文/韬略哥
珠江东岸的楼市如火如荼，其中的东莞更是在去年勇夺全国涨幅第一。但是珠江西岸，特别是中山这边的楼市已经有4年多的时间没有上涨了，甚至部分地区还有下跌的趋势。究竟怎么回事？深中通道不香了吗？中山楼市什么时候才能涨呢？
数据来源：安居客
通过研究2015年至今中山市的房价走势，可以很清晰地看到在经历了2015年到2018年的翻倍行情之后，中山市的房价开始从最高点下跌，目前已经在11000元/平方米的位置横盘了4年多的时间，买来投资的人叫苦连天，直呼做了“接盘侠”。
在广东省21市的GDP排名中，中山排在第九位，算是中等生。要知道，广东省的GDP总量是排全国第一的，在全国顶尖省份里排中等，放在全国来说都是优秀的了，但是为什么房价就是不涨呢？
我们对比一下广东省各市2009年-2019年的GDP增速，或许有我们要的答案。
不比不知道，一比吓一跳。中山市过去10年的GDP增长率虽然有98%，但是在广东省内是排倒数第二的。
再看中山市近5年的GDP情况，可以看到中山市的GDP几乎没有增长，甚至在2017年达到顶峰3450.31亿元后在2018年迅速下跌，而这年正是中美贸易战爆发之年，对于中山市这种依赖出口加工的城市无异于被砍断了一只手臂。值得注意的是，2018年公布的GDP原值为3632.7亿元，在2020年进行了修正，这操作我直呼好家伙。
过去五年中山市三次产业结构从2.2∶55.9∶41.9调整为2.3∶49.4∶48.3，第二产业占比大幅下降。不仅如此，2011年时中山市常住人口314.23万人，到2020年也不过338万人，10年时间增加25万人，人口吸引力太低。综合经济层面以及人口层面的变化，中山市可以说是交了一份很差的答卷，房价长期横盘也就不奇怪了。
那么中山市这个曾经与东莞、顺德、南海并称广东“四小虎”的城市还能逆风翻盘吗？笔者认为乘着粤港澳大湾区建设之势重振虎威不是不可能。
粤港澳大湾区是国家战略发展要地，更是人民对美好生活的向往。比肩东京湾区、纽约湾区以及旧金山湾区三个世界级城市群是粤港澳大湾区的使命。同时拥有香港和澳门两个自由港，深圳和珠海两个经济特区，以及南沙、前海蛇口和横琴三个自由贸易试验区，两种制度，三种货币，三个法律体系，这在全世界都是绝无仅有的，毫无疑问粤港澳大湾区必然会集聚大量资金以及政策的支持。
在中山市2021年政府工作报告中，中山市市委市政府直面经济增长乏力、土地管理粗放、重大平台建设滞后、投资结构失衡、创新能力不强、产业层次偏低等一系列突出问题，并表示秉着对历史和人民负责的态度，积极参与粤港澳大湾区建设，主动对接深圳先行示范区建设，大力实施环湾布局、向东发展战略，进一步厘清城市发展思路和战略重点。
在十四五规划中亦提到：积极参与“双区”建设、对接“双城”联动，打造“湾区枢纽、精品中山”，加快建设珠江东西两岸融合发展支撑点、沿海经济带枢纽城市、粤港澳大湾区重要一极，集中力量推进翠亨新区建设，打造参与湾区建设的主阵地。充分发挥火炬开发区创新发展主引擎作用，高标准推进岐江新城开发建设等。
在粤港澳大湾区的规划中，中山市定位为珠江西岸区域性综合交通枢纽，在未来的轨道交通规划中，中山市亦有相当的分量。
近期开始施工建设的有中龙虎轻轨、南沙至珠海（中山）城际、深茂铁路等。
中龙虎轻轨走向是坪山-龙岗-凤岗-塘厦-松山湖-长安-南沙-中山。
南沙至珠海（中山）城际线路（广州18号线延长线）拟于近期建设，涉及中山市东区、石岐区、南区、南朗站、翠亨新区这些区域，待广州18号线全线通车后，将成为连接广州、中山、清远、珠海、澳门五座城市的城际地铁。
深茂铁路深圳至江门段线路经深圳市南山区、宝安区，东莞市虎门镇、长安镇、滨海湾新区，广州市南沙区，中山市民众镇、港口镇、歧街道、西区街道、沙溪镇、横栏镇， 江门市江海区、新会区引入深茂铁路江门至茂名段在建江门站。
还有正在建设的深中通道将于2024年通车，两地的车程也将由2个钟缩短为半小时，这无疑是最让人期待的。
在几十年改革开放的浪潮中，珠江东西两岸发展极不平衡，这已经大大制约了粤港澳大湾区的持续发展，而深中通道作为连接东西发展走廊的重要通道，无疑会为中山的发展注入新的活力。
作为中山市未来发展引擎，翠亨新区以建设国际化现代创新型城市新中心为定位，位于粤港澳大湾区A字形核心位置，是横琴、南沙、前海三大自贸区的几何中心，一小时交通圈范围内还有5大机场以及4大深水港。目前已有上百家企业进驻，138个项目落地，未来规划有40所学校、13大公园、6大商业配套、7大文体配套以及湾区国际医疗城等，总投资超千亿。
翻阅深圳这些年的发展历程，可以看到其发展重心从罗湖到福田，再到蛇口，现在到了前海，一路向西靠海发展，未来将跨过珠江口，到达珠江西岸的中山市，这不仅仅是产业转移的需求，更多的是世界经济发展的规律。
而火炬开发区亦处于深中通道的辐射区，作为仅次于广州高新区、深圳高新区的全省第三大高新区，经济增长长期领跑全市。依托火炬开发区国家健康产业基地，结合《粤港澳大湾区发展规划》继续支持中山市推进生物医疗创新的契机，大力发展高端生物技术科技，吸引更多的深圳生物科技企业到火炬开发区发展。
未来将不会再出现2015年-2018年的普涨行情，这就要求我们理性思考，做好地域分析，把握确定性机会。
从深圳的房价分布亦可以看到，最高房价的区域与最低房价的区域差价达到2倍，未来中山市亦会出现这种情况。就目前而言，翠亨开发区与火炬开发区是显而易见的价值洼地。因为深圳是珠三角外溢能力最强的地区，东莞、惠州都受到不少深圳产业外溢的好处，深中通道的搭建对联动东西两岸意义重大，影响深远。相较于深圳6万多元的均价，火炬开发区和翠亨开发区的房价即使翻倍也不过是深圳的坪山区的最低价，况且比坪山还更近前海CBD，安全边际显而易见。
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发表于 2021-4-29 15:26:34
