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根据国家统计局发布的2020年70个大中城市的房价数据，在过去一年中，全国一二线城市的房价，整体上稳中有升，保持上涨趋势。其中北上广深莞涨幅全部超过5%，深圳更是以14%的涨幅位居全国首位。2020年全国住宅均价高达9980元，逼近万元门槛。至少有75个城市房价破万，其中囊括了几乎所有一二线城市， 和小部分三四线城市，如浙江丽水、江苏扬州、福建福田、云南大理等。甚至连平时存在感不太高的合肥，也爆出了“小户型学区房被爆炒，每平从三四万炒到七万”的新闻。显然，即便疫情在短期内对住房交易造成了一些影响，但是2020年我国房价在总体上依旧呈上升的势态。
但就在2020年的最后一天，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会，联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，这一新的管理制度对房地产贷款和个人住房贷款余额启动了“五档比例”的控制，大型银行二者占比分别不高于40%和32.5%，股份制银行、城商行、村镇行最高上限比例依次更低。这一制度从2021年1月1日起正式实施。那么，这一新出台的管理制度，究竟有何深意？在这一制度的影响下，我国的楼市在2021年又会发生怎样的变动？
中央经济工作会议
12月16日至18日，中央经济工作会议在北京举行。在“十三五”与“十四五”承上启下的关键节点召开，很显然，这一会议的重要性不容小觑。在会上，房地产罕见地与强化国家战略科技力量、反垄断等重要事项共同列为8大工作重点。会议更是用了282字的篇幅，对2021年乃至未来五年的房地产发展脉络进行了总体定调，篇幅之多之广为历年中央经济工作会议之最，足见政府对房地产的重视程度。
中国楼市向来是政策市，理解政策是重中之重。纵观2020年，中央政策的调控力度丝毫不曾放松，始终坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，中央部委多次召开会议强调，保持楼市调控政策的连续性和稳定性，不得将房地产作为短期刺激经济的手段。
2020年底，中央经济工作会议一开完，不少研究机构都认为，这透露了国家政策“稳中向紧”的趋势。会上首次提出“解决好大城市住房突出问题”，指出“住房问题关系民生福祉”，并提出解决方案就在于通过加大土地供应、降低税费负担来大力支持租房， “以租赁代销售”，以此来提供住房保障，并抑制房价过快上涨。
将住房问题与民生福祉联系起来，这一政策表述意味着房地产“去金融化”将成为主导方向。那么，我们该如何理解“去金融化”？这个趋势又将对我们老百姓产生什么影响？
上海
众所周知，近年来我国的房价一直在不断上涨。极端的地方比如上海，它外、中、内环的房价，已经全面确立了每平米4万、8万和超10万的格局。这样的天价，不得不让人感慨和疑惑：究竟谁能买得起这些房子？这些人买房的钱到底从何而来？
其实，房价背后的助推因素往往与金融贷款，尤其是消费贷、经营贷分不开。《中国证券报》调查报道说：“在北上深多地，利用“抵押经营贷”购房，已形成一条成熟的灰色产业链。部分购房者为填补房屋交易资金缺口或进行套利，挪用消费贷、经营贷资金作为购房款或“过桥”资金; 部分非法中介参与其中牟利，为违规行为推波助澜……”
抵押经营贷，是银行用于解决小微企业生产经营过程中产生的资金需求的贷款。为了支持小微企业经营，抵押经营贷的利率很低，而且办完了抵押，可以随借随用，非常方便企业资金周转。然而，这样的一个好政策却被一些投机者利用。近年来“经营贷”利率一直在4%—7%之间波动，而当经营贷利率低于房贷，一些不择手段的投机者就会利用经营贷代替房贷，从楼市中套利。而一旦经营贷绕开既有的信贷限制，大规模流入楼市，房价自然就会在短期内大幅上行。
信贷
所以说信贷是楼市的七寸。只要能按住信贷，就能压住房价。毕竟能全款炒房的人还是少数。因此，凡是真正严打违规信贷资金的城市，房价自然就不会过于离谱。
在这方面，长沙可以说是一个最好的典范。长沙曾因楼市调控全国最严而备受关注，甚至赢得了“让炒房客有去无回”的美誉。长沙依靠最严调控、大规模土地供应和健全保障性住房体系，迅速按住了房价，其先进经验还曾登上央视的《焦点访谈》。以2020年3月为例，长沙全市新建商品住宅成交均价为8382元每平米，在全国30个直辖市及省会城市中排第25位。
但可惜的是，很少有城市愿意抛弃房地产这块大蛋糕。所以大多数城市的调控政策像在挤牙膏。在2020年之前，这些城市的做法尚且还行得通，可是在2020年之后，如果还不加大对房地产行业的管控，那就必将自食恶果。在2020年疫情的大背景下，我国经济增速放缓。通俗地讲，房价涨，但人民的收入却没有跟着一起涨，那么老百姓买房子就需要背负更多的债务！过高的房贷，掏空了大家的现金流，老百姓手里没钱，内需自然拉不起来，消费下滑，其他行业的复苏周期就会大受影响。
楼市
所以说，为了国家的长远发展，房地产“去金融化”势在必行。2020年12月31日，《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》正式出台。这是自房地产领域“三条红线”融资新规后的最严格规定，主要是对银行业房地产贷款进行集中管理，为各个银行发放的房地产相关贷款设定上限，房地产相关贷款的占比最高不能超过规定数字。而按照过去的政策，这个比例是由银行自己来决定的。
当然，各家银行规定的比例是不一样的。中资大型银行属于第一梯队，比例相对高，房地产贷款占比，上限可以达到40%，个人住房贷款占比上限可以达到32.5%。
通俗点来说就是，如果今年工商银行每放出去100元贷款，其中房地产贷款最多可占40元，而个人住房贷款最多可以有32.5元。
紧随其后的是中资中型银行，比如招商银行、兴业银行、浦发银行，比例降低到了27.5%和20%。再往下中资小型银行为22.5%和17.5%。第四档为县城农合机构，比例为17.5%和12.5%。最后第五档为村镇银行，比例为12.5%与7.5%。
这个政策，是国家在给商业银行设置房地产贷款的红线，是落实“房住不炒”的长效机制，标志着房地产去金融化拉开了帷幕！同时，这一政策也在倒逼银行把更多的贷款分给非房地产行业，比如稳就业的中小企业等。国家的意图很明显，房地产应当和实体经济一起发展，让资金尽可能多地流入到实体经济当中去。
北京楼盘
配合中央的步调，2021年刚开年，北京、上海就开始了疾风骤雨式的楼市调控，两地不约而同地对消费贷、经营贷出手，严打资金违规流入楼市。短短半个月内，上海连出四波调控：封堵假离婚、提高增值税免征年限、将法拍房纳入限购范围，随后又暂停了购房税费贷，最后表示将把严查消费贷、经营贷作为工作重点。1月29日，上海再次加码，规定只能对购买主体结构已封顶住房的个人，发放住房贷款。这个政策一旦实施，房地产高周转将会大打折扣，房价上涨将会失去信贷的支持。
1月底，北京银保监局也表示：各银行要对2020年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查。市区两级住建部门要联合处罚炒作的经纪机构和经纪人。
北京一直是楼市调控的风向标城市。北京一旦升级调控，全国各地都会立马跟进。
果不其然，1月27日，杭州加码楼市调控：加强限购，落户未满5年的只能买1套房；加强限售，个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年；摇号中签率小于或等于10%的商品房、以优先购买方式取得的热点商品住房，自拿证起5年内不得转让。深圳则和上海一样，堵上了假结婚买房的路子。厦门银行、工行衢州分行、江西德兴农商行等多家银行也因存在资金违规进入楼市的问题接连收到了罚单。
当下是中国经济转型、为大国博弈磨利剑的关键时期，容不得半点差错。房地产如果敢冒头炒作，一定会被摁在地上狠狠地摩擦。这是不可违逆的大趋势。因此各地楼市调控必将逐渐长沙化，像沪深杭等地楼市过热就打的动作，至少在今年一整年内都将一直延续下去。
房价走势
那么，国家政策收紧一定意味着“今年房价要大跌”么？那倒也不是。房地产事关消费和投资“两辆马车”，牵一发动全身，刻意打压地产业是不可行的。保汇率、稳房价才是中央决策的目的。
12月11日的中央政治局会议，提到“促进房地产市场平稳健康发展”， 关键词是“平稳”和“发展”。我们可以这样解读：2021年房价不能上涨过快，干扰内循环的发展大局；但也应当起到一定的经济支撑作用，不能止步不前，更不能萎缩后退。
据央行2020年统计，中国家庭负债来源以银行贷款为主，房贷占了家庭总负债的75.9%。房价如果停涨，在通胀的压力下其实就等同于阴跌。这就间接意味着之前贷款买房的居民资产缩水。如果房价真的大幅下跌，很可能会出现退房潮或者断供，甚至出现大量个人破产的案例。因此，为了守护老百姓手中的资产，2021年房价绝不可能大幅下跌。
那么，2021年，中国的房价究竟会怎么走呢？针对这一问题，中国社会科学院财经战略研究院近日发布的《中国住房发展报告(2020-2021)》提出，2021年中国商品住房价格同比增幅将会下降，预计会维持在5%左右。
长三角地区
分区域看，报告指出，2021年受到土地市场热度较高、人口流入等因素推动：长三角地区城市房地产市场需求较为旺盛，因此房价涨幅仍将靠前。但鉴于2020年需求积极释放，短期继续提升空间相对有限，且当地政府将严格贯彻调控政策，因此房价上涨的节奏将会相对温和。珠三角市场可能受调控影响而有所降温，但市场基本面仍然强劲，存在增长空间。京津冀、长江中游城市群的市场规模有望实现稳中有升。
总而言之，因为大家都往一二线城市跑，一线和准一线的大城市，房价不可能掉，这一点大家都是心知肚明的。二线前列的城市，比如优秀省会和计划单列市，本身需求在，房价下跌的可能性不大，即便要跌，也是微跌。
而除此之外，其他非核心城市市场降温的可能性则更大。比如成渝整体，可能存在周期调整压力，市场规模稳中或有小幅调整。部分三四线城市需求相对有限，加之棚改缺位、银行信贷剧烈收缩，市场或将面临调整压力。
那么分析完政策，我们可以回答2021年能不能买房、如何买房的问题了。对于这些问题，我们要分三种情况来分析。
居民住房
第一种情况，如果你手头没房子，那么你可以放心买。如果你买房子是自己住，并且未来不想通过卖房来获利的话，那么现在买房子没有问题。但不必抢购，避免恐慌性购买。更不必“赶紧买房”“咬牙买房”，因为房价短时间内大概率不会大涨。
只要中国经济还在发展，宏观方面就会增加流动性，过剩的货币会流入房地产，炒热一个个概念，而在这些热点概念里，肯定会存在不少泡沫，普通老百姓当然玩不过庄家，倘若头脑一热跟风而上，就变成了“韭菜”。
越来越多的90后进入适婚年龄，但对婚房也没必要太焦虑。很多人说不买房就没有媳妇，这显然夸大了房子的作用。现代社会对婚姻的认识越来越理性，只要两个人在一起，那就是最幸福的家。而想在都市立足的年轻人，也没必要急着买房。中央经济工作会议提出的大城市居住解决方案就在于“以租赁代销售”，所以今年租房市场会有所发展。如果手头紧，不妨先租房，夫妻结婚后凑个首付，买一个小点的房子，然后再逐步置换。
地铁
但是，在此我还想提醒大家，都市买房有三点需要注意：
首先，不是所有的地铁口都是优质地段！虽然房地产商喜欢炒作地铁概念，但是地铁也是要分位置的。如果处于地铁路线图的末尾，或者城市地铁并没有形成网状，地铁的便捷性就体现不出来。为此支付高昂的房价，非常不合算。
其次，关于学区房，2021年如果不是刚需，不必上车。在2015年二胎的小高峰出生的孩子，都是在2021-2022上学，那么这个时间段买学区房，就等于被割“韭菜”。因为随着15年后生育率逐年下降，除了极个别人口大省，2022年以后，上学的小孩人数将会迅速下滑，那么这时学区房热度肯定也会有所下降。
第三，各种新区也要详细了解一下政府发展策略，是真有概念，还是虚假宣传，千万别盲目听信中介和售楼员的一面之词。
至于留在三四线城市或县城的人，不妨观望一段时间。处于都市圈和城市群的三四线城市，尤其是处于中心城市交叉地带的城市，仍有升值空间。相反，收缩型城市的基本盘将普遍面临考验。
那么第二种情况，你已经有房了，想投资房地产的，需要谨慎再谨慎。普通老百姓如果想要从房子上面赚钱的话，不能冲动。房地产“去金融化”意味着，你今年贷款买的房，过几年要卖的时候，有意向接盘的人很可能根本贷不到款，拿不出钱。所以房价涨的再高，这个数字只会是纸面财富，因为不好卖！
“房住不炒，因城施策”，如果所在城市政策不错，适合投资的话，小赚一笔有可能，但也不可能会1万入手5万出手。所以，在投资前，大家有两点需要注意之处。
首先，避开办公楼和商铺。过去一年，北上广深圳甲级写字楼空置率创下新高，租金同比出现明显下跌，与住宅形成极其鲜明的对比。数据显示，住宅销售额增长10.8%，办公楼销售额则下降了5.3%，商业营业用房销售额下降11.2%。这说明写字楼、商铺更易受经济大环境影响，不是优质投资标的。
居民住宅
第二，要选择好房源。无论房子多么老破小，但只要有卖点，能定位辐射到一部分购房人群，就能避免积压。那么什么样的房子不能买呢？地方偏远、没有政策利好、没有学区、周边不成熟、房龄老设施陈旧、开发商口碑不好、房屋质量不行等等都是影响房屋售出的劣势。以上条件按重要性排序，占得多了，该区域的二手房就会大量积压，便宜几万几十万也无人问津。最简单的操作方法，就是直接去买成熟社区，也许贵一点，但稳妥。
最后一种人，就是家里有五套房以上的大户人家，现在可以考虑割肉卖房了。千万别以为房地产税还很遥远，本轮疫情终结，经济向上翻转，房地产税就会如期而至。
2018年，房地产税法被列入69件第一类项目之一，全国人大常委会要求在2023年3月前的五年内，完成立法或提请审议。从这个角度来看，如今距离最后期限只剩2年时间了。拥有一套房且是普通住宅的朋友们，心可以放在肚子里，这跟你们没什么关系。不过一旦房地产税落地，在一线、二线城市囤积了大量住宅的人肯定会比较受伤。
居民住宅
毫无疑问，房地产税会大幅遏制炒房行为，降低房子的增值属性、投资属性，甚至可能把房子拍成负资产。当房子不能给炒房者带去理想的利益时，他们必然会想方设法补救，出租或抛售；要知道很多炒房者以前是宁愿房子空着也不对外出租的，因此，仅2019年空置的房屋就有367万套；如果房地产税出来了，他们还不出租或者割肉卖掉，那么房子就会成为负资产，不停吞噬现金流。而迫使炒房者出租空置房屋，这正好符合中央经济工作会议上提出的大力发展租赁住房的政策。
所以，一句话归结，未来5年，我国住房发展的基本原则还是“房住不炒”，重点是民生保障，政策以防风险、保民生为主。那么，当老百姓手里的资金不能用于炒房，客观存在的投资需求又该怎么解决呢？
在中国人的资产配置中，房产占据了近八成的比例，而金融资产的配置与发达国家相比，则相去甚远。2020年1月，银保监会发布了一个重磅文件《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》。这一文件的中心思想很简单，用一句话概括就是——“大力发展企业年金、职业年金、各类健康和养老保险业务，多渠道促进居民储蓄有效转化为资本市场长期资金。”
2020年中国股票型基金销售火爆，全年基金销售额突破3万亿，创历史新高——这也是国家政策引导的结果。
因此，在房地产投资面临各种“长效机制”的打压与遏制时，国家将大力支持老百姓投资资本市场，今后也将有各种政策扶持。所以，面对未来财富风口的这一转变趋势，与其逆流而上，我们不妨顺势而为。
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发表于 2021-4-28 10:51:07
