上海楼市，正在暗流涌动

术数古籍专卖疤

上海，有些板块正在悄悄起势。


最近我们人肉刷了一遍全上海的二手房，整体感受就是补涨趋势明显。


就像我们1月28日线下分享会说的那样：


普陀的万里、长寿路，以及宝山淞南、顾村等板块2010年以后的次新房正在悄悄上涨。


算下来，这些前期并不活跃的板块，2021年已经涨了有10%。


浦东、闵行，以及内环方面，好房子基本上已经摸到了阶段性的天花板，尤其是内环的好房子，基本上单价已经都站上14万以上了。


这一切，特别是以上海1.22新政作为分界线开始，预示着这波行情已经转入中后期。


我们预测，这样的市场环境中：


大肉已经被吃完，剩下的那些肉汤，也将会在6个月内被瓜分完毕。








1




上海每五年会有个大行情，每三年有个小行情。


但是这个行情来的很快，很多版块可能一周到两周就涨完了。


比如普陀的万里板块：





先说结论，普陀万里现在这个价位的次新房，基本已经是涨完了的停滞状态。


简单来说，现在这个板块的次新房涨跌纯靠心理博弈，房东觉得还没到位，但买家觉得太贵了。


实际上，万里这个板块的学区房加成很强，本身去年底出现的上海行情就是学区房领涨，万里当时就吃到一波涨势。


然后很幸运的是，学区房新政一出来。


万里有几个原本不是学区房的小区被划进学区了，再涨一波，直到现在价格顶死，大家买不动了，购买力就会往旁边的桃浦和真如两个板块外流。





这两个板块，前期没有吃到学区房行情的涨幅，整体板块也不是非常热门。


但等到周边大宁、万里、光新板块涨起来以后，这两边就成了非常刺眼的洼地，1-2个月后，就会与周边的均价拉平。


属于典型的别人吃肉，它能喝到汤。


其实逻辑很简单，去年早些看的时候，大宁均价8万左右，普陀板块6万；


行情一起来，现在大宁均价12万了，普陀板块才7万，瞬间的就真香了。


同样的“喝汤板块”，还有嘉定新城、南翔，宝山的淞南、顾村、大场等等。


这些板块的共同点有三：


第一，板块内都有成片的2010以后的电梯房；


第二、位置都不是太偏，起码区域内还有轨交直连；


第三、都与行情前期领涨的学区房板块相邻。


魔都财观将在04月09日 20:00 直播
预约






2




本身购买力外溢了，然后又被行情逼回来了。


以长寿路板块举例，本身学区不差，整体板块的城市界面也不差。


但本身长寿路商圈有点没落，板块内的房型太大，110平的两房，150平的三房很多。


这种条件看上去好像还行，但长寿路板块周边能打的太多，就导致大量人抛弃长寿路，转战武宁、江宁、曹家渡，甚至大宁这些板块。


但是行情一起来，我在大宁买个100平的价格，去长寿路能买130平，还更靠近市区，两者相比，长寿路的性价比又回来了。


比较有意思的是浦江镇南侧的鲁汇，行政上属于闵行，实际位置在浦东。


这边的购房者，十有八九也出自浦东，再精确一点就是张江。


这个板块，对于浦东上班族来说距离还好，总价也在可接受的范围里。


鲁汇开始补涨了，只能说明浦东大部分次新房，基本已经涨到位了。


实际上，浦东现在房子相比于浦西都是贵的。


对于像张江上班的人来说，他们买房子基本的可选范围越来越小了，甚至接受“伪学区”的概念。


简单来讲，只要是次新片区，即便是片区内的学校还没有打出排名，大家还是愿意把它当成个学区房来买。


我们发现，在浦东职业的购房者众，有大量高学历的新上海人，一方面他们很认学习改变命运，另一方面对生活品质也有要求。


对他们来说，赚钱不是大问题，大问题是上班要近，学校要好，小区要好，所以愿意为“理论上的学区”次新房支付溢价。


细想之下，地理上浦东的前滩、唐镇、森兰这些板块，都是这样的逻辑。

3




目前行情下，内环值得注意的几个洼地板块：北外滩、光新路、世茂滨江、中远两湾城。


首先是北外滩，北外滩板块的次新房本身就很少，只要北外滩行情起来，类似名江七星城这种03年的小区，大概率还是有跳一跳的潜力。


还有就是普陀的光新路板块，这个板块不算热门，但其中香溢花城的品质很好，与旁边的宝华城市之星相比，价差还是太大。





另外就是世茂滨江和中远两湾城，两个小区品质都不差，但是前期的抛盘量很大，导致价格一直上不去。


估计这次的补涨行情，会把这两个片区也带一带。

4




最后，和大家聊点认知上的事情：


上海楼市牛长熊短的特性越来越明显了。


清明假期我见了一些朋友，我说：我最近被我们大A股虐的很惨。


朋友说：你要不开个户头来美股，美股牛长熊短，涨的多跌的少。


那天回家后，我专门研究了下美股，发现一条比较重要的特征：


在过去的50多年里（1964年2019年），美股牛市持续时间是熊市的3.2倍。


并且美股的机构投资者占比多，简单说就是会买的人，比乱买的人多。


也就是说一个市场当中，专业投资者的占比，可以影响市场未来的走向。


这一粗浅的认识，被上交所理事长的总结所印证：


散户为主是造成牛短熊长的重要原因——2020年6月18日。


以上为什么要和大家说这些，因为我发现，单说上海楼市这块，牛长熊短的味道越来越重了。


这里咱们不聊历年走势，就从逻辑上讲，每一次的上海行情都是一次大洗牌，被洗掉的那批人未来上车的机会越来越小。


补充进来的玩家，要么是本地的精英，要么是外地的精英，甚至有可能是国际投资者。


随着行情一次又一次的拔高，难免看空的论调会越来越多，但别忘了，总有大量冷静的眼睛盯牢这块市场。


这批市场参与者，可能根本懒得口嗨，但在关键节点他们会用脚投票，冷静出手，不被情绪左右，冷静寻找确定性。


我相信，这一点是上海房价强者恒强的基础所在。

内托体头

长宁仙霞水霞小区怎么样，对口长宁实验小学

飘渺九月

北新泾怎么样？

勇敢的树袋熊1

只要住宅都不错，。商住就不行了，商住限购就好了

勇敢的树袋熊1

张江怎么样？

寒郁轩良

还在造势学区房！