谢逸枫：火爆的楼市小阳春！15城第一批卖地收入预计超万亿元

飘渺九月 · 发表于 2021-4-27 18:41:06

文/谢逸枫
憋了一年的房地产市场，终于迎来火爆的2021年楼市小阳春。一组克而瑞的28城数据显示，一季度环比、同比住宅成交面积创历史新高，一二三线城市集体上扬。不过，城市间市场分化显著，库存去化周期缩短到过去几年新低。不仅一手房火热，二手房市场一样的火爆，9城成交环比翻倍。

今年楼市一季度小阳春，简单地讲火爆异常，因为疫情缘故，去年楼市一季度小阳春冰封萧条。值得注意的是在于去年的市场数据基数低、市场封闭、流动性紧张，而今年的市场则是流动性过剩、市场放开、调控收紧。不可思议的是今年楼市一季度土地市场爆发性火热，让市场目瞪口呆。
其一是28城数据显示，一季度环比、同比涨幅7成。成交规模达2985万平方米，同、环比增幅超7成。一线领涨，二三线分。一线城市3月预计整体成交新房412万平方米，环比再增79%。北京、上海、深圳楼市火热依旧，3月同、环比大增。二三线24城3成交2573万平方米，同、环比大增。

3月，二手房表现亮眼，9个重点城市共计成交746万平方米，环比翻倍，涨幅105%。9城环比涨幅皆超50%，其中成都、杭州、青岛、厦门更是涨幅翻倍，最为亮眼。值得注意的是28城住宅库存，仍是供不应求。除无锡、厦门、天津供应显著放量短期供过于求外，其余城市普遍供求比小于1。

其二是3月，300城经营性土地成交总建面13456万平方米，环比增长22%，同比增长13%，成交总金额3393亿元，同、环比分别增长18%和5%，平均楼板价降至2521元/平方米，环比下跌14%，同比上涨5%。值得注意的是3月，土拍平均溢价率进一步回升至16.9%，续创2020年以来新高。

目前已经明确在2021年4-5月开启宅地集中供应土地的城市，包括长沙、广州、北京、天津、杭州、无锡、南京、长春、合肥、济南、成都、郑州、苏州、厦门等15个城市。第一批，北京起价1036亿，广州起价901亿，天津起价503亿，无锡起价228亿。预计22城第一批卖地收入有望超过万亿元。
其三是卖地收入创历史新高。中原数据显示，今年一季度，50个热点城市卖地收入达7020.99亿元，同比涨26%，创历史新高。其中上海、杭州、广州、北京、成都、宁波、武汉等22个城市“卖地”收入超百亿元。中指数据显示，今年一季度，百强房企拿地总额5588亿元，同比增长22.7%。

上海、杭州、广州土地市场最火爆。一季度3座城市土地出让金均突破300亿元，表现抢眼，分别949.4亿元、729.6亿元和347.7亿元，同比分别为44.33%、43.56%和23.99%。其中绿城、保利、建发、招商局、融创、万科、华润、中海、绿地、滨江、碧桂园、新城12家各砸百亿元拿地。

2021年初，整体房企拿地依然积极，特别是融资难度降低，经济全面复苏，资金相对宽松下，房企拿地积极性逐渐提高，多地再次出现高溢价率土地成交，土地市场热度持续提升。毫无疑问，未房企垄断、行业集中度还在持续。土地供应两集中政策下，头部房企凭借信息掌控和资金调拨能力，优势将更加明显。
其四是一季度北上广深楼市火热，量价上涨。贝壳数据显示，北京新房市场今年一季度成交21365套，成交面积260万平方米，较2019年一季度增长55.2%，较2020年同期增长166.5%。中原数据显示，今年一季度北京新建商品住宅平均成交单价为5.25万元/平方米，较2020年小幅上升2.1%。

2021年3月，上海二手住宅共成交约3.94万套，环比上涨108.87%，同比上涨160.28%，接近前期高点，因为受市场传闻影响的月末集中网签。上海二手住宅合同成交均价约3.93万元/m2，环比下跌1.74%，同比上涨3.72%，因为成交热点区域外移以后导致低单价房源占比提升，结构性的因素。
合富数据显示，2021年3月广州全市住宅网签110万平方米，环比升46%，同比升70%。阳光家缘数据显示，3月广州一手楼网签成交12492套，同比增加6615套，同比上升112.56%。3月广州一手住宅网签面积为1327384平方米，同比增加724358平方米，同比上升120.12%。值得注意是房价上涨。