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我知道很多人对调控政策一直抱有非常大的期望，但现实的情况是，面对楼市调控你必须拥有一个最基本的心理状态。
那就是“怀着最好的愿景，有着最坏的打算”
2020年下半年因为楼市在疫情后逆天的表现，来自顶层的调控一个接一个开始出台，其中住建部和央行联手发出三道红线政策，也就是对房企融资和负债限制的调控政策被很多人给予了希望，包括媒体也在说，这次是卡住了房企的脖子了。
按照政策的细节理解没错，三道红线的办法的确对房企的负债进行了非常具体的限制。
你房企达到什么水平的负债，你才能融到多少数量的资金，而央行和住建部的要求是，你负债越低可融资的数额就可以越大，相反负债越高就必须降低融资的数额。
了解房企运作的人都知道，融资是房企运行的核心发动机，房地产这个需要快速周转的行业，融资的快慢和数额的大小直接决定了房企是否能存活的关键。
房企是从来不屑于滚雪球式的发展。
不断的融资拿地做大土地储备规模，有了大规模土地储备后又能方便下次继续融资，这是房企发展的主要方式，也恰恰是这样的方式在推动楼市的上涨行情。
为什么你的收入总不赶不上房价上涨的速度？原因就在这。
房企是借钱发展，不断的融资进入土地市场推高地价做高房价，这个速度等于开车赶路，而你是靠出卖自己劳动力的报酬来追房价，这基本就是自行车和汽车的差距。
你把脚蹬子就是蹬坏了也追不上四个轮子。
所以三道红线的出现就是让房企有多大饭量就吃多少饭，强迫房企回到滚雪球式的发展，把融资降低到一个合理的范围内。
融资一旦控制了，房企手里的钱就少了，房企没钱了土地市场的热度自然也就下降，土地市场如果降温楼市的热度也就跟着下降了。
多好的想法。
可惜，就是这个去年出台看似卡住房企脖子的政策，现在来看貌似效果和所谓的卡脖子还差的有点远。
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3月31号在A股和H股两市陆续有20多家上市的头部房企发布了2020年业绩报告，从报告的内容看，这些头部房企已经全部档成功，达到了2020年下半年“三道红线”政策的最低负债要求。
一个央行和住建部联合制定的限制房企融资的策略，只用了半年不到，就被20多家的上市头部房企开始陆续达标“破解”。
可能有人会想，“达标了是好事啊，证明房企负债下降了，也算是给楼市间接降温了”，对于有这种想法我只能说太天真了。
土地市场的温度，从来没有下降。
3月31号2020年第一季度的土地市场数据出炉，全国50个重点城市土地市场卖地超过7000亿，比去年同期增长了26%，并且创造了新的单季土地出让金记录。
这就是被三道红线压制后房企在土地市场的表现。
根据数据显示，第一季度里上海、杭州、广州、北京、成都、宁波、武汉、南京、苏州、郑州、东莞、温州、天津、西安、长沙、绍兴、福州、无锡、南通、佛山、重庆等21个城市卖地收入全部过百亿。
第一季度的土地市场能平均过百亿的背后，都是那些耳熟能详的大房企用钱砸出来的，
绿城中国、招商局、融创中国、保利发展、万科、建发等头部房企拿地全部超过200亿，剩下的诸如什么绿地控股、碧桂园、华润置地、新城控股等房企拿地金额也都超百亿。
制造这场土地盛宴的背后，是宽松的融资环境。
得益于全球央行不约而同的放水操作，3月份房企在海外融资的成本不断下降，其中使用最广的信用债利率已经降低到了4.15%，比二月份继续下降了0.81%百分点。
在房企海外借钱的成本比你的房贷利率都低的情况下，土地市场凭什么会降温？房价又为什么会下降？
我还记得去年三道红线政策刚一出的时候，有些自媒体把这政策称之为压制楼市的核武器，结果核武器的威力貌似和过年小孩玩的摔炮差不多，听了个响罢了。
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所以为什么最近的调控政策的大棒又挥舞起来了？说到底还是土地市场的热度没卡主，导致热度再次传导到了楼市，一二线楼市也因此全部处于量价齐升的状态。
回头看第一季度的一线楼市，成交面积基本全部都出现了大幅度上涨，同比涨幅高达206%，其中上海广州的同比涨幅全部超过300%，达到了自2019年以来的新高。
楼市轮动理论现在看来不但没有过时，并且还进化到了同步进行的状态，和一线城市量价齐升同步进行的是一群2018年后一直处于热门状态的二线城市。
过去的3月份全国66城新房成交量同比增长1倍，与2019年同期相比增幅达到40%，其中8个重点二线城市成交面积达到746万平米，对比2019年同期增长了47%，而成都、合肥、杭州、厦门、南京、青岛则全部进入了传统小阳春旺季，环比二月份成交面积增长超过100%。
长三角城市群内的浙江省，在2月份下旬就有超过9个区域的住宅用地价格创下历史新高，大量住宅用地因为房企的激烈竞拍而达到顶价出让，其中溢价率最高的达到224%。
如果再结合一下前几天国家统计局的全国70个大中城市房价统计来看，楼市的量价齐升妥妥的没跑了
其实即使不看这些数据，只盯住调控政策就可以发现一个规律，那就是只要还在不止一个城市收紧调控，那房价上涨的脚步就还没停下来。
尤其是城市的等级不同时，当一线在收紧二线也在收紧，甚至热门的三四线也在收紧的时候，就基本可以证明，楼市热度是在全面的蔓延。
深圳从4月开始每季度排查经营贷，广州已经在严查首付来源，佛山的公积金额度降低到30万，嘉兴扩大限购范围，杭州增加限购门槛，成都增加限售年限和首付比例，西安二手房新房全部延长限售时间到5年，义乌限售增加两年。
调控还在不断扩大范围和增加强度，从一线到二线再到三线，全面覆盖的调控再次到来，而这种包含了从一线到三线城市调控潮的开始也证明了一点。
大部分人对前期打压房价上涨的预期过于乐观，而现在的行情又过于打脸。
从2020年的下半年调控开始陆续出台，一直到现在，楼市还没真正的“屈服”过。
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面对政策调控和打压，不少人是一次次满怀希望的等着让楼市降温让房子降价，结果失望的次数远大于希望达成的次数。
楼市走到今天已经是尾大不掉，不断加码的政策只能证明这个市场在继续升温变强，甚至已经有些扭曲变质。
但这又怎么样呢？扭曲变质都不是问题，当下本来就是一个比烂的世界。
去年疫情下为什么楼市还在上涨并且还一直发展到今天的量价齐升？真的是房地产很优秀吗？
不是，只是房地产相比其他实体经济还有股市没那么烂而已。
所以有钱的没钱的都开始扎堆进入楼市，买一线的买二线的，还有胆子大敢买县城的，总之就是一个字，买！
怎么面对楼市的这些人就这么大胆这么饥不择食呢？县城的房子也敢买？
实在是没办法，普通人面对P2P坑怕了，股市被割怕了，实体被房租和各种经营成本吓怕了，放眼看一看，也就剩下楼市能放心把钱扔进去了。
说真的平时微信上咨询我的人，几乎全部都是有点闲钱但不敢进股市更不敢搞实体的，所以想找个安稳的城市进场楼市的，真正极端杠杆炒房的几乎没有。
都是普通人。
大部分进场买房的人想法很简单，就是想在央行动不动就打开货币闸门的当下，把自己那点辛苦攒下的财富能守住就满足了。
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去年央行消失的那份家庭负债报告中里提到，26岁-35岁的家庭负债参与率达到73%，36岁-45岁家庭的达到63%，46岁-55岁的52.8%，56岁-64岁的达到42.8%。
提振内需就指望26-55岁之间这个年龄段的家庭，而这些家庭的负债额度却从42.8%到73%，而且75.9%全部都是房贷。
65岁以上倒是负债降低到了25.1%了，可惜这群人的钱基本不能用来提振消费，因为又给医院准备好了。
钱全部困死在金融系统内，实体经济总是要死不活的无法振作，央行为了拉实体经济一把又打开货币闸门，结果水进实体的少，进楼市的多，房价扭曲上涨，最后出卖自己劳动力的人群发现自己劳动换来的纸钞正在快速的降低购买力。
于是冲向楼市保存自己劳动果实似乎成了唯一的选择，更多的裹挟着恐慌情绪的资金又继续涌入楼市。
楼市的上涨，终于成了扭曲的死循环。
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发表于 2021-4-27 12:06:45
