了，再观望再看，等到年底一些再买，您觉得呢？ 4. 我是第一次买房，这一片看了大概二十几个房子，把附近几个老小区的基本户型都看差不多了，很多里面基本不能住就是要弄过来再大整，我觉得时间成本太高，而且差价不大，所以目前选的是综合房价、小区、装修选的一个我最满意的。 期待您能给我解答一下我的忧虑，越快越好呢，还有别的方式能找到您么？谢谢
回答：买房是一项长期投资，相当于持有一座城市的干股，北京基本面没有问题，担心是多余的 团结湖这种房产，核心有三点： 价值稳定无溢价，核心区收益稳定，税低方便贷足。 因此他的特点在适合上车。看的标的没问题可以入。 利率下行是大趋势，纯商贷没问题，买房别听周边人的，北京及早上车是对的


提问：房姐好，北京是首房首贷，父亲在外地事业单位工作，母亲外地已退休，父母名下还有未结清的房贷。 如果办理购房按揭的话，能否将父母作为共同借款人，下款额度是否会多一些
回答：如果子女是首房首贷，可以直接用子女名义按揭。 如果流水不够导致贷款额度不足，可以增加父母的流水，进行共借人。 如果贷款本身没有问题，增加共借人，不会增加下款额度。 首套按揭，普宅贷评估价65成，大部分房子是非普贷评估价6成； 二套按揭，非普贷款评估价2成。 抵押贷款，贷评估价的6-7成，最多的一个正常产品有75成。 全款买房，有时比按揭更划算


提问：房姐好，买的房子时，房东告知暂时户口无法牵走，需要等半年后牵走，当时压了15万的保证金。但是半年后得知户口是上上一个房主的户口，对方在北京无房，户口无法迁出。这种情况应该怎么处理？会影响我房子卖出吗？ 另外，房子交易时中介有义务帮忙核实房子户口情况吗？ 是否可以追求中介责任呢？当时自己大意了，没有亲自去派出所核实户口情况。
回答：1.在和卖家合同中约定，由卖家负责解决户口迁出问题，并设户口押金及违约罚息标准。 2.派出所查档，如年龄较大会自然死亡可以等几年，押金不变。 3.影响房屋出售，转手越多越影响。 4.中介无义务，一切以条款为准。 5.买房之前，建议先找专业人士了解下，到底哪里需要注意， 中介套路有哪些，交易风险如何防范。


提问：房姐好，新人首问，多谢解答！求匿名～具体情况：夫妻双方在海淀魏公村和蓟门桥附近工作，都是京户，收入一般，月入2w，年入约30w，国管公积金月缴8k。没什么经济头脑，也没有兼职赚外快的能力，目前住单位周转房，打算尽快生娃。纯刚需，首套首贷。现在首付只有200w，只能考虑总价500w左右的房子。目前有三种方案：1.先不买房，等生娃落单位集体户口（教育资源尚可）后买魏公村附近的老破小，上班距离近。风险：房价一年内上涨二十多万。2.现在买魏公村附近的老破小，对口小学差，五年后再置换。风险：置换成本高，无学区老破小没有升值空间。3.买郊区新楼盘，交房时间两三年后，到时出租，在单位附近租房住。风险：单位附近房租高，出租收入不能覆盖租房收入，外加还贷压力大。提问：1.上述三个方案，您觉得哪个比较合理可行？2.比较纠结海淀无学区的老破小和郊区新楼盘哪个更值得选？通勤实在太累了，尤其是将来有娃后。3.目前看了几个老小区，都是80年左右房子，小西天，明光村，钢研社区，动物园宿舍，民族大学南路等。两居四百多的，觉得还可以。您比较推荐哪个区域？4.郊区新楼盘比较多，都很远，昌平大兴门头沟通州，单价5w左右的盘，请问有升值潜力较大的吗？以上，有重复之处请多包涵，谢谢！另外，现在有钢研社区5层顶层80年房，460w，比较喜欢，不知道该不该买。望指点！
回答：1. 等一年没有必要啊，你并不能积累更多的资金，踏空的风险更大 不可取。 2. 考虑自住和通勤问题 建议选附近老破小，这类产品能跟上大盘。 3. 钢研社区可以买，但价格有点高，另外推荐看皂君庙、双榆树板块 距离魏公村也很近 再或者看看七贤村附近，距离魏公村也不远，如果你想环境稍微好一点，可以看看厂洼板块


提问：房姐你好，我们不在京城生活工作，社保和公积金均在北京，有购房资格，想购房一套，主要用于投资保值抗通胀。预算6到8，初步圈定的范围是朝阳区CBD附近，2010年前后的次新电梯房，烦请指点推荐，谢谢
回答：你好，建议在双井板块选筹，双井也是北京目前首选的几个投资板块。 作为承接CBD最优质的板块，双井弥补了东三环国贸以北缺少次新，东面板块断层等缺陷，成为了CBD东三环最优质的住宅区之一。 零星低端的老破小，百环家园经适房为底层人士提供了住所，首城，乐成，珠江，再加西面富力城小区等也满足了品质需求，富力广场合生汇加上苹果社区百环家园等丰富的社区商业，给双井带来了繁荣稳定的发展生态。 而乐成中心，商场和高端写字楼一体化，又给双井弥补了产业的不足，从单纯的CBD后花园延伸成为CBD的一部分，同时也发展为产住结合的片区。 东面九龙山南面北工大一带原本荒无人烟，近年随着地铁开通和城市扩张，人气也逐渐旺盛，给双井这个中心增添了更多活力。 非学区品质次新七八万，老破大六万，增长潜力很好 首城，乐成，珠江、东恒时代二期、风度柏林、天之骄子等都可以淘


提问：房姐好，我们现在住在惠新西街，房贷6万5\/年，年薪30万+，家庭无负担，工作稳定。打算年底入手二套一居，首付120左右，信用贷可以60万，或者找抵押公司全款后做一抵。刚开始在网上看双龙南里，石佛营，请问您觉得还有什么适合的小区?哪种贷款方式更好?希望租金可以大概覆盖房贷，不要离现在的家太远，以后我们养老住。谢谢~
回答：推荐你看看炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 这几个都不错，都好租，也都带电梯 建议看300+的标的，流水覆盖月供的2倍，风险可控，也不会对影响生活质量。首付过低情况建议全款抵押入


提问：房姐，您好，新人首问！ 三个问题： （一）1500考虑自住兼投资属性的房子，目前在东湖湾和珠江帝景之间纠结，这两个项目那个更具投资价值，请您给个建议。 （二）最近在这两个项目里看了二十几套房子，很难遇到您之前文章里提到的东湖湾7+珠江6+的笋盘，今天看了套珠江B区中心位置的三居全南户型（166平）8.5万单价，税费35左右不知道合不合适入手？该户型有如下几个问题： 1.客餐一体，不分区； 2.一个北侧卧室面积约10平米左右，偏小； 3.有个6平米的储物间； 4. 六楼，楼层偏低，不过看小区景观很好； （三）从投资属性分析，鸿坤花语墅、东湖湾及珠江帝景，如何排序？ 谢谢！
回答：东湖湾更偏自住，价格上也偏ceo，投资不是很好的选择。珠江整体会更好 8.5属于市场价，这几个户型问题都不算硬伤，如果价格单价能谈到8左右 可以入， 珠江帝景>东湖湾>鸿坤花语墅


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内托体头

不认可郊区房价跌跌不休！大部分郊区项目不是跌跌不休！

楚一帆

哪个郊区跌跌不休？可惜了网名。